По итогам 1-го полугодия 2013 г. в условных границах Старой Москвы было введено в эксплуатацию 580 500 кв. м жилья, что на 8% меньше по сравнению с 1-м полугодием 2012 г. (625 800 кв. м) .
За рассматриваемый период ситуацию на первичном рынке жилой недвижимости г. Москвы (категорий «эконом», «комфорт», «бизнес» ) определяли следующие тренды:
• За 1 полугодие 2013 г. средний рост цен на первичном рынке жилья рассматриваемых категорий составил 4,6%.
• В мае-июне отмечалась стабилизация среднерыночных цен на новостройки на фоне разнонаправленной ценовой динамики по объектам. Наиболее ликвидные новостройки росли в цене, несмотря на летний сезон. А в проектах с большим объемом предложения квартир, а также в менее ликвидных объектах цены даже незначительно снизились за счет сезонных скидок.
• На рынок вышли новые объекты и новые корпуса уже реализуемых проектов. Таким образом, в ближайшее время столице не грозит значительное снижение предложения на первичном рынке жилья.
• Произошло увеличение предложения апартаментов рассматриваемых категорий. В 1 полугодии стартовали продажи в следующих комплексах: «Царицыно-2», «Фили-Град», Loft Park, Loft River.
Согласно прогнозам, в ближайшей перспективе ожидается увеличение количества новых проектов комплексного освоения территорий в Старой Москве. Несмотря на недостаток площадок под застройку и определенные сложности, с которыми приходится сталкиваться девелоперам при освоении территорий, в Старой Москве возможно строительство недвижимости за счет редевелопмента промышленных зон, а также сноса ветхого жилья.
Предложение
В 1-м полугодии 2013 г. рост предложения на первичном рынке рассматриваемых сегментов жилья Москвы пришелся на март-апрель 2013 г. Увеличение объема предложения в марте по отношению к январю составило около 7,4%. Это обусловлено выводом на рынок в первом квартале трех масштабных объектов:
• ЖК «Царицыно-2» (≈450 000 кв. м) - продолжение жилого проекта «Царицыно»
• ЖК «Wellton Park Золотая миля» (не менее 30 000 кв. м.) - новые корпуса проекта «Wellton Park»
• МФК «Фили Град» (≈176 000 кв. м.)
Во втором квартале объем предложения постепенно начал снижаться, поскольку новых объектов практически не выводилось. За полугодие предложение сократилось на 18% (к началу года).
География выхода новых проектов соответствует рассматриваемым категориям жилья – объекты категорий «эконом», «комфорт», «бизнес» реализуются преимущественно в спальных районах Москвы за ТТК.
Преобладающим типом строительства является монолитное возведение корпусов – 80% объектов представлены в монолитном исполнении.
Спрос
По экспертной оценке в течение 1-го полугодия 2013 г. наблюдалась разнонаправленная динамика продаж. В периоды государственных праздников и летних отпусков продажи резко снижались, в феврале-апреле – значительно возрастали.
Первый пик продаж за полугодие пришелся на февраль 2013 г. и связан с влиянием фактора отложенного спроса после новогодних праздников. Второй был зафиксирован в апреле и стал результатом сезонного оживления рынка: возросли продажи по существующим и вновь выведенным в реализацию объектам.
В июне отмечалось сокращение спроса по рынку жилья в целом, что объясняется не только сезонным снижением покупательской активности, но и более низким объемом предложения по сравнению с началом года – покупателю предлагался не столь широкий выбор квартир по более высоким среднерыночным ценам.
Вывод новых объемов жилья следует ожидать уже в августе-сентябре на фоне возвращения целевой аудитории из летних отпусков и традиционного увеличения деловой активности.
Цены
Ценовая динамика на первичном рынке жилой недвижимости Москвы категорий «эконом», «комфорт», «бизнес» оценивается как положительная – фактический средний рост цен за 1-е полугодие 2013 г. составил 4,6%.
Следует отметить, что непосредственное влияние на среднерыночный уровень цен оказало изменение структура предложения в рамках рассматриваемых категорий жилья. Предложение в бюджетных новостройках «вымывалось», а новые проекты выходили в более высоком ценовом диапазоне. По итогам июня средняя цена 1 кв. м достигает 145 500 руб., для сравнения на начало года ее значение составляло около 132 900 руб./кв. м.
Однако ценовые тренды за полугодие по отдельно взятым объектам крайне неоднородны:
• Быстрее всего росли недавно стартовавшие объекты, например, ЖК «M-House», МФК «Фили Град», ЖД «МПИ» - до 12-16%.
• Умеренными темпами увеличивается цена готовых проектов, например, ЖК «Альбатрос», ЖК «Подсолнухи» - 3-4%
• Крайне настороженно относятся покупатели к объектам-долгостроям, чье строительство прекращалось в кризис. Примером такого объекта является ЖК «Балтийский квартет». Снижение цены по нему за полгода составило 5%.
В отдельную категорию можно выделить ЖК «Большое Кусково». Данный объект не является новым на рынке, однако увеличение цены за полгода по данному объекту составило около 10%, что в наибольшей степени объясняется высокими темпами возведения панельных корпусов.
Таким образом, наиболее быстрыми темпами растут цены объектов, находящихся на начальной стадии строительства (котлован, возведение нижних этажей), и реализуемых девелоперами с хорошей репутаций на рынке.
При этом большинство девелоперов проводят политику предоставления сезонных скидок и рассрочек. Наиболее часто встречаются скидки при 100% оплате и при покупке квартиры больших площадей. Скидка может достигать 3-6%.
Последней тенденцией на рынке стало распространение беспроцентных рассрочек на квартиры (платные рассрочки довольно распространены на рынке) и, в особенности, на апартаменты. Наиболее часто беспроцентная рассрочка предлагается в объектах, находящихся на начальной стадии строительства, пока проект еще не аккредитован ни одним банком. Минимальный срок, на который рассрочка может быть предоставлена – 3 мес., максимальный – 9-12 мес. Фактически отдельные девелоперы начали сами кредитовать своих клиентов.
