Апартаменты могут подешеветь

В ближайшее время рынок московской недвижимости ждет апартаментный бум, прогнозируют эксперты. Сколько будут стоить апартаменты в 2013 году, «Газете.Ru» рассказали участники рынка недвижимости.

В 2012 году объем предложения апартаментов вырос более чем в два раза, увеличившись на 150 тыс. кв. м. – такие данные приводит компания Blackwood. Основное отличие апартаментов от квартир – они носят статус «нежилого помещения», соответственно, в них нельзя прописаться. За счет этого стоимость квадратного метра апартаментов, как правило, на 20-30% ниже, чем квартир.

По данным «Метриум Групп», в 2013 году рынок Москвы пополнится еще 10 новыми проектами. Если все заявленные проекты будут реализованы, к концу 2013 года доля апартаментов в структуре предложения на рынке новостроек возрастет до 25%.

Сейчас, по различным оценкам, этот показатель составляет порядка 15% от объема рынка. Наименьшая цена квадратного метра в апартаментах, по данным компании «Метриум Групп», зафиксирована в комплексе «Флотилия» (102 742 руб. за кв.м). Это многофункциональный квартал, расположенный в САО. Проект предполагает возведение 4 корпусов с апартаментами, а также множества объектов инфраструктуры. Ввод в эксплуатацию запланирован на первый квартал 2015 года.

По данным Welhome, в четвертом квартале 2012 года стоимость квадратного метра элитных апартаментов в столице варьировалась в диапазоне от $9 000 до $31 900. При этом средняя стоимость квадратного метра составила $16 300. В основном все проекты с апартаментами находятся в сегментах бизнес- и премиум- класса. Но в следующем году ожидается увеличение проектов в эконом-классе.

«Апартаменты эконом-класса, безусловно, будут выходить на рынок — сейчас это довольно малочисленный сегмент. Дело в том, что недостаточно понятна целевая аудитория таких апартаментов, соответственно, сложно просчитать экономику проекта. Покупателями жилья эконом-класса, как правило, становятся люди, для которых приобретаемое жилье — единственное. Насколько среди них будут востребованы апартаменты эконом-класса, исключающие возможность регистрации на данной площади, имеющие не центральную локацию – сказать сложно. Велик риск, что проект окажется неуспешным. Апартаменты в проектах бизнес-класса и элитных – обычно второе или даже третье жилье для покупателя. Платежеспособный спрос в этих сегментах гораздо более очевидный», — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. По оценкам эксперта, апартаменты эконом-класса в Москве продаются в среднем по $4 тыс. за квадратный метр. В 2013 году стоимость апартаментов бизнес-класса сохранится на уровне $8-14 тыс., в зависимости от местоположения и стадии строительства объекта. Повышение цен будет наблюдаться в успешных проектах, с хорошим соотношением цены и качества, с хорошим местоположением.

По данным Blackwood, в 2012 году было продано порядка 40 тыс. кв. м апартаментов – то есть в 3 раза меньше, чем количество новых проектов.

«В удачных проектах эконом-класса темпы реализации составляют 10-15 апартаментов в месяц (для сравнения, в жилом комплексе эконом-класса продажи могут доходить до 80-150 квартир). В проекте бизнес-класса продается 7-8 апартаментов в месяц (в жилом комплексе — до 30-40 квартир). В проекте элитного класса хорошими считаются показатели 2-4 апартамента в месяц (в жилом комплексе — 5-6 квартир). С учетом существующих темпов поглощения площадей, текущий объем апартаментов может быть выбран в течение 1,5-2 лет. С учетом нового объема сроки реализации составят 3-5 лет», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Несмотря на то, что спрос на апартаменты увеличивается, некоторые эксперты опасаются переизбытка предложения в этом сегменте. «Вероятность затоваривания отдельных сегментов рынка в отдельных локациях, в первую очередь, в МО есть: в последнее время темпы роста нового предложения достаточно высоки, появляется много новых проектов, в том числе в сегменте апартаментов, с плохой транспортной доступностью, они могут остаться невостребованными. Темпы же роста объемов нового предложения в границах старой Москвы пока далеки от докризисных, здесь еще есть некий неудовлетворенный спрос, поэтому апартаментные комплексы с оптимальным соотношением цена/качество с высокой долей вероятности будут востребованы», — считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

