CRE Market Snapshot: чего ждать от кризиса?

27 мая в Corinthia Hotel St. Petersburg состоялось внеплановое мероприятие CRE Market Snapshot, собравшее около 70 человек рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Конференция была посвящена подведению итогов 2013 года, обзору сложившейся ситуации на рынке в I квартале 2014 года, а также прогнозам на будущее. Официальным партнером дискуссии выступила компания Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Самой актуальной проблемой, обсуждаемой на конференции, безусловно, стала сложившаяся на российском рынке экономическая и политическая ситуация. Последовавшие за известными событиями валютные колебания сильно повлияли на настроения инвесторов, планы девелоперов и активность ритейлеров. «Инвесторы хотят получить объект инвестиций, который определяется размером денежного потока, а когда денежный поток в рублях, ситуация становится очень непонятной. На сегодняшний день практически все мыслят и считают в долларах, а это крайне негативный фактор, который сильно замедляет процесс принятия решений. Это отражается и на значительной группе арендаторов, в частности, на ритейлерах. Есть компании, которые уже сейчас находятся в крайне затруднительном положении, а прошло всего шесть месяцев, - полагает Алексей Филимонов, генеральный директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

- Если говорить про недвижимость как про актив, в перспективе прошлого года и нынешнего, он стал менее привлекательным из-за валютных колебаний. Недвижимость – это функция от экономики. Локальная ситуация может быть позитивна, но если экономика не будет расти, то и коммерческая недвижимость вряд ли будет развиваться»

Экономические сложности за полгода пока еще не успели сильно отразиться на арендных ставках в офисом сегменте, но девальвация, скорее всего, будет корректировать рынок. «Первый квартал 2014 года показал те же результаты, что и первый квартал 2013 года. В рублях – это плюс 18% (за счет перезаключения договоров), а в евро – это ноль к нолю.. Чтобы росли арендные ставки, должно либо не хватать бизнес-центров – а их достаточно много, причем хороших и качественных, либо должен быть избыток арендаторов – но этого тоже не происходит. До последнего времени потребление очень сильно поднимало нашу экономику, но в связи с девальвацией этот потенциал исчерпывается», – поделился своим опытом Андрей Хитров, региональный директор концерна EKE Group (Финляндия).

Впрочем, есть и хорошие новости. По мнению Александра Ольховского, управляющего директора, вице-президента ОАО «Банк ВТБ», вице-президент ГУД, в 2013 году на рынке коммерческой недвижимости очень активизировались пенсионные фонды, которые начали всерьез рассматривать объекты как предмет для инвестирования пенсионных накоплений. «Это громадный источник ресурсов. Потенциал у них выше, чем у ЗПИФов. Хотя средства физических лиц по своим масштабам накоплений могут соперничать с пенсионными фондами, пенсионные фонды – это консолидированные деньги, и управляют ими конкретные люди, которые способны быстро разобраться с проектом и принять решение по его инвестированию. 2015 год пройдет под знаком большого количества сделок со стороны пенсионного фонда. Это будут приобретения не только арендной недвижимости, но и девелоперских проектов».

Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, рассказала, что в 2013 году порядка 70% сделок происходили с привлечением российского капитала и только 33% c привлечением иностранных фондов. При этом если сравнивать количество транзакций, то в 2013 году на российский рынок заходило больше иностранных компаний, однако по объему денежных средств лидировали россияне.

Участники конференции констатировали, что в среднесрочной перспективе рынок будет работать преимущественно с отечественным капиталом, а не с западными деньгами, которые пока осели на своих локальных рынках и ждут момента для выхода в Россию. В целом, по мнению специалистов, проблема рынка сегодня не только в деньгах, но и в технологиях, знаниях и опыте, которые во многом привносятся на российский рынок иностранными экспертами. И будет очень плохо, если одной из реакций России на международные санкции станет запрет на привлечение международных специалистов.