Гражданский кодекс ЧР: новые нормы заключения договоров аренды недвижимости

С 1 января 2014 года вступил в силу новый Гражданский кодекс Чешской Республики (ГК), который затронул несколько тысяч параграфов десятков чешских законов. Пересмотру подверглись и взаимоотношения владельцев недвижимости и арендаторов. Мы постарались выбрать наиболее значимые нововведения ГК.

Нововведения – права и обязанности арендаторов

1. С января владелец недвижимости не сможет запретить жильцам содержать мелких домашних животных, а только требовать компенсации за порчу имущества этими животными. Единственное условие: присутствие домашнего питомца не должно приносить больших неудобств арендодателю и жителям дома. Однако собственник недвижимости имеет право наложить запрет держать животных в квартире в договоре об аренде.

2. Новый гражданский кодекс позволяет арендатору и арендодателю обратиться в суд в случае их неспособности договориться о размере арендной платы. Судья затем устанавливает размер аренды исходя из ее «обычной для данного места и времени» величины.

3. Квартиросъемщик получил возможность выступать стороной в процессе по защите своих прав в отношении третьих лиц, ранее это было прерогативой исключительно владельца. Таким образом, в случае затопления квартиры арендатор может потребовать возместить ущерб, не дожидаясь того, что это сделает за него владелец недвижимости.

4. Собственник жилья лишился права выселить по своему желанию арендатора, который честно выполняет условия договора, не нарушает общественного порядка и вовремя вносит квартплату.

5. Арендатор отныне может подселять в квартиру других жильцов и сдавать часть площадей в субаренду. Для этого съемщик жилья обязан сам проживать на той же жилплощади и проинформировать об этом арендодателя. В случае, если в течение двух месяцев владелец не будет поставлен об этом в известность, то имеет право немедленно расторгнуть договор.

6. Новый ГК разрешает арендатору прописать у себя без согласия арендодателя родственника или лицо, которое будет заботится об арендаторе. В то же время квартиросъемщик обязан в течение двух месяцев проинформировать арендодателя об изменении количества лиц, проживающих на данной жилплощади. Домовладелец может отказать в этом арендатору, если увеличение числа жителей приведет к ухудшению условий жизни в квартире/доме.

7. Арендатор получил право использовать квартиру/дом для работы и ведения предпринимательской деятельности без согласия арендодателя.

8. Хозяин жилплощади не может запретить арендатору (в том числе, в договоре об аренде), ничего, что может привести к ограничению его прав, предоставленных ему новым Гражданским кодексом.

9. Согласно новому ГК нельзя включать в договор аренды штрафные санкции, связанные с нарушением арендатором своих обязанностей

Нововведения – права и обязанности арендодателя

1. Арендодатель имеет право расторгнуть договор об аренде в любое время, в случае «особо грубых нарушений» его условий арендатором (неоплаченная аренда/коммунальные платежи в течение как минимум трех месяцев, нанесение неисправимого повреждения имуществу/недвижимости, использование жилплощади не по назначению и т.д.). После расторжения договора арендатор будет обязан в течение месяца освободить арендуемую им жилплощадь.

2. Владелец недвижимости может расторгнуть договор с арендатором, в том случае, если арендатор совершил преступление в отношение него или членов его семьи. Речь идёт, в частности, о применении физического насилия или краже.

3. В соответствие с новым ГК размер максимального размера залога увеличен с трех до шестимесячной арендной платы, что позволит защитить собственника квартиры/дома от неплательщиков.

4. Если хозяин дал устное согласие на проживание арендатора на данной жилплощади, то договор аренды считается заключенным на срок до двух лет. По его окончанию, договор автоматически пролонгируется, если квартиросъемщик остался жить в квартире/доме, а владелец письменно не потребовал покинуть недвижимость.

5. Гражданский кодекс значительно упрощает заключение договоров аренды: отныне для того, чтобы договор вступил в силу, достаточно указать дату и место заключения договора, данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество, а также арендодателя и арендатора (фамилия, имя, дата и место рождения, паспортные данные, место постоянного жительства). Информация об имуществе, подлежащей передаче арендатору в качестве объекта аренды, сроке аренды, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы вносится в договор по взаимному согласию сторон.