«Метриум Групп»: банки VS недвижимость – куда вкладывать деньги частному инвестору?

Увеличение объема сделок с начала этого года во всех сегментах недвижимости свидетельствует о том, что люди сегодня «бегут» от наличности. Отзыв лицензий в банковской сфере, международные санкции против российских банков заставляют владельцев даже самых небольших капиталов искать альтернативные депозитам способы вложения средств. Куда вкладывать деньги частному инвестору – обсуждали эксперты на круглом столе «Банки VS недвижимость», который прошел в рамках II Урбанистической конференции «Город с человеческим лицом», организованной Институтом Современной Урбанистики совместно с компанией «Метриум Групп».

Последние годы закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости пользуются стабильным спросом со стороны частных инвесторов. Так, в 2013 году фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость» собрал 700 млн руб., в 2014 году «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» собрал уже втрое больше средств – свыше 2 млрд рублей, что стало рекордом для рынка российских ПИФов недвижимости последних лет. Увеличилось и число пайщиков – с 500 до 700. Средняя сумма инвестиций составила 1-3 млн рублей. «Паи фонда стали для инвесторов отличным способом диверсифицировать свои активы за счет ликвидного рынка недвижимости и получить доходность, которая формируется в результате роста цен при покупке жилья на ранних стадиях строительства и продаже в момент высокой степени готовности», - сказал Алексей Новиков, руководитель отдела по управлению фондами недвижимости, управляющий директор ЗАО «Сбербанк Управление Активами».

Почему сегодня инвесторы все чаще выбирают ЗПИФы недвижимости? Во-первых, у многих фондов существует комфортный «порог» входа – инвестор может вложить сумму, в разы меньше стоимости самой дешевой квартиры в московском регионе, за счет того, что это именно коллективная инвестиция. Во-вторых, пайщик может быть уверен в профессиональной экспертизе объектов инвестиций, то есть новостроек. За пределами деятельности фондов оказываются проекты с сомнительной репутацией. В-третьих, ЗПИФ недвижимости предлагает инвесторам доходность значительно выше банковских депозитов за счет более выгодных условий покупки недвижимости (дисконта от девелопера, который возможен при оптовой продаже квадратных метров). Например, ЗПИФ «Жилая недвижимость» обеспечил пайщикам доходность на уровне 17% годовых.

Вместе с тем, ЗПИФы сегодня выходят на первый план и для девелоперов, заметила Наталия Тихоновская, партнер компании «Метриум Групп». «Если вчера девелопер реализовывал проект в основном за счет недорогого банковского кредитования и денежных средств дольщиков-физических лиц, то сегодня можно ожидать изменения структуры финансирования, - заявила Наталия Тихоновская. – В текущих непростых экономических условиях мы прогнозируем перераспределение покупательского спроса в пользу более готовых проектов. Причем, востребованы будут в первую очередь точечные объекты (их горизонт строительства предсказуем – 1,5-2 года), расположенные в Москве (участков в столице не так много, поэтому новые проекты здесь всегда будет пользоваться спросом), на конечной стадии строительства. Таким образом, уже сегодня можно ожидать дефицит рефинансирования от продаж на начальных этапах строительства, что неизбежно приведет к кассовым разрывам. Тогда как залог успешной реализации проекта прежде всего - его бесперебойное строительство. В такой ситуации деньги фонда могут быть полезны девелоперам, особенно на начальной стадии реализации проекта. Продать определенный объем фонду – более правильная стратегия, чем отдавать квадратные метры по бартеру или мелким оптовикам, создавая тем самым хаос в ценообразовании. Сегодня объем инвестиций фонда в один объект составляет 300-900 млн руб. Причем, фонд инвестирует одним траншем, а не частями в растянутый период времени».

Иван Гелюта, управляющий директор по доверительному управлению ОАО «Промсвязьбанк», со своей стороны отметил, что сейчас клиенты хотят прежде всего диверсификации, всего по чуть-чуть. «Именно поэтому у нас 15 фондов с разными стратегиями, - отметил эксперт. - Но на ближайшие 3-5 лет очень важен вопрос ликвидности проекта, дабы гарантировать успешный выход. Поэтому инвестировать в недвижимость сегодня нужно осторожно и обдуманно, что как раз и обеспечивает профессиональная команда управляющих фондов. В любом случае ЗПИФ недвижимости – это тот инструмент, который обязательно нужно развивать. Пока мы только в начале этого пути».

«Санкции в элитном сегменте на самом деле не столько минус, сколько плюс, - заявил Игорь Бессонов, директор по продажам Kalinka Group. – Сейчас мы наблюдаем, как расходятся объекты, которые экспонировались довольно длительный период на рынке. Люди перестают покупать недвижимость заграницей и приобретают у нас достаточно дорогие качественные активы. Санкции и замедление экономики бьют по среднему классу все-таки чуть сильнее, чем по более обеспеченным людям».

Павел Лепиш, генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость», дал свое определение частным инвесторам – это люди, инвестирующие от 2 до 50 млн руб. Все, что выше, это уже другая категория инвесторов. Со слов эксперта, в последний год недвижимость абсолютно переиграла банки в вопросе частных инвестиций. Люди активно уходят в недвижимость – жилую и стрит-ритейл. «Последний год у нас чересчур богат на события, - сказал Павел Лепиш. - И все они в основном вызывают страх у людей, у которых есть относительно небольшие сбережения. Поэтому деньги уходят с депозитов в недвижимость – напрямую или же через ПИФы. И в этом смысле санкции отразились на рынке недвижимости скорее в плюс».

Однако сейчас главный вопрос – чего можно ждать в ближайшей перспективе? «В краткосрочной перспективе, которую мы оцениваем умеренно в один год, по всей вероятности снизятся объемы ипотечного кредитования, - прогнозирует Наталия Тихоновская. - По нашему мнению, помимо повышения ставок по ипотеке, которое уже сейчас происходит, буден увеличен размер первого вноса, а также ужесточатся критерии оценки кредитоспособности заемщиков, что сделает ипотеку менее доступной для многих клиентов. Что касается спроса на рынке недвижимости, то его объем однозначно упадет, но не во всех проектах одинаково. В наиболее ликвидных – на 20%, в менее ликвидных - до 40%, а в отдельных проектах – и до 50%. Цены в ликвидных проектах либо не упадут вообще, либо максимум на 10%. В менее ликвидных вместе с падением спроса можно прогнозировать и падение цен до 30%».

«По ряду проектов будет очень грустно, - добавил Павел Лепиш. - Прежде всего это коснется проектов в дальних локациях Московской области. Проблемы будут наверняка и в тех ближних проектах, которые строятся «в поле» за городом и имеют непонятные перспективы по инфраструктуре и коммуникациям - не секрет, что многие девелоперы предпочитают возводить их на конечной стадии. В Подмосковье сейчас усиливается контроль за строительством и это спровоцирует уход какой-то части девелоперов вообще с рынка. Поэтому, возможно, мы опять потеряем часть игроков, как это уже было в 2008 году, когда почти вся десятка крупнейших российских девелоперов изменила свои позиции».