Жемчужные островки Петербурга: «Золотой треугольник»

Для большинства покупателей и арендаторов золотой треугольник по-прежнему остается самым притягательным уголком, сконцентрировавшим в себе все лучшее и изысканное великолепие города Петра.

На формирование имиджа золотого треугольника (ЗТ) огромное влияние оказывает Невский проспект, а также реки Нева и Фонтанка, замыкающие геометрический рисунок. Практически вся недвижимость в этой зоне ориентирована на люксовый сегмент: бизнес-центры («Атриум», «Северная столица», «Невский, 25», Дом Зингера), гостиницы и мини-отели (Гранд-отель «Европа», «Кемпински Мойка, 22»), ТК (Гранд палас, Гостиный Двор, Пассаж), бутики, рестораны и пр. Здесь сосредоточена большая часть знаковых культурно-досуговых учреждений: Адмиралтейство, Эрмитаж, Русский музей, Михайловский театр, Летний сад. Обзавестись здесь недвижимостью стремится часть городской богемы, иностранцы, а также москвичи и представители сырьевых регионов. Самые престижные и дорогие квартиры расположены в этой зоне.

Но в посткризисный период разительно изменился портрет покупателя. По данным экспертов, сегодня 9 из 10 клиентов приобретают жилье для собственного проживания или для своих домочадцев. А для этих целей ЗТ, при всем его великолепии, мало приспособлен для комфортной жизни. Именно эта зона берет на себя основной «удар» массовых праздников и гуляний. Здесь всюду толкутся туристы, проблемы с парковкой и не самая благополучная экология довершают картину. Поэтому нынешние покупатели предпочитают селиться в зоне Таврического сада, на Крестовском или Каменном острове. А недвижимость в ЗТ – это некий антикварный или коллекционный предмет, который приобретается для временного пребывания или для последующей сдачи в аренду.

Золотая сотня

По оценке генерального директора АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, общий объем предложения в ЗТ в кризис заметно вырос и к концу 2008-го достиг порядка 21 000 квартир. Затем он постепенно снизился до начальных показателей (около 15 000).

Но большая часть жилья причислена к верхнему сегменту лишь в силу премиальной локации. К действительно элитным эксперты относят порядка ста апартаментов, а уникальных квартир наберется всего с десяток. К началу сентября 2011-го в элитном сегменте в продаже находилось более 100 квартир средней стоимость в рекламе – 363 812 руб./кв.м ($12 300).

Кризис отрезвил многих собственников и скорректировал конъюнктуру. Спрос упал примерно в два раза, заметно увеличилось время экспозиции, покупатели стали избирательнее и больше тяготеют к новым домам. За последние три года средние цены на квартиры в ЗТ, не имеющие уникальных преимуществ, снизились на 20-30%. Сегодня предложение варьируется в диапазоне от $5000 до $15 000/кв.м. Стоимость топовых объектов почти не изменилась, видовые квартиры, особенно на набережных Адмиралтейская и Дворцовая, по-прежнему стоят от $20 000 до $30 000/кв.м.

Наиболее востребованными остаются квартиры в пяти новых и двух полностью реконструированных домах. Помимо достойного местоположения и вида из окон, эти объекты отличает однородный состав жильцов, современное зонирование и коммуникации, а также встроенный паркинг (или охраняемая стоянка) и прочие атрибуты респектабельности.

Прежде апартаменты в этих домах практически не попадали в листинги. В кризис в открытую продажу поступило сразу пять квартир в двух домах по Итальянской улице, апартаменты в доме Собчака на Мойке и две квартиры в здании на Грибоедова, 2Б (в парке Русского музея).

Отдельную и большую группу составляют антикварные здания в глубине кварталов, не обладающие видовыми характеристиками. Это достаточно «бюджетный» вариант для тех, кто хочет жить в центре или сдавать в аренду.

Еще примерно 20-30% жилого фонда ЗТ приходится на ветхие дома старого фонда с многочисленными коммуналками. Их перспектива весьма туманна.

