Как получали ключи первые жильцы ЖК «Новые Ватутинки»

Жильцы всех домов, построенных в рамках первой очереди микрорайона «Центральный» жилого комплекса «Новые Ватутинки» - крупнейшего проекта новой Москвы - получили ключи от квартир и уже заселились. В ближайшее время в «Новых Ватутинках» будут проживать примерно 3-4 тыс. человек (1644 квартиры). На примере того, как происходил процесс передачи ключей в «Центральном», можно увидеть, с какими проблемами обычно сталкивается застройщик после завершения строительства жилого комплекса. Парадоксально, но факт - многие покупатели вовсе не торопятся получать ключи от своих новых квартир.

Розыск покупателей

После ввода объекта в эксплуатацию застройщик должен оповестить всех покупателей о завершении строительства и вызвать их на осмотр квартир. Для этого необходимо отправить заказные письма через почту на адреса, указанные в договорах. «Уже на данном этапе у нас возникли определенные сложности, – рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации и т.д. По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает. Поэтому множество писем, отправленных нами, по сути, ушли в никуда. А если еще вспомнить то, как работает наша почта, становится понятно, почему долгое время мы даже не знали, были собственники оповещены или нет».

Затем начался длительный процесс поиска «пропавших» покупателей. Телефоны, электронная почта, знакомые, нотариусы – застройщик использует все доступные методы. К розыску были привлечены, в том числе и риэлторы, которые вели первичные переговоры с клиентами. «Когда все покупатели были все-таки найдены, большинство из них приезжало к нам в нерабочее время, продолжает Александр Зубец. – Мы были к этому готовы и изменили график работы офиса. Максимальная нагрузка пришлась на выходные. Приходилось на ходу переделывать заранее подготовленные документы в связи с изменением паспортных данных, места прописки и т.д. Но это уже мелочи по сравнению с самим процессом розыска».

Когда текущие трудности были преодолены, наконец-то началось таинство под названием «прием-передача квартиры».

Камень преткновения - БТИ

Прежде всего, покупателям предъявляются результаты обмеров БТИ, согласно которым площадь квартиры может увеличиться или уменьшиться. Эти две цифры – площадь по проекту и площадь после обмеров БТИ – действительно редко совпадают. Если разница составляет более 0,5 метра, доплачивает либо покупатель, либо застройщик. И это всегда вызывает массу возмущений.

«Буквально каждый второй клиент был недоволен полученными результатами, – говорит Александр Зубец. – Связано это, прежде всего, с тем, что БТИ после замера половину наших балконов посчитало лоджиями, которые учитываются в общей площади квартир по более высокому коэффициенту (0,3 – у балкона, 0,5 – у лоджии). Так как сами балконы по проекту были довольно большими (5-7 кв. м), то площадь квартиры в определенных случаях увеличилась на 1-1,5 кв. м. Конечно, многие покупатели восприняли это «в штыки». При этом мы были на их стороне и сами предлагали судиться с БТИ. Но для того чтобы обратиться в суд, нужно сначала оформить право собственности на квартиру».

Были возмущенные и среди тех, кого не коснулась история с балконами, люди просто не хотели доплачивать. Однако в этой ситуации закон однозначно на стороне застройщика. Тут важно просто понимать, что это не желание «развести» покупателя на дополнительную сумму, а обычная строительная практика.

«Я достаю из широких штанин…»

Следующий этап – непосредственный осмотр квартиры - пожалуй, самый непредсказуемый. Практически 50% покупателей сразу подписали акт приема-передачи. Другая половина наотрез отказалась принимать квартиру, пока не будут исправлены строительные дефекты, которые есть в любом проекте. Щели в окне, незакрывающиеся створки, «горбатый» пол, неплотное прилегание косяков или плинтуса – в домах с отделкой это распространенная история. «И если требования покупателей были объективными, мы, конечно, устраняли недостатки, – продолжает Александр Зубец. - Однако некоторые клиенты входили в раж и писали огромные списки претензий. При этом большинство из них были совершенно необоснованными. Например, одна покупательница отказывалась принимать квартиру, потому что в ее электрической плите не было противня-сетки. Но по комплектации его там и не должно было быть. Другой пример – клиент требовал переделать балкон, так как ему не нравилось, что он наклонен. Но в панельных многосерийных домах балкон всегда имеет дренажную систему и небольшой уклон под естественные осадки в независимости от того, застеклен он или нет. Поэтому такие требования вообще не имеют смысла».