«Последний год продемонстрировал рост объемов строительства жилья. На этом фоне дополнительные объемы предложения в виде апартаментов могут привести к тому, что платежеспособный спрос просто не сможет их покрыть. При этом апартаменты все же остаются менее понятным для покупателя форматом, чем обычные квартиры, а значит, при возможном затоваривании рынка именно они отреагируют первыми», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В результате, это может отразиться на стоимости апартаментов. «Ближе к концу 2013 года может произойти затоваривание рынка апартаментов, вследствие чего произойдет снижение цены на данный формат недвижимости. На данный момент важно понять, насколько цены проектов будут адекватны действительности и интересны потребителю.

В силу своей специфики стоимость апартаментов не должна превышать определенный порог. Если говорить о Садовом кольце, стоимость квадратного метра строящихся апартаментов не должна превышать $13 тыс. Такая же цена будет в Хамовниках, в районе Москвы-Сити и Кутузовского проспекта.

Апартаменты в других районах не должны стоить более $6-8 тыс. за квадратный метр в зависимости от расположения. В отдельных случаях цена апартаментов может доходить до $15-20 тыс. за квадратный метр, однако такое предложение станет единичным. Апартаментам стоимостью от $10 до 20 тыс. за квадратный метр серьезную конкуренцию составляют квартиры бизнес-класса. Апартаменты — все же слишком специфичный товар, массовый покупатель к нему еще не привык. Выбирая между апартаментами и квартирой, он предпочтет последний вариант.

Потому можно сказать, что цена апартаментов априори должна быть ниже цены за аналогичную квартиру на 25%. Как раз на эту сумму и может произойти коррекция цен.

В пределах Третьего транспортного кольца рынок насыщен, дефицита в жилье бизнес-класса нет, как нет и сверхактивного спроса. Выведенные в этом районе объекты совершенно точно приведут к затовариванию, вследствие чего девелопер будет вынужден некоторое время ждать или корректировать цены», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

По мнению Марии Литинецой, затоваривание — нормальный процесс, когда на рынок резко «вываливается» большой объем предложения: «Конечно, он не может быть сразу раскуплен. К тому же, апартаменты - это довольно сложный продукт, на который спрос еще только формируется. И при этом нужно отметить, что все проекты разные. И в условиях затоваривания рынка как раз можно будет понять, что из себя представляет тот или иной объект.

Соответственно, малопривлекательные проекты, где есть проблемы со строительством, расположением и окружением, будут маловостребованы. Проекты с интересной концепцией, учитывающие текущие характеристики спроса, никогда не будут испытывать проблем с реализацией. Поэтому тенденция затоваривания не значит, что все проекты встанут. Это значит, что просто продавать станет сложнее, будет расти уровень конкуренции».

По оптимистичным прогнозам экспертов, стоимость апартаментов будет увеличиваться вместе с рынком. «В ближайшие годы средний уровень цен на апартаменты будет расти с колебательной динамикой. Ожидаемые годовые темпы прироста сопоставимы с жильем верхних ценовых сегментов, то есть на 1-2% ниже инфляции. Незначительная ценовая корректировка возможна в моменты вывода на рынок объектов на ранних стадиях строительства по низким ценам», — считает генеральный директор Praedium Николай Девятилов. По оценкам экспертов компании Welhome, при условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике, умеренный рост стоимости на элитные апартаменты городской недвижимости в 2013 году продолжится и может составить по итогам года порядка 7-10%.