«Метриум Групп»: обзор рынка первичной недвижимости северной части Подмосковья

Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор рынка первичной недвижимости северной части Подмосковья, рассмотрев участок между Ярославским и Дмитровским шоссе в пределах 20 км от МКАД. Почему именно север? Потому что это направление традиционно считается наиболее привлекательным для жизни с точки зрения экологии, и всегда было востребованным. Почему именно участок между Ярославским и Дмитровским шоссе? В ближайшей перспективе здесь появится свое метро, точнее – в Мытищах, от чего, безусловно, выиграют все соседние населенные пункты. Ждут этот участок и другие грандиозные планы по улучшению транспортной инфраструктуры, а значит, можно ждать всплеска интереса – как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей.

Анализ структуры предложения локального рынка

На рассматриваемой территории (между Ярославским и Дмитровским шоссе в пределах 20 км от МКАД) в активной реализации находятся 26 проектов нового жилищного строительства. Для текущего исследования из них были отобраны новостройки эконом- и комфорт-класса средней и высокой этажности. Всего в выборку было включено 17 объектов, в составе которых в продаже находятся 29 корпусов. Суммарный объем предложения составляет порядка трех тысяч единиц.

Почти все анализируемые новостройки распределены между двумя городами: Мытищи и Пушкино. В Мытищах в реализации находятся 7 проектов (11 корпусов), в Пушкино – 8 проектов (14 корпусов). Еще два жилых комплекса продается в поселке Пироговском Мытищинского района – ЖК «Афродита» (1 корпус) и ЖК «Пироговский» (3 корпуса). По количеству квартир в реализации структура предложения смещена в сторону г. Пушкино (60%). Около трети предложения приходится на г. Мытищи. Доля квартир в п. Пироговском составляет 8%.

Необходимо отметить, что все новостройки, вошедшие в исследование, сосредоточены вдоль Ярославского шоссе. На остальной территории (вплоть до Дмитровского шоссе), в связи с отсутствием крупных населенных пунктов, формат новостроек представлен всего несколькими проектами, которые по своим характеристикам не вошли в выборку. Среди них имеются три объекта бизнес-класса (ЖК «Новые Вешки» в д. Вешки, клубный дом "Admiral Waterhouse" с апартаментами и поселок «Greenlight» на берегу Клязьминского водохранилища), а также малоэтажный жилой комплекс экономкласса в д. Беляниново с одноименным названием.

Степень строительной готовности

В настоящее время жилищное строительство городов северо-восточной части ближайшего Подмосковья активно развивается. За последние полгода в Мытищах и Пушкино на рынок вышли 8 новых проектов, а также несколько корпусов в уже реализуемых жилых комплексах. Это объясняет тот факт, что значительную долю рынка данных городов занимают новостройки на начальной стадии строительной готовности.

В сегменте эконом-класса помимо четырех новых проектов рынок пополнился новыми корпусами в ЖК «Пироговский» (п. Пироговский), ЖК «Ярославский» (г. Мытищи), ЖК «Спутник» (г. Мытищи). Несмотря на выход новых объектов, количество корпусов на рынке бюджетных новостроек по стадии строительной готовности распределено достаточно равномерно. При этом наблюдается четкая тенденция уменьшения объема квартир в реализации с повышением степени готовности домов.

Максимальное количество квартир реализуется в новостройках на этапе котлована - монтажа нижних этажей - 62%. На объекты на стадии возведения средних этажей приходится около четверти предложения - 24%, в новостройках, где монтаж завершен, проводятся отделочные работы – 8%. Во введенных в эксплуатацию домах в продаже находится около 6% квартир.

Среди строящихся домов в этом году будут введены в эксплуатацию 35% корпусов, в следующем – 22%. Наибольшее количество новостроек будет готово только к 2015 г. - 43%.

Площадь квартир

Основная часть предложения распределена между одно- и двухкомнатными квартирами с небольшим смещением в сторону первых, что является характерным для новостроек эконом-класса. Доля однокомнатных квартир составляет 46%, двухкомнатных – 40%. На трехкомнатные квартиры приходится 12% предложения. Меньше всего в выборке студий и четырехкомнатных квартир – по 1% от общего количества.

Площадь квартир в рассмотренных объектах варьируется от 27,7 до 125,0 кв.м. Средняя площадь по выборке составляет 55,4 кв.м. Самые небольшие диапазоны площадей представлены в студиях и четырехкомнатных квартирах. Студию можно приобрести размером от 27,7 до 31,5 кв.м, четырехкомнатную квартиру – от 99,6 до 111,4 кв.м.

По остальным типологиям разброс площадей в выборке существенный. Размеры однокомнатных квартир варьируются от 28,4 до 80,7 кв.м, средняя площадь составляет 41,4 кв.м, двухкомнатных – от 43,2 до 98,1 кв.м (средняя - 61,0 кв.м), трехкомнатных – от 67,2 до 125,0 кв.м (средняя - 88,8 кв.м).

Стоимость квартир

По данным экспертов «Метриум Групп», диапазон стоимости квартир в рассмотренных объектах достаточно широк - от 1,446 до 9,016 млн руб. (49 000 – 115 789 руб./кв.м), несмотря на то что изначально в выборку были включены проекты только эконом- и комфорт-класса. Главными факторами, влияющими на ценообразование в данном случае, являются местоположение (населенный пункт), стадия строительной готовности и типология квартир.

