«Метриум Групп»: почти каждый собственник квартиры является нарушителем закона

Подавляющее большинство владельцев квартир нарушают нормы и правила, о существовании которых даже не подозревают. Но, как известно, незнание закона не освобождает от ответственности. Эксперты компании «Метриум Групп» обращают внимание на два самых распространенных правонарушения, наказание за которые может стать неприятной неожиданностью для собственников жилья: остекление балкона и установка кондиционера.

Остекление балкона вне закона

За последние годы уровень грамотности населения в вопросах соблюдения норм Жилищного кодекса значительно вырос. Почти все выучили наизусть, что перепланировка в квартире должна согласовываться. В противном случае возможны проблемы при продаже переделанного жилья. При этом подавляющее большинство владельцев квартир продолжает воплощать свои дизайнерские фантазии на свой страх и риск. Хотя понимают, что идут на нарушение закона. А вот тот факт, что такая простая и привычная процедура, как остекление балкона, является незаконной, почти у всех собственников жилья вызывает удивление.

«Между тем, остекление балкона по закону - такая же перепланировка, как и перенос батарей или снос внутренних стен, не являющихся несущими, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - И оно так же регламентируется статьей 25 Жилищного кодекса РФ, принятого в марте 2005 года».

Здесь у собственника может возникнуть много вопросов. «Чаще всего владельцы квартир интересуются, должны ли они оформлять разрешение в установленном порядке, если балкон или лоджия были остеклены давно, еще до принятия кодекса, или же если остекление было произведено предыдущими владельцами квартиры, - комментирует Мария Литинецкая. - Ответ в данном случае простой: если в техническом паспорте БТИ данная характеристика квартиры не прописана, то да, должны».

Исключением из правила является остекление балконов в едином стиле во всем доме, сделанное при строительстве или капитальном ремонте. В этом случае застройщик или подрядчик, ответственный за ремонтные работы, самостоятельно согласует проект, а сведения об остеклении вносятся в паспорт БТИ без участия собственника квартиры.

Следующий закономерный вопрос, который возникает у собственника жилья: какое наказание грозит за это нарушение и что делать? Наказание состоит из двух частей. Первая – это ликвидация последствий перепланировки (то есть остекления). Вторая – денежный штраф, пересмотренный частью 2 статьи 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Его размер составляет от 2 до 2,5 тыс. рублей. «Сам по себе размер штрафа небольшой, - продолжает Мария Литинецкая. - Его можно заплатить и проигнорировать предписание об устранении нарушения. Но в этом случае, согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, ваше жилье может быть продано в принудительном порядке, а вырученные средства пойдут на ликвидацию перепланировки. Вам же достанется та часть суммы, которая останется после восстановления status quo».

Как и в случае с перепланировками в самой квартире, собственник должен решить: готов ли он рисковать или лучше узаконить остекление, не дожидаясь предписания от надзорных органов? В теории «час расплаты» может никогда не наступить. Но на практике все-таки бывают моменты, когда с легализацией перепланировок все-таки придется столкнуться.

«Достаточно велика вероятность, что это произойдет в момент продажи квартиры, - предупреждает Мария Литинецкая. - Как уже было сказано, остекление балкона должно быть прописано в паспорте БТИ. Если правоустанавливающие документы на квартиру «свежие», то при регистрации договора купли-продажи паспорт БТИ не нужен. А вот в том случае, если покупатель вашей квартиры хочет приобрести ее по ипотеке, или же ваше свидетельство о собственности старого образца, паспорт будет необходим. По идее, Бюро технической инвентаризации должно обновлять данные о квартире каждые 5 лет. Как правило, этого не происходит. И когда вы обратитесь в БТИ за тем самым паспортом, к вам могут прийти с проверкой для уточнения данных. В этот момент все нарушения и всплывут. Накануне сделки это может стать очень неприятным сюрпризом».

Поэтому эксперты компании «Метриум Групп» рекомендуют действовать в рамках закона и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном порядке.

Для этого понадобится:

1. Получение в БТИ технического паспорта на квартиру.

2. Получение технического заключения и разработка проекта остекления.

3. Согласование проекта остекления с Роспотребнадзором, Госпожнадзором, ДЕЗом и Москомархитектурой.

4. Получение разрешения на остекление в Мосжилинспекции.

5. Оформление Акта выполненной перепланировки.

6. Проведение обмеров БТИ.

7. Внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

Кроме того, необходимо помнить, что не всякое остекление можно узаконить. К примеру, некогда популярная отделка балкона деревянной вагонкой не соответствует современным пожарным нормам. А в домах, признанными памятниками архитектуры, остекление балконов в принципе запрещено.

Кондиционеры на фасаде

Еще один «сюрприз» - вы не имеете права вешать кондиционер там, где вам захочется. «До недавнего времени тот, кто хотел повесить на фасаде дома внешний блок климатической системы, должен был проходить такую же процедуру согласования, как и с остеклением балконов, - рассказывает Мария Литинецкая. - И точно так же, как и с балконами, этого никто не делал. 2,5 года назад была устроена своеобразная амнистия: в марте 2011 года распоряжением мэра Сергея Собянина необходимость получения разрешения на установку кондиционеров была упразднена. Но при этом было бы некорректно утверждать, что с тех пор кондиционеры можно устанавливать повсеместно».

Во-первых, в самом распоряжении мэра есть указание на то, что исключением являются здания и сооружения, признанные памятниками архитектуры или представляющие историческую ценность: «на объектах культурного наследия и выявленных объектах культурного наследия установка кондиционеров допускается при условии их размещения на дворовых фасадах» (Постановление №85-ПП от 22.03.11). Всего в Москве находится порядка 9 тыс. объектов культурного наследия, многие из которых являются жилыми домами. Как правило, это дома, расположенные в центре Москвы, квартиры в которых относятся к элитному сегменту рынка жилья.

Второй нюанс касается обычных жилых домов. Не многие знают, что внешние стены являются общей долевой собственностью жильцов, наравне с подъездами, лестничными клетками, чердаками и подвалами. Поэтому для использования части стены для установки кондиционера нужно получить согласие от остальных жителей дома. На практике это не делается почти никогда.

Зато встречается другая крайность: некоторые управляющие компании пытаются запрещать жителям эксплуатируемых ими домов вешать на фасад кондиционеры. С юридической точки зрения, такого права они не имеют. Далеко не всегда все требования УК, прописываемые в договорах, соответствуют действующему законодательству. И если они идут вразрез с официальными нормами и правилами, то их легко можно оспорить в суде. Запрет на установку кондиционеров на фасаде может быть обоснован тогда, когда это нарушает конструктив здания (вентилируемые фасады, сэндвич-панели), в но этом случае должна быть альтернатива в виде системы центрального кондиционирования или специальных ниш для установки внешних блоков.

«Однако УК может выступить в качестве катализатора разногласий между собственниками жилья, - обращает внимание Мария Литинецкая. - И те, кто выступают против установки кондиционеров, могут не дать согласия тем, кто хочет своим правом воспользоваться. Как правило, в каждом доме есть несколько жильцов, которые считают своим долгом портить жизнь соседям. Они вполне могут отказаться подписывать согласие на установку кондиционеров или пожаловаться в Мосжилинспекцию. Причем делается это просто из вредности или зависти. И в случае такой жалобы контролирующие органы вполне могут вынести предписание об устранении нарушения».

Ну и, наконец, третий момент. Уличная часть кондиционера должна быть смонтирована в соответствии с определенными требованиями. Например, уровень производимого ею шума не может превышать нормативов, установленных для жилых домов. А конденсат должен отводиться в канализацию, а не на улицу. Поэтому, если вода из кондиционера соседей сверху капает на внешний откос вашего окна и издает неприятные звуки, то вы вправе пожаловаться в надзорные органы. А те, в свою очередь, вынесут предписание об устранении нарушения. Ведь помимо того, что капающий конденсат может раздражать соседей, он еще и портит отделку фасада здания.

«Большинство собственников жилья слабо себе представляют, какие права и обязанности на них накладывает факт владения недвижимостью, - резюмирует Мария Литинецкая. – Тут играют роль сразу два фактора: низкая юридическая грамотность населения и то, что власти на исполнение закона смотрят сквозь пальцы. В итоге получается, что львиная доля собственников квартир являются злостными нарушителями, зачастую сами того не подозревая. Впрочем, жизнь в России – это довольно непредсказуемая вещь, ситуация может измениться в любой момент. Предположим гипотетически, что 8 сентября на выборах мэра изберут не Сергея Собянина, а кого-то другого. И этот кто-то отменит постановление о кондиционерах на фасадах. И не просто отменит, а даст указание соответствующим организациям наказывать нарушителей. Поэтому я бы рекомендовала владельцам квартир с нарушениями узаконить их, и, как говорилось в известной рекламе, спать спокойно».