В 1 квартале 2009 года цены на жилье в ЮФО продолжат падение

Цены на первичном рынке жилой недвижимости ЮФО продолжают снижаться. По сравнению с октябрем 2008 г., в Краснодаре и Ростове-на-Дону они упали на 6-7%, в Волгограде, Астрахани и Анапе – на 1,5-3%. Самая тяжелая ситуация складывается в Сочи, где квартиру уже можно купить с дисконтом до 30%. Прогноз на 1 квартал 2009 года остается без изменений: ситуация на рынках жилой недвижимости городов ЮФО будет ухудшаться.

Ростов-на-Дону. На первичном рынке города спрос упал более чем на 80%. Среднее количество сделок в месяц на первичном рынке города в настоящее время составляет около 80-100, в то время как ранее (до мирового финансового кризиса) – около 500. В ближайшей перспективе ожидается приостановка строительства ряда объектов жилой недвижимости, преимущественно находящихся на начальной стадии строительства. Так, компания ООО «Центр» заявила о переносе сроков сдачи ЖК «Восточная Сказка» с 4Q2009 на 2Q2010. По нашим прогнозам, это не единичный случай, а начало тенденции. На сегодняшний день около 55% всех стоящихся объектов было запланировано к сдаче, начиная со 2 квартала 2009 года. Ответной реакцией строительных компаний на сложившиеся на первичном рынке условия стало снижение цен на 5,6%. К концу 1 квартала 2009 года цены на первичном рынке будут снижены до 20%.

Волгоград. В связи с мировым финансовым кризисом возведение большинства объектов, находящихся на начальных стадиях строительства приостановлено, а объектов, находящихся на стадии возведения каркаса и близких к сроку сдачи в эксплуатацию ведется значительно более низкими темпами. В ноябре количество сделок по сравнению с летом (традиционным периодом «затишья») сократилось на 70-80% до 40-50 квартир на первичном рынке в месяц. Цены на жилье уже снизились на 3,3%, а к концу 1 квартала 2009 года падение достигнет 15-20%.

Сочи. Застройщики в городе готовы в индивидуальном порядке снижать цены на 20%-35%, что, в первую очередь, связано с дефицитом средств, необходимых на сохранение темпов строительства объектов. Следует отметить, что существует практика предоставления не только скидок, но и прочих «бонусов», к числу которых относятся бесплатные машиноместо, дизайн-проект квартиры, отделка квартиры. Тем не менее, вышеуказанные меры не влияют на увеличение покупательской активности, следствием чего уже сейчас является продление сроков объектов, к числу которых относятся ЖК «Новая Александрия», ЖК «Дом у Дендрария» и другие. Все проекты, находящиеся на начальных стадиях, «заморожены». Обвал рынка произойдет весной 2009 года, цены будут снижены вполовину.

Краснодар. В условиях сложившегося финансового кризиса в г. Краснодар некоторые застройщики пересматривают объемы площадей в планируемых к строительству комплексах, а также классность жилья. За несколько месяцев кризиса произошла существенная корректировка спроса по срокам сдачи объектов. Так, продажи осуществляются в домах со скорым сроком сдачи. И, несмотря на снизившийся уровень цен (на 6,5% относительно октября 2008 г.) и скидки в объектах, которые находятся на начальной стадии строительства, активности покупателей по этим объектам не наблюдается. В продаже уже начинают появляться квартиры по переуступке, покупавшиеся ранее для инвестиций. Уровень цен по таким объектам существенно ниже, нежели у застройщиков. Так, 1-комн. квартиру со сдачей в 2009 г. общей площадью 37 кв. м продают за 1 350 000 руб. В то время как от застройщика аналогичная квартира стоит порядка 1 550 000 руб. Необходимо отметить, что "заморозки" строительства домов на сегодняшний день нет, но, при этом, практически по всем объектам наблюдается снижение темпов строительства. Мы прогнозируем падение стоимости квадратного метра до 20% к концу первого квартала 2009 г.

Астрахань. Около трети рынка в г. Астрахань застраивается крупными местными застройщиками, которые осуществляют финансирование проектов за счет собственных средств (ОАО ПСК «Строитель Астрахани», «СПМК №39», ООО ПК «Карон-Т»). Остальные застройщики ведут строительство за счет преимущественно заемных средств и в период кризиса находятся в особо тяжелом положении. Выжидательная позиция покупателей в условиях возможного снижения цен и практически полное отсутствие выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке (доля ипотеки до кризиса около 35%) негативно сказалось на темпах продаж (спрос снизился на 40-50%). Объем ввода жилья в г. Астрахань в январе-ноябре 2008 г. на 49% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В период с конца 2008 г. по 2009 г. в эксплуатацию должно быть введено 80% от общего объема строительства, при этом риск замораживания строительства данных домов невелик, т.к. объекты находятся в высокой степени готовности. При этом, переносы сроков сдачи в эксплуатацию преимущественно коснутся тех объектов, которые находится на начальных стадиях строительства (20% объектов). Мы прогнозируем небольшую коррекцию цен на 8-12% к весне 2009 года.