«Наиболее дорогие квартиры реализуются в Мытищах, что обусловлено близостью города к Москве, а также планами по проведению ветки метро, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Стоит отметить, что в Мытищах в большей степени развит сегмент бизнес-класса на рынке новостроек, по сравнению с остальными городами северо-восточного направления Подмосковья. В проектах эконом- и комфорт-класса стоимость квартир площадью 27,7 – 102,4 кв.м варьируется от 2,640 до 9,016 млн руб. (61 000 до 115 789 руб./кв.м). Средняя цена квадратного метра составляет 81 980 руб».

В Пушкино средняя цена квадратного метра составляет 59 800 руб., что на 27% ниже, чем в Мытищах. В целом, цена варьируется от 49 000 до 86 000 руб./кв.м. Бюджет квартир находится в диапазоне от 1,446 до 6,904 млн руб. (28,4 – 125,0 кв.м).

В п. Пироговском цены сопоставимы с г. Пушкино. Однако за счет того, что в реализации отсутствуют квартиры в домах на начальной стадии строительной готовности, средняя цена квадратного метра выше - 65 200 руб. Диапазон стоимости квартир составляет 3,220 – 7,450 млн руб. ( 49 645 – 84 922 руб.). Площадь квартир варьируется от 45,1 до 111,2 кв.м.

Во всех городах наблюдается увеличение стоимости квартир по мере повышения степени строительной готовности. В Мытищах диапазон цены квадратного метра на начальном этапе строительных работ составляет 61 000 – 78 000 руб., на стадии отделочных работ – 75 400 – 115 789 руб. Высокая стоимость квартир в объектах на этапе монтажа средних этажей обусловлена тем, что в данный диапазон попали квартиры с отделкой в ЖК «Ярославский». В Пушкино цена квадратного метра в новостройках на начальной стадии готовности составляет 49 000 – 75 000 руб., в домах, введенных в эксплуатацию – 62 000 – 78 993 руб. В Пироговском в объектах, где монтируются средние этажи, квадратный метр стоит от 49 645 до 68 803 руб., в готовых новостройках – от 61 077 до 84 922 руб. В среднем по рынку, разница в цене в начале строительства и в готовых домах может достигать 20-25%.

Перспективные проекты

1. В Мытищах планируется комплексное освоение микрорайона Стройпластмасс (№29) с частичным сохранением существующей застройки. Из объектов нового строительства на этой территории уже построен и введен в эксплуатацию ЖК «Отрадное». В этом году началось строительство двух новостроек комфорт- и бизнес-класса. Кроме них в микрорайоне планируется возвести еще 11 жилых домов, суммарная площадь квартир которых составит порядка 350 тыс. кв.м.

2. Компания «ПРОФИ-Инвест» планирует в июле начать строительство жилья на территории 31-го квартала в г. Пушкино. В рамках проекта будут возведены девять 23-х этажных жилых корпусов. Также предусмотрено строительство многоуровневых паркингов на 1423 машино-места, один отдельностоящий и три встроенно-пристроенных детских сада, культурно-развлекательного центра. В рамках проекта будет проведена реконструкция школы со строительством нового корпуса и водно-спортивной базы, благоустроен пляж и прибрежная полоса реки Серебрянка. Строительство комплекса будет вестись в две очереди, первая (в составе трех корпусов и паркинга) должна быть завершена к октябрю 2016 г.

3. В ближайшее время ожидается открытие продаж в многоэтажном жилом доме с подземным паркингом в 13 квартале микрорайона Серебрянка г. Пушкино. Строительство объекта ведет СК «Евросибспецстрой».

4. В Мытищинском районе в деревне Зимино выделена территория (129,3 га) под застройку многоэтажного жилого комплекса. По предварительным данным, на участке будут размещены 23 семнадцатиэтажных жилых дома общей площадью 450,650 тыс. кв.м. В состав социальной инфраструктуры будут включены: три школы, пять детских садов, две поликлиники, два торговых центра, спортивно-оздоровительный центр, стадион с футбольным полем.

5. В начале этого года было принято постановление по утверждению документации по планировке территории общей площадью 37,31 га в мкрн 17А г. Мытищи. Застройщиком нового комплекса станет компания «Осенний квартал». Согласно постановлению, в состав проекта войдут несколько многоэтажных многоквартирных жилых домов, детский сад, общеобразовательная школа, медицинский центр, паркинги.

6. Компания «ГРУППА MG» планирует осенью этого года начать строительство ЖК «В Пироговском». На участке площадью 2,2 га, расположенном на пересечении Советской и Комсомольской улиц в поселке Пироговском вместо ветхих домов, подлежащих сносу, будет построен многосекционный жилой дом переменной этажности от 3 до 9 этажей. Предполагается, что комплекс будет реализован в сегменте комфорт-класса. Продажи квартир в первой очереди (три секции), строительство которой должно быть завершено к июлю 2014 г., откроются уже в октябре. Цена квадратного метра на старте продаж, ориентировочно, составит 60 000 руб. Весь комплекс планируется ввести в эксплуатацию в 2015 г.