Запасный выход

Центр города из года в год улучшается, постепенно формируется качественная торговая зона. Недавно торжественно открыли новую пешеходную улицу на наб. Грибоедова – от Невского пр. до Ново-Конюшенного моста. Микрорайон Конюшенных улиц стал притягивать мировые бренды в сегменте luxury. На Большой Конюшенной заработали бутики Louis Vuitton, Christian Dior и др. В прошлом году на наб. Мойки, 55 открылся дом Cartier, в ближайшее время на месте бывшего универмага ДЛТ заработает Mercury, известный кутюрье Роберто Кавалли ищет место в центре под свой элитный клуб.

К ЗТ гармонично примыкают такие элитные проекты, как дом в Зоологическом, 2-4 и «Набережная Европы», которые изменят «треугольник» в лучшую сторону. Цены в кризис скорректировались незначительно - если два года назад квартиры в строящемся доме в Зоологическом предлагались от 18 000 до 60 000 евро за кв.м, то сегодня верхняя планка снижена до 40 000. Стоимость жилья в проекте «Набережная Европы» будет примерно в этих же пределах:- от 5000 до 40 000 евро за кв.м

Кроме этого, в ближайшие годы в ЗТ должны появиться еще несколько знаковых проектов. В мае прошлого года правительство города «целевкой» передало инвесторам четыре исторических особняка в ЗТ под строительство гостиниц.

Здания на Марсовом поле, 1 площадью 24 756 кв.м и на Конюшенной площади, 1 (13 530 кв.м) вместе участками получили структуры, близкие к совладельцам группы «Илим» братьям Зингаревичам. Инвестор обязан вложить только в реставрацию каждого от 2 до 3 млрд рублей. По данным экспертов, на Марсовом поле планируется роскошный апарт-отель, управлять которым будет известная сеть Mandarin.

Здание на Невском пр., 7-9 (8700 кв.м) досталось компании «ИФГ-Базис-Проект», которая по слухам также связана с г-ми Зингаревич. Наконец, комплекс зданий на Мойке, 26 площадью около 4000 кв.м получила компания, которую связывают с Рулой Левенди, почетным консулом России в Греции и знакомой Валентины Матвиенко.

На реализацию этих проектов инвесторам отведено 4-5 лет.

Рынок дорого жилья в ближайшее время может пополнить и здание на Невском, 1. Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» сначала склонялась к гостиничной функции, но затем решила обустроить там жилье.

Кризис меньше всего отразился на сегменте аренды, примерно на четверть вырос лишь объем предложения, который пополнили собственники, не сумевшие продать свой актив по завышенным ценам. Точных данных по объему предложения нет, так или иначе в листингах фигурируют примерно 700 квартир. Если брать только качественные варианты, где выполнен хороший ремонт не только квартиры, но и подъезда, и дома в целом, то таких в ЗТ наберется 30-40 штук. Цены за постой в кризис практически не менялись, если не считать жилья с «изъянами». Актуальные ставки варьируется от 60 000 (1-2 к.кв) до 100 000 (3-4 к.кв.) рублей в месяц. Самые дорогие предлагаются за 350 000 рублей (четырехкомнатная квартира в 270 кв.м с парковкой на две машины на Итальянской ул.).

Примерно 70% предложения приходится на апартаменты с одной или двумя спальными.

Статистика ЗТ

15 000 квартир - находилось в продаже летом 2011-го

От 5000 до 30 000 у.е. за 1 кв.м - диапазон цен на элитные квартиры

Объекты нового строительства и реконструкции:

Наб.Фонтанки, 1 («Корпорация «С»»);

Большая Морская,.4 («Возрождение Санкт-Петербурга»);

Итальянская, 4 («Балтийская Строительная Корпорация»);

Итальянская, 12а («Корпорация «С»»);

Гангутская, 8 («Источник-Строй»).

Наб.Мойки, 11, 20 (комплексная реконструкция).

Самые востребованные уголки:

«Тихая Мойка» - от излучины реки Фонтанки до Капеллы;

Дома вдоль Марсова поля, от наб.Мойки, 1 до зданий «Ленэнерго»;

Дворцовая наб., 10, 24, 28;

Наб. Грибоедова, 2б (Михайловский сад);

Адмиралтейская наб.,10 (дом Набокова)

Малая Конюшенная ул.

Аренда

Около 700 вариантов находится в предложении

30-40 из них - качественные

60 000-100 000 рублей в месяц – диапазон цен

350 000 руб./мес. – самое дорого предложение

Леонид Рысев, Генеральный директор "Rysev Realty. Элитные квартиры"