Мягко говоря, странной была претензия семейной пары, которая отказалась принимать квартиру в связи с тем, что у дома не было зеленой травы, тогда как они считали, что покупают квартиру вместе с благоустроенной территорией. В заявлении на дефекты они написали, что считают необходимым срочно сделать благоустройство газонов либо готовы получить компенсацию «в натуре». Что имела в виду семейная пара – то ли мешок земли с мешком семян, то ли деньги - застройщик уточнять не стал. А дал официальный ответ, что благоустройство территории обязательно будет по графику сезонных работ, то есть чуть позже.

«Другая семейная пара приехала на приемку квартиры сразу с дверьми, - рассказывает Александр Зубец. - Они искренне считали, что если их пригасили на осмотр квартиры, то могут приезжать чуть ли не с вещами. Когда им сказали, что нужно сначала оплатить разницу по БТИ, они устроили жуткий скандал».

Улыбку и некоторый шок испытали менеджеры, когда к ним на приемку квартиры приехал молодой человек на велосипеде в одних плавках, спокойно зашел в офис, достал из плавок паспорт и протянул менеджерам, чем вызвал немалое удивление и возмущение присутствующих в офисе других клиентов.

Однако самая неординарная история произошла с одной пожилой женщиной, которая отказалась принимать квартиру из-за того, что ее не устраивал цвет обоев. Женщина аргументировала свой отказ тем, что при выборе жилья в шоу-руме, где она увидела свою будущую квартиру в готовом виде, с отделкой, ей понравился бежевый цвет обоев. Однако, когда она приехала принимать уже купленную ею квартиру, то обнаружила розовые обои, которые ее категорически не устраивали. Клиентка отказалась подписывать акт и потребовала срочно переклеить обои, на что ей был дан ответ - обои соответствуют классу и типу, заявленному в проектной документации, при этом цветовая гамма в документах не была прописана. Помимо этого, женщина должна была еще доплатить разницу по БТИ, которую также отказалась платить.

«Дальше начался настоящий детектив, - рассказывает Александр Зубец. - Женщина решила идти до конца и не сдаваться. Взяла обманом ключи у Управляющей компании (под предлогом, что квартира записана на мужа, а его нет в городе), проникла в квартиру, сорвала со стен обои, забрызгала их то ли чаем, то ли кетчупом, после чего пришла в офис и заявила со слезами на глазах, что в ее квартире кого-то убивали, так как на стенах видны следы засохшей крови, а отодранные куски обоев явно свидетельствуют о том, что человек дрался и боролся. Поэтому она требует срочно провести расследование и, конечно же, переклеить обои. Мы закрыли на это глаза, и согласились поклеить ей новые обои при условии, что она сначала доплатит разницу БТИ. Конфликт был исчерпан».

«Прием-передача квартиры – это отдельный вид спорта, – резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Покупатели в таких случаях тянут до последнего, потому что не хотят оплачивать коммуналку. В договоре купли-продажи квартиры есть пункт, согласно которому с момента ввода жилого дома в эксплуатацию и вступления прав собственности клиент обязан совершать ежемесячные коммунальные и эксплуатационные платежи управляющей компании. Это условие полностью соответствует ст. 153 ЖК РФ (Жилищного Кодекса РФ). Поэтому и тянут время. Вот только сильно отодвинуть начало выплат у них, как правило, не получается. Когда застройщик устраняет объективные недостатки, все остальные уже признаются несущественными. И по 214-ФЗ, когда истекает контрольный срок после официального уведомления, у него появляется возможность в одностороннем порядке передать ключи новоселу. Конечно, это крайняя мера. И подобные ситуации уже возникают редко».

Справка о проекте

Проект «Новые Ватутинки» расположен в самом центре новой Москвы, в 14 километрах от МКАД по Калужскому шоссе. В рамках проекта будет возведено 860 000 кв. м недвижимости. «Новые Ватутинки» состоит из двух микрорайонов – «Центральный» (многоэтажная панельная застройка) и «Южный» (малоэтажная монолитная застройка). Строительство микрорайона «Центральный» началось в декабре 2011 года, «Южного» - август 2012 года. Дата окончания строительства мкр. «Центральный» - 2018 год, мкр. «Южный» - 2014 год. Комплекс возводится в приятном лесном окружении, на берегу реки Десна, предусматривает строительство обширной инфраструктуры. Покупателям обеспечен широкий выбор квартир с отделкой и без.