Симпатичный загородный поселок ищет надежную эксплуатирующую компанию

На сегодняшний день тема эксплуатации и обслуживания загородной недвижимости - одна из самых актуальных в девелопменте. Каков рынок услуг в этом сегменте, какие формы организации могут быть, сколько это стоит? Владимир Щекин, генеральный директор Altimus Development даёт рекомендации, учитывая опыт своей компании.

Один из первых вопросов, который задает клиент при покупке загородного участка: «Какая компания будет эксплуатировать коттеджный поселок и сколько это стоит?». Ценообразование в этом немаловажном секторе девелопмента зависит прежде всего от состояния рынка эксплуатационных услуг, форм организации, процесса эксплуатации и сроков привлечения в проект эксплуатирующей компании (ЭК).

Надо признать, что сегодня этот рынок находится в зачаточном состоянии. Несмотря на то, что об этом много пишут, значительных улучшений не наблюдается. Если говорить о западных управляющих компаниях в России, то они сотрудничают только с поселками «элит-класса», устанавливая высокую стоимость услуг. Кроме того, западных компаний на этом рынке – единицы, например, Sawatzky Property Management, GVA Sawyer, Hines International. А у российских компаний, несмотря на желание работать, нет опыта. У большинства солидных российских фирм, работающих в этой сфере – ГК МАТОРИН, MD Property management и др. – нет в эксплуатации серьезных объектов загородной недвижимости и, по моему мнению, они не готовы взять на баланс наши объекты.

Тем не менее, выбор эксплуатирующей компании – лишь дело времени, поэтому при выборе ЭК для своего объекта необходимо учесть несколько факторов: классность поселка, количество домовладений и локацию.

Из опыта известно, что эксплуатирующие компании никогда не пойдут на обслуживание поселка «бизнес-класса» менее 100 домов. Месторасположение поселка – ключевой вопрос эксплуатации. Если поселок расположен в чистом поле, то необходимо решить вопрос с доставкой и размещением специалистов для бесперебойного обслуживания коттеджного поселка. Поэтому близость объекта к населенным пунктам, городам создает благоприятные условия для бизнеса управляющей компании.

Формы эксплуатации разделяются в зависимости от собственника коммунальных сетей. Если сети принадлежат застройщику, то, как правило, эксплуатация тоже за ним, и в редких случаях нанимается внешняя компания. Собственник сетей, таким образом, планирует покрыть часть затрат на строительство за счет дивидендов с эксплуатации. В этом случае есть опасения для жителей, что недобросовестный застройщик завысит стоимость услуг. Если коттеджный поселок находится на территории города или села, то сети могут быть муниципальной собственностью, но такие случаи немногочисленны. Один из вариантов – когда сети находятся в собственности жителей ДНТ, ДПК, ПЖК и других форм некоммерческих организаций. Проблема в том, чтобы жители поселка вступили в эти некоммерческие объединения, а самое печальное, что в стремлении за экономией, поселок приходит в упадок, и уже через несколько лет возникает необходимость восстанавливать состояние инженерных сетей, дорог и т.д.

Также на стоимость услуг оказывает влияние этап привлечения ЭК в проект. Оптимальное решение – привлечение управляющей компании на этапе разработки эксплуатационной концепции проекта. На раннем этапе можно определить организационную форму эксплуатации, места под рациональные зоны, административные здания и т.д., но это приведет к увеличению сметной стоимости, и как следствие, зачастую, к отпугиванию клиента. Возможно привлечение ЭК в ходе ввода поселка в эксплуатацию. В этом случае ЭК присутствует на всех испытаниях, пробных пусках, наладках оборудования и т.д. И последний вариант – нанять ЭК после сдачи поселка в эксплуатацию. Но это подход не ответственного девелопера.

Статистические данные наших аналитиков помогают определить стоимость эксплуатации участка. Для поселков «эконом-класса» – 4-5 тысяч рублей в месяц, для поселков «бизнес-класса» 10-12, для «элит-класса» от 18 тысяч рублей и выше.

На стоимость эксплуатации влияет объем инфраструктуры и сложность инженерных систем, площадь дома (земельного участка) и различного рода платежи. Платежи подразделяются на эксплуатационные, коммунальные, разовые и индивидуальные.

Социологические опросы, проведенные среди наших клиентов, показали, что все хотят и пекарни, и минифермы, и эллинги. Но при этом стоимость эксплуатации возрастет на 3000 рублей в месяц, и люди начинают задумываться. Эксплуатационные платежи зависят только от расходов и аппетитов управляющей компании. Разовые платежи идут на покупку дополнительной техники, аренду близлежащего леса, постройку дополнительной фермы, пекарни и т.д. К индивидуальным платежам относится плата за телевидение, телефон, интернет и т.д.

Желательно, при подписании договора купли-продажи земельного участка оформлять вступление жителей в некоммерческую организацию управления поселком. Это может быть ДНТ, ДПК, ПЖК или др. Так же, при заключении договора купли-продажи мы подписываем с клиентами так называемый «договор совести», где строго прописываем срок строительства дома на участке без подряда, проведения работ и регламент проживания. Если потенциальные покупатели земельного участка не хотят брать обязательства по постройке дома в срок, по соблюдению установленных правил, то лучше таких «отсеять», а привлечь добросовестных клиентов, тем самым стимулируя мощный канал продаж по рекомендациям. Это подтверждается в поселках «Булгаков» и «Полуостров», где примерно треть участков продается по совету друзей.

Целесообразно сделать открытую смету эксплуатации, декларировать ее с начала проекта и стараться удешевить ее. Покупатели это оценят. Нужно учитывать, что ЭК начинает зарабатывать, когда в поселке проживает не менее 70% жильцов, оплачивающих эксплуатационные услуги. Поэтому для поддержки коммунальщиков на начальном этапе, необходимо отдать им дополнительные услуги: постройку бань, гаражей, ландшафта. Например, за эти бонусы наш генподрядчик по поселку после постройки сетей обязуется в течение нескольких лет эксплуатировать данный объект. В этом случае есть гарантии, что все построенные вами коммуникации как минимум несколько лет будут работать без нареканий и рекламаций.

Справка о компании:Altimus Development – это динамично развивающаяся девелоперская компания, специализирующаяся на инвестициях в строительство и управлении объектами недвижимости. В портфель компании входят проекты, реализуемые в Москве и Московской области в сфере жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время компания Altimus реализует коттеджные поселки бизнес-класса и элитный жилой комплекс в центре Москвы, а также осуществляет управление бизнес-центром класса «А». Сегодня девелоперская компания Altimus находится в активном поиске новых инвестиционных проектов. Обладая сильной и сплоченной командой молодых и амбициозных сотрудников, компания готова к воплощению и внедрению любых отраслевых инноваций.