УК Clever Estate: 70% подмосковных бизнес-центров работают на Москву

По данным исследований, проведенных УК Clever Estate, 70% бизнес-центров, расположенных за МКАД, так или иначе, обслуживают Москву (являясь сервисными подразделениями или бэк-офисами московских компаний), и только 30% работают на область, не имея отношения к Москве.

В процентном соотношении, по данным УК Clever Estate, рынок подмосковных бизнес-центров делится на две равные доли. В первые 50% входят крупные БЦ, площадью не менее 150 000 – 200 000 тыс. кв м, с арендаторами, чей бизнес полностью ориентирован на Москву. Вторые 50% составляют локальные городские офисные центры, частично занятые компаниями, обслуживающими Москву, частично – компаниями, ориентированными на подмосковные города.

В абсолютных цифрах количество крупных подмосковных бизнес-центров проигрывает локальным областным; поддерживать равную долю рынка с маленькими офисными центрами им помогает величина площадей. На сегодняшний момент БЦ такого типа наиболее успешно развиваются на федеральных трассах южного, юго-западного, северного и западного направления от МКАД, примерно в 5-10-километровом поясе. Как правило, это офисы класса А и Б+.

«Их отличительная особенность, - говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate, - состоит в том, что они расположены не в городах Подмосковья, а именно на федеральных трассах с хорошей пропускной способностью. Транспортная доступность, близость незагруженных развязок и железнодорожных станций – вот ключевые факторы для того, чтобы такой бизнес-центр возник, и на него был спрос. Основные арендаторы – это московские компании, и в большинстве случаев здесь присутствует обратная маятниковая миграция: из Москвы едут работать в область, а вечером возвращаются домой. В такие БЦ обычно перелокируются бэк-офисы крупных компаний, оставляя головной офис в Москве».

По словам Сергея Крекова, релокация бэк-офисов (колл-центров, бухгалтерии, финансовых и расчетных центров) в Подмосковье последние годы приобрела характер тренда в основном из-за более дешевой (на 30-40%) арендной ставки, чем в Москве.

Локальные городские бизнес-центры, составляющие вторые 50% рынка офисной недвижимости Подмосковья, имеют среднюю площадь от 2 000 до 30 000 кв м. Новые БЦ, как правило, строятся не ниже А-класса; офисы, открытые в зданиях бывших НИИ, как правило, получают «доводку» не ниже класса Б.

«Они ориентированы - говорит Сергей Креков, - строго на малый бизнес, для которого невозможно да и не нужно открывать офис в Москве и платить большую арендную ставку. Им также невыгодно располагаться и в крупном подмосковном офисном центре. Что касается арендных ставок, то в локальных БЦ они ниже, чем в крупных подмосковных бизнес-центрах примерно процентов на 30%. Но как правило, площади там арендуются на короткий срок; для локальных городских офисных центров это самая существенная проблема. Поэтому, чтобы избежать «простоя» площадок, часть их переделывается под апартаменты и успешно сдается».

Тренд на перелокацию бизнес-центров из Москвы в Подмосковье формировался несколько лет, но в 2013 году он приобрел устойчивые очертания. Есть тенденция к тому, что он продолжится и в 2014 году. С развитием дорожно-транспортной инфраструктуры, спрос московских компаний на крупные подмосковные офисные центры будет усиливаться. По мнению аналитиков УК Clever Estate, создание федеральных трасс в Подмосковье – это единственный ключевой импульс, который дает развитие этому типу коммерческой недвижимости. В то время, как строительство многоквартирных жилых домов, продвижение новостроек вглубь Московской области, и как следствие, увеличение автомобильного трафика, не только не усилит, но и существенно затормозит его развитие.