Ликбез по управлению: магазин на первом этаже

В теории существует два типа объекта недвижимости: жилые и нежилые. В общем все что связано с жилыми объектами, регулируется жилищным кодексом. Самый известный тип жилого объекта это МКД, т.е. многоквартирный дом. Это самый массовый городской объект жилой недвижимости.

Любой объект недвижимости, как и вообще любая созданная человеком вещь, со временем стареет, изнашивается, разрушается. Для борьбы с процессами старения необходимо объект регулярно обслуживать тем или иным способом. Поддержанием надлежащего состояния объектов недвижимости занимаются управляющие компании. Есть управляющие компании, которые специализируются только на обслуживании жилой недвижимости (например всем известные ДЕЗы), есть компании, которые обслуживают только нежилую коммерческую недвижимость. Есть и компании смешанного типа (в частности компания Маторин, в которой мне посчастливилось работать).

При всей схожести объектов жилой и нежилой недвижимости (фундамент, стены, чердачные помещения, кровля, системы жизнеобеспечения и т.п.), обслуживание тех и других имеет свою специфику. Основное различие в периодичности нахождения людей в том и другом типе здания. Нежилые здания (офисные и торговые центры, заводы и т.п.) имеют период, в который людей на объекте фактически нет (обычно ночью). Именно в этот период можно выполнять различные регламентные и ремонтные работы. В этот период отсутствия на объекте людей, можно для выполнения работ спокойно отключить воду, электричество и т.п.

Жилой объект в этом смысле сложнее, потому что нет такого периода, в который на объекте нет людей. Поэтому любые работы, особенно связанные с отключением поставки какого-то коммунального ресурса, доставляют неудобства жителям. Есть конечно и другие отличия.


Например, жилой объект является как правило целостным по своему назначению объектом: в нем только живут, он однотипен. Нежилой объект может быть разбит на ряд зон с различным функционалом: например автосервис состоит и из цехов ремонта автомобилей, и из помещений для приема заказчиков, и из складов, и из ряда вспомогательных помещений. Торговый центр состоит как из помещений для торговли, так и из кафе, подземных гаражей, зон развлечения (иногда даже с такими специфическими зонами отдыха, как аквапарк) и т.д. Или например такая банальная вещь, как туалет. В жилом доме туалеты индивидуальные и за их состояние отвечает хозяин квартиры. В нежилых объектах туалеты общественные, причем в таких объектах, как торговые центры, с очень серьезной нагрузкой по пропускной способности. Нежилые объекты как правило оборудуются специальной системой вентиляции, которой нет в жилых, а на объектах типа продуктовых магазинов еще имеются холодильные установки.

В общем если при беглом взгляде кажется, что обслуживание жилых и нежилых объектов весьма схоже, то при более детальном изучении вопроса становится понятно, что различий достаточно много.

Есть правда еще один тип объекта, который теоретически относится к МКД, но на практике должен рассматриваться как объект смешанного типа. Имеются в виду жилые дома, на первых этажах которых расположены магазины или какие-то другие предприятия бытового назначения. Здесь возникает вопрос, кто должен обслуживать эти магазины? В общем, поскольку дом жилой, т.е. относится к типу МКД, скорее всего его обслуживает государственная или частная управляющая компания, специализирующаяся на обслуживании жилья. По идее эта же компания может обслуживать и помещения магазина на первом этаже. Но тут есть своя специфика и как правило управляющие компании этим не занимаются. А для управляющих компаний, которые специализируются на обслуживании, например, крупных торговых центов, небольшие магазины «на первом этаже МКД» интереса как правила не вызывают.

Как быть хозяевам таких магазинов? Обычно они решают вопрос с обслуживанием своих помещений, содержа дополнительный штат уборщиков. Это не очень хорошее решение вопроса. Хотя бы потому, что помимо чисто уборки как таковой, любой объект требует ряд дополнительных работ, в том числе и ликвидации локальной аварии. Самое простое: лампочки менять должна не уборщица, а электрик, прорыв водопроводного крана должен ликвидировать сантехник и т.д. Поэтому чаще всего такие объекты работают по принципу «авось ничего не случится». Это конечно не может устраивать жильцов, живущих на этажах выше. Например плохое санитарное обслуживание складских помещений в продуктовых магазинах, расположенных на первых этажах или в подвалах, часто приводит к появлению колоний насекомых, которых бедные жильцы не могут вывести в своих квартирах. Очень часто доводится видеть, что магазин или какой-то сервис, расположенный в жилом доме, выглядит достаточно неряшливо.

Таких объектов в городе очень много. На любой улице есть минимум один жилой дом с магазином на первом этаже, а на больших улицах таких домов значительно больше. И чаще всего они обслуживаются «своими силами». Это конечно непорядок, но ситуация в общем остается нерешенной и до сих пор.