Конференция «Коммерческая недвижимость: взгляд изнутри», прошедшая в Екатеринбурге 16 сентября, организаторами которой выступили эти компании, помогла участникам взглянуть на региональный рынок с разных сторон, обсудить основные ошибки, допущенные девелоперами, увидеть перспективы этого рынка, понять, что движет другими участниками рынка, а главное - оценить каковы шансы региональной коммерческой недвижимости остаться на плаву в существующих условиях?
Конференция анонсировалась организаторами – компанией IQ Property Management и «Стражи Урала» - как мероприятие уникальное, таким оно и стало. Прежде всего, благодаря подбору спикеров конференции и ее гостей. Мероприятие собрало более 80 основных участников рынка. Свой взгляд на ведение бизнеса в уральском регионе отстаивали представители федеральных и региональных компаний-девелоперов, среди, представителей международных и отечественных банков ─ управляющий директор Aberdeen Property Investors Чарльз Л. Восс (Санкт-Петербург), заместитель генерального директора BSGV Сергей Козлов (Екатеринбург), руководители профильных подразделений «Сбербанка», «ВТБ» и др. ─ раскрыли перспективы региональных отечественных проектов по финансированию. Частные инвесторы и представители консалтинговых компаний с мировым именем ─ среди которых: управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко (Москва), управляющий партнер, London Conculting & Management Company Дмитрий Золин (Москва), директор отдела стратегического консультирования KPMG Андрей Ильясов, директор Art Properties Наталья Орешина (Москва), ─ оценили реальные шансы региональной коммерческой недвижимости остаться на плаву в существующих условиях. На мероприятии также присутствовали и активно принимали участие и руководители компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью – Евгений Гриханов, генеральный директор компаний IQ Property Management, Андрей Брауде, заместитель генерального директора управляющей комапнии РЕД. В мероприятии приняли участие представители власти: заместитель главы города Евгений Ефимович Липович и первый заместитель министра строительства и архитектуры Свердл. обл, главный архитектор Свердловской области Мазаев Григорий Васильевич советник аппарата полномочного представителя президента РФ в Уральском Федеральном округе Алексей Валерьевич Пьянков.
Конференция стала яркой не только благодаря тому, что это событие собрало всех заинтересованных в получении ответов на поставленные организаторами вопросы. Она стала интересна благодаря той дискуссии, которая разгоралась буквально после каждого выступления. Этому способствовал формат конференции – обсуждение в дебатах каждой из заявленных тем.
В рамках Конференции были обсуждены взаимоотношения всех участников рынка: между собственниками недвижимости и консультантами, между управляющими компаниями и собственниками объектов коммерческой недвижимости, между арендодателями и арендаторами, между владельцами собственности и инвесторами… О ценах говорили мало, они и так уже долго обсуждаются последний год, решили сосредоточится на понимании того, что происходит и определить, что делать дальше.
Дискуссия началась с заявления Андрея Бриля, полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области: «Предлагаю начать с принятия нескольких истин, и принять аксиому: региональный рынок как факт отсутствует. Никаких региональных рынков коммерческой недвижимости нет – и это аксиома. Я могу ее доказать. Регионального рынка нет, так как нет основных участников рынка - продавцов, покупателей и выбора среди объектов готовых к продаже». Целый день участники конференции опровергали этот тезис Андрея Бриля.
Дмитрий Золин, управляющий партнер, London Conculting & Management Company, не согласился с представителем уральского рынка коммерческой недвижимости и отметил: «Не в каждом, но в большей части развитых регионов есть по 2-3 успешных объекта коммерческой недвижимости. То есть объекты есть». Причину малого количества ликвидных объектов за МКАД эксперт нашел в истории развития самого регионального девелопмента: «Региональный инвестор в 95 % случаях из 100 подбирал не участок под проект, который хотел реализовать, а проект под доставшийся ему земельный участок. Зачастую участки выбирались без перспективной оценки изменений в окружении и транспортной инфраструктуре, влекущих в будущем серьезные изменения потребительских потоков. Поэтому сейчас, когда конкурентная среда возросла, региональные девелоперы столкнулись с проблемой невостребованности своих объектов». Обозначив этот факт, он в своем выступлении «Типичные ошибки девелопера» подробно раскрыл важность и необходимость предпроектной подготовки.
Андрей Ильясов, руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра КПМГ в России и СНГ, дополнил выступление коллеги. По его мнению: «Представители отрасли совершили несколько типичных ошибок, причем еще в докризисный период. Одна из главных - финансирование длинных проектов короткими деньгами, вторая – начало строительства объектов коммерческой недвижимости без наличия предварительных арендных договоров».
Проблема, которая была обозначена почти каждым выступающим - отсутствие в отрасли четкой классификации объектов и понятия «стандартный продукт». У каждого участника рынка сформировано свое понимание офисов или складов класса «А», в том числе и у инвесторов. Чарльз Восс, управляющий директор крупного инвестиционного фонда Aberdeen Property Investors, откровенно заявил: «Западные институциональные инвесторы, работающие с пенсионными фондами, страховыми компаниями и проч., начнут вновь проявлять интерес к региональным проектам, скорее всего, не раньше, чем через полтора-два года. В первую очередь инвесторов будут интересовать крупные торговые центры, чуть позже могут рассматриваться и логистические центры. Едва ли будут иметь спрос офисные центры. При этом инвесторов будут однозначно привлекать готовые проекты, приносящие стабильный подтвержденный доход, полностью заполненные надежными арендаторами, профессионально управляемые. Кроме того, снизится и объем инвестиций: наиболее вероятно, стоимость объекта, потенциально привлекательного для инвесторов, будет составлять 20-35 миллионов евро, едва ли больше».
В процессе дискуссии участники пришли к выводу, что собственникам недвижимости класса «А» (которую, инвесторы, прежде всего, готовы покупать с ожидаемой доходностью) нужно смотреть при оценке прибыли на доходность не сегодняшнего дня, а в 10-летней перспективе. Так как инвесторы оценивают доходность (инвестиционную перспективность объектов коммерческой недвижимости) именно этими временными промежутками.
