«Метриум Групп»: ипотека на апартаменты год спустя

Еще в прошлом году кредитование апартаментов было неким гибридом ипотеки на квартиру и потребкредита с соответствующими ставками. Уже сегодня ипотечные программы многих банков приравнены к программам кредитования жилья. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали, что изменилось в сфере кредитования апартаментов за год.

Количество банков, предлагающих ипотеку на апартаменты, с одной стороны, увеличилось за год в 5 раз, с другой стороны, их по-прежнему можно пересчитать по пальцам. Было 3, стало 15. Пионеры, запустившие ипотеку на апартаменты в 2013 году, выводили свой продукт в рамках приобретения коммерческой недвижимости. Изначально эти программы были довольно непривлекательными (ставки от 14% до 18% годовых) и практически не пользовались спросом. Однако в связи с массовым выходом на рынок недвижимости московского региона нового формата жилья – апартаментов в строящихся комплексах – появилась и потребность в новых ипотечных программах. К тому же, именно в 2013 году на рынок впервые вышли комплексы апартаментов эконом- и комфорт-класса, целевая аудитория которых как никто другой нуждается в заемных средствах. Постепенно банки увидели потенциал в новом формате жилой недвижимости и приравняли условия кредитования апартаментов к квартирам.

«Эта часть банков смотрит на данный вид жилья довольно оптимистично, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Для банка ведь главное, чтобы в случае банкротства заемщика, кредитор смог реализовать залоговый объект в рамках цены приобретения. А так как данный формат жилья в основном находится в пределах Москвы, где спрос на недвижимость превышает предложение, то опасений в ликвидности этого объекта у них нет».

Банки, которые все еще не кредитуют апартаменты, в свою очередь делятся на две группы. Первые не могут начать кредитовать в связи с отсутствием необходимой нормативно-методологической платформы, базы данных, программных настроек и прочее – они планируют вывести этот продукт в ближайшее время, но пока находятся в процессе (например, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк и др.). Вторые смотрят на апартаменты все еще с опаской и заняли выжидательную позицию: если все крупные банки начнут кредитовать, то и мы присоединимся, а пока не можем оценить свои риски.

Таким образом, если в начале 2013 года ипотеку на апартаменты выдавали только 3 банка, то на текущий момент их стало гораздо больше: ВТБ24, Банк Москвы, Зенит, Возрождение, Балтика, РосЕвроБанк, Связь-банк, ДельтаКредит, ЛОКО-банк, КБ Московское Ипотечное Агентство, Транскапиталбанк. В перечисленных банках программы кредитования апартаментов заявлены официально и распространяются на несколько аккредитованных объектов.

Однако есть еще ряд кредиторов, которые реализуют эксклюзивные программы с крупными застройщиками, например, Московский Парижский банк и КредитЕвропабанк тесно сотрудничают с компанией «Мортон» и выдают ипотеку на покупку апартаментов только у данного девелопера. Есть свои эксклюзивно кредитуемые проекты и у Номос-Банка, Абсолют Банка. Таким образом, если считать и эти кредитные учреждения, то общее количество банков, выдающих ипотеку на апартаменты, порядка 15.

Есть еще одна категория банков, которые не выделяют кредитование апартаментов в отдельную программу и выдают ипотеку на коммерческую недвижимость, позволяющую приобрести в том числе и апартаменты (например, Росавтобанк, Глобэкс Банк и др.). Таких банков довольно много и условия в них не так привлекательны, как в специальных программах.

Какие же изменения произошли в условиях? Год назад ставки были на уровне 15-17%, сегодня снизились до 11-13%. Минимальная ставка - от 11% - предоставляется на апартаментные комплексы либо на последних стадиях готовности, либо при большом первоначальном взносе. Размер первоначального взноса уменьшился с 40% до 10%. Очевидно, что условия кредитования апартаментов вполне сопоставимы с ипотекой на квартиры, хотя и кредитует их не каждый банк.

Условия, полностью соответствующие кредитованию жилья, предоставляет ВТБ24, Банк Москвы, Возрождение, Зенит, Связь Банк, Балтика. А с апреля Сбербанк аккредитовал апартаменты в АПАРТ-ОТЕЛЬ YE'S на тех же условиях, что и квартиры. В ближайшее время Сбербанк планирует аккредитацию и других объектов с апартаментами. У остальных банков они отличаются чуть большим первоначальным взносом. Как и в случае с ипотекой на квартиры, ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования. Требования к заемщикам, приобретающим квартиру или апартаменты практически одинаковые: дееспособность, наличие постоянной официальной работы, стабильный доход, возраст от 18 до 65 лет. В качестве предмета залога могут выступать как приобретаемые апартаменты, так и уже имеющееся в собственности потенциального покупателя жилье.

«Пожалуй, единственной сложностью, с которой сталкиваются клиенты, является то, что менеджеры банков зачастую забывают уточнить – на что именно берется кредит и «автоматом» одобряют его на покупку квартиры, - обращает внимание Мария Литинецкая. - Такая ошибка влечет за собой задержку выхода клиента на сделку, так как ему приходится получать одобрение заново. Да и в кредитных договорах менеджеры банков иногда забывают исправить «вид недвижимости» с квартиры на апартаменты. Это обязанность именно менеджера банка, а не клиента – разбираться в типах кредитуемой недвижимости».

Почему же кредитование апартаментов так и не стало широко распространенным явлением? Главная проблема в том, что в законодательстве РФ понятия «апартаменты» до сих пор не существует. По крайней мере, этот термин отсутствует в части Жилищного кодекса, описывающей жилые помещения. Апартаменты – не жилье, они предназначены для временного проживания. Соответственно, и единого понимания среди разработчиков банковских продуктов о том, что это за «птица» - тоже нет. А тем, у кого такое понимание сформировано, предстоит еще длительный процесс обновления нормативно-правовой базы.

«Тем не менее, трудно не согласиться с тем, что в настоящее время апартаменты - это самый растущий сегмент недвижимости в столице, - подводит итог Мария Литинецкая. - И перспективы их кредитования зависят от перспектив самих апартаментов. Если данный вид получит широкое распространение, то ипотека на их покупку тоже «раскрутится». Если же не получит, то так и останется экзотикой. И для этого сегодня кстати складываются определенные предпосылки. Как известно, градостроительные умы сейчас активно обсуждают новые требования при выдаче разрешений на строительство апартаментов. И от этих решений напрямую зависит судьба всего сегмента».