Покупатели вернут квартиры застройщикам?

С 1 января 2016 года вступает в силу закон, в соответствии с которым не платить НДФЛ при продаже недвижимости можно будет не раньше, чем через пять лет владения объектом. Помимо очевидных последствий – уменьшения числа краткосрочных инвестиционных приобретений квартир в новостройках, можно ожидать массового возвращения приобретенных квартир застройщикам: популяризации схемы buy-back. Впрочем, мнения экспертов на этот счет разделились…

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент»:

Вопреки распространенному мнению, новые поправки в Налоговый кодекс вряд ли приведут к падению спроса на жилье со стороны инвесторов, вкладывающих средства на короткий срок, то есть на период от начала строительства дома до его ввода в эксплуатацию. Текущие общеэкономические условия диктуют необходимость использования на 100% надежных инвестиционных инструментов, и фактически единственным таким инструментом является недвижимость. В то же время, в виду ухудшения макроэкономической конъюнктуры, можно ожидать изменения поведенческой стратегии инвесторов: они будут в большей степени нуждаться в конкретных гарантиях возврата вложенных средств. На этом фоне схема обратного выкупа или buy-back вполне может получить развитие. По сути, ее применение будет выгодно всем: для застройщиков она станет эффективным инструментом привлечения финансирования, для покупателей – способом сохранить и заработать деньги с минимальным уровнем риска. Когда в договоре фиксируется доходность и прописывается период, по истечении которого можно вернуть жилье, - это огромный плюс для потенциального инвестора, ведь сроки самостоятельной реализации квартиры сложно прогнозируемы. Как показывает практика, они могут затянуться и превысить срок строительства дома и ввода его в эксплуатацию, а значит, инвестору придется вступать в право собственности, что автоматически повлечет за собой необходимость выплачивать НДФЛ при ее продаже либо ждать 5 лет с момента получения права собственности. Поэтому я думаю, что схема buy-back имеет хорошие шансы на развитие в России в ближайшие год-два.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

Механизм обратного выкупа, действительно, имеет определенные перспективы, но нельзя говорить о том, что он будет применяться массово. Крупные застройщики априори не будут предлагать покупателям процент, превышающий стоимость кредитных средств, иначе схема становится убыточной и, соответственно, нежизнеспособной. Впрочем, примеры использования buy-back именитыми компаниями есть, но доходность в случае выкупа квартиры застройщиком очень условная, то есть бОльшую выгоду получает именно сам застройщик, а не инвестор. В условиях стабильно развивающегося рынка, когда рост цен на качественную жилую недвижимость составляет в среднем 10-15% в год, он может заработать существенно больше, продав квартиру третьему лицу. Схема обратного выкупа больше будет нужна мелким компаниям, которые неминуемо столкнутся с трудностями в перспективе ожидаемого кризиса. Но есть риск того, что они не смогут выполнить обязательства по выкупу.

Что касается необходимости платить НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, - прирост стоимости жилья, приобретенного на нулевом этапе, будет покрывать 13-процентный налог в любом случае. То есть заработок у инвестора все равно будет, и возвращать квартиры по цене годичной давности (особенно на фоне дешевеющего рубля) никто не будет. Также стоит учитывать тот факт, что инвесторы почти всегда покупают жилье по 100-процентной оплате, и у них нет необходимости в ежемесячном финансировании рассрочки или ипотеки, а значит - вариант простого возврата квартир можно исключить в принципе.