Гостиницы: перепрофилирование vs новое строительство

Обычно перед девелопером встаёт вопрос, что лучше выбрать - перепрофилирование или строительство нового отеля. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы, разумеется.

Чем хорошо перепрофилирование здания гостиницы из здания с другим коммерческим использованием: 1) можно найти здание с премиальным месторасположением (особенно в Москве актуально), 2) более дешевый вариант, чем строительство нового объекта, 3) многие гостиничные бренды (например, Mercure, Indigo, Aloft, Azimut, Andas, Ramada) очень дружественно относятся к перепрофилированию. Почему перепрофилирование должно быть очень взвешенно выбрано: 1) не подходит для гостиниц эконом-класса, 2) могут быть неустранимые технические проблемы у самого здания (у гостиницы доп. требования, например, связанные с установкой в каждой комнате санузла), 3) в связи с перепланировкой пространства под гостиницу одной из основных проблем является нагрузка на колонны.

Пример перепрофилирования из офисов в гостиницу: Novotel City Centre но Новослободской.

Пример перепрофилирования фабрики в гостиницу: Азимут Тверская.

Основные драйверы затрат нового строительства:

Охрана участка

Проектирование, разрешение на строительство

Фундамент

Соседство

Форма здания

Высота здания

Спецификации выбранного гостиничного брэнда/оператора

Позиционирование отеля

Основные драйверы затрат перепрофилирования:

Модифицирование фасада (при необходимости)

Технический уровень инженерных систем, систем ОВК и пожаротушения

Спецификации выбранного гостиничного брэнда/оператора

Форма и планировка зоны гостевых номеров, особенно для высотных зданий

Конфигурация гостевого этажа/гостевого номера

Распределение нагрузки колонн

Несущая способность пола

Размещение на свободных от колонн площадях конференц-зоны

Вертикальная циркуляция (включая новые лифты и вентиляционные каналы)

Организация санузла в каждом гостевом номере

Включение возможностей фитнесс и SPA

Источник: агентство гостиничного консалтинга Bevelia.ru