«Метриум Групп»: рынок недвижимости в ожидании кризиса

Тревожные ожидания экономического кризиса, а также последние события в банковском секторе не обошли стороной и рынок столичной недвижимости. Причем это касается как сегмента городского, так и загородного жилья. По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», в первом случае резко увеличилось количество покупателей, приобретающих квартиры на собственные денежные средства. Во втором случае обратная ситуация - потенциальные клиенты заняли выжидательную позицию, спрос «встал».

Городское жилье

Покупательская активность на рынке новостроек эконом- и бизнес-класса Москвы в ноябре сохранилась на высоком уровне, количество сделок было сопоставимо с показателями предыдущего месяца. Однако изменился их качественный состав. По наблюдениям брокеров «Метриум Групп», если в октябре доля ипотечных сделок составляла 30%, то в ноябре-декабре она снизилась до 10%. Остальные 90% покупателей рассчитывались собственными денежными средствами (100%-я оплата) или при помощи кратковременной рассрочки. Как отмечают аналитики компании, подобное развитие событий обусловлено несколькими причинами.

«Во-первых, это новая волна кризисных ожиданий, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В течение последних трех лет мы наблюдаем снижение темпов роста экономики, да и ситуация на мировой арене не прибавляет оптимизма. Конечно, рынок все равно остается достаточно активным. Однако каждый год эксперты с тревогой смотрят в будущее, ожидая ухудшения ситуации. В какой-то степени это не новость – кризис у нас ждут уже года три. Однако в этом году негативные настроения усугубляются разговорами о том, что из-за приближающейся Олимпиады в Сочи и необходимости поддержания в связи с этим стабильной обстановки в стране Правительство искусственно поддерживает экономическую ситуацию и не дает проявиться кризисным явлениям. Соответственно, после Олимпиады мы узнаем истинное положение вещей».

Во-вторых, тревожные ожидания «подогрелись» на фоне начавшейся «чистки» в банковском секторе, которая в очередной раз подорвала доверие россиян к кредитным организациям. У многих вкладчиков под конец года заканчиваются сроки действия депозитов, и далеко не все соглашаются на их пролонгацию, а вместо этого изымают наличность. Другие клиенты, опасаясь за сохранность собственных средств, стали просто расторгать договоры в досрочном порядке. Пытаясь обезопасить свои сбережения, и первые, и вторые переводят виртуальные деньги в кэш, который конвертируют в валюту, драгметаллы и квадратные метры».

По наблюдениям экспертов «Метриум Групп», жилье в ноябре преимущественно приобретали непрофессиональные инвесторы и конечные покупатели, которые планировали эту покупку, но откладывали на более поздний срок. Тревожные настроения подстегнули их к скорейшему решению жилищного вопроса. Новизна ситуации заключается в том, что люди становились инвесторами скорее от безысходности, ибо нести деньги по сути им больше некуда. Иными словами, из двух зол люди выбирают меньшее – уж лучше пусть будет лишняя (или совсем нелишняя) квартира, чем деньги в кубышке с негарантированным доходом».

Загородное жилье

Как и в случае с покупателями городских квартир, потенциальные клиенты «загородки» начали активно изымать свои сбережения с накопительных счетов. Однако они не спешили приобретать загородный дом – весь кэш эти люди разместили в банковских ячейках и заняли выжидательную позицию. В результате, к концу года брокеры столкнулись с острым дефицитом депозитарных ячеек.

«Теоретически сейчас на загородном рынке сложились хорошие условия для покупки собственного дома, поскольку собственники домов стали более сговорчивы, стоимость предложений постепенно снижается, - комментирует Илья Менжунов, директор Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Кроме того, в ликвидных проектах мы видим высокий спрос и покупательскую активность. Например, по ряду проектов по Новорижскому шоссе в течение года был реализован значительный объем предложения. Тем не менее, покупатели и собственники в связи с потенциальной возможностью дестабилизации экономической ситуации заняли сейчас выжидательную позицию – одни не спешат расстаться со своими деньгами, другие со своими активами».

В большинстве случаев загородный дом не является для покупателей единственным жильем, поэтому они предпочитают повременить с покупкой и понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Однако это не значит, что загородный рынок «встал». Спрос со стороны реальных покупателей, желающих приобрести дом для собственного проживания, сохранился на достаточно высоком уровне.

«Если негативные прогнозы все-таки сбудутся и «режим ожидания» продлится в течение 3-4 месяцев и в том числе захватит активный сезон (весну-лето), вот тогда начнется паника, - продолжает Илья Менжунов. – Во-первых, на рынке появятся инвесторы или спекулянты, которые будут предлагать собственникам купить их дом за 50-60% от его рыночной стоимости (это мы уже проходили в 2009-2010 годах). Во-вторых, цены на малоликвидные предложения продолжат свое снижение – они могут упасть даже за порог своей рентабельности. А вот по качественным проектам существенного падения я бы не ждал. Скорее всего, их собственники станут просто более лояльными в вопросе предоставления специальных условий для покупателей».