Ипотека бывает разная

Слово «ипотека» за последние десятилетия прочно вошло в наше сознание. Однако среди большинства граждан бытует весьма распространенное заблуждение о том, что ипотека – это кредит на покупку квартиры, выдаваемый банком. И мало кто знает, что существуют различные виды ипотеки и возникать она может и без банка. Итак, что же такое ипотека, нам помогла разобраться начальник отдела государственной регистрации прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Эндже Мухаметгалиева.

«Закон определяет понятие «ипотеки» довольно-таки кратко - залог недвижимости. Если объяснить суть ипотеки простыми словами, то представьте следующую ситуацию: вы пришли в парикмахерскую, вам сделали стильную стрижку, а наличных денег для оплаты услуги у вас в кошельке оказалось недостаточно. Тогда вы (залогодатель) оставили свой сотовый телефон в залог и пошли искать ближайший банкомат, чтобы снять деньги. Телефон - ваш, но он в залоге у администратора салона (залогодержателя), и если не принесете деньги, то телефон вам не вернут» - поясняет Мухаметгалиева Эндже.

Ипотека – это тот же залог, в котором объектом является недвижимость (квартира, земельный участок, гараж, дача и т.п.). Правда, в отличие от приведенного примера, объект недвижимости не передается залогодержателю.

Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

С ипотекой в силу договора, все более или менее понятно: она возникает на основании договора, по которому кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). «К примеру, банк предоставляет ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности квартиры, при котором заемщик может получить крупную денежную сумму на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита» – разъяснила Эндже Мухаметгалиева.

Договор об ипотеке с 1 июля 2014г. не регистрируется, но подлежит государственной регистрации ипотеки в качестве обременения права на объект недвижимости. После погашения долга перед банком обременение снимается в установленном законом порядке (по заявлению).

Ипотека в силу закона — это ипотека, возникающая после наступления определенных фактов, прописанных в законе. Она возникает в следующих случаях.

Рассмотрим случай покупки недвижимости с использованием кредитных средств банка или другой кредитной организации. К примеру, вы желаете купить квартиру, но нет достаточной суммы денег. Для этого вы берете в банке кредит на приобретение жилья и заключаете договор купли-продажи квартиры. В этом случае право собственности на квартиру будет зарегистрировано с обременением в виде ипотеки в силу закона (соответствующую запись вы увидите в полученном свидетельстве о государственной регистрации права), то есть квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы не расплатитесь по взятому кредиту. Такая же ситуация будет иметь место при заключении договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств. После сдачи объекта в эксплуатацию при обращении за регистрацией права на помещение (например, квартиру) наряду с регистрацией права собственности будет проведена и регистрация ипотеки в силу закона в пользу банка.

Случай, когда ипотека в силу закона возникает и при продаже недвижимости в кредит или с рассрочкой платежа. Например, если в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации перехода права, то в выданном свидетельстве в строке "Обременения" будет запись "ипотека в силу закона". Если же продавец и покупатель договорились о том, что обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: «Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации, ипотека в силу закона не возникает». При рассрочке платежа в договоре купли-продажи будет указано, что покупатель определенную сумму оплатил до подписания или в момент подписания договора, а оставшуюся сумму оплатит в течение определенного срока после государственной регистрации перехода права. Ситуация с регистрацией обременения в этом случае аналогична продаже в кредит.

При заключении договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Эндже Мухаметгалиева разъяснила суть договора на примере: «Одинокая бабушка (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность соседке (плательщику ренты), которая обязуется осуществлять уход за бабушкой, обеспечивать её питанием, одеждой, лечением на определенную договором сумму, которая в месяц не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Квартира переходит в собственность соседки сразу после регистрации перехода права, однако её право собственности обременяется ипотекой в силу закона до смерти бабушки. Очень часто, кстати, плательщики ренты забывают после смерти рентополучателя обратиться за снятием ипотеки либо считают, что это обременение будет снято автоматически. Однако это заблуждение и, как и для всякого обременения, для его погашения требуется подача соответствующего заявления».

Эндже Исмагдановна рассказала еще об одном случае ипотеки в силу закона, о котором редко кто знает или помнит: «Допустим, вы решили осуществить свою мечту о собственном доме, но для приобретения земельного участка и для строительства дома определенной суммы денег не хватает. Банк предоставил вам кредит под залог земельного участка, т.е. при регистрации права собственности на участок ваше право будет обременено ипотекой в пользу банка. После завершения строительства вы обращаетесь за государственной регистрацией права на дом. В силу закона все объекты недвижимости, построенные на земельном участке, находящемся в залоге, также обременяются ипотекой, если иное не оговорено в договоре».

Таким образом, до тех пор, пока гражданин не погасит кредит, в залоге у банка будут находиться не только земельный участок, но и дом, а также все другие возведенные на этом участке объекты недвижимости.