«Метриум Групп»: рейтинг самых быстро растущих в цене жилых проектов

Минувший 2014 год можно вполне назвать парадоксальным: несмотря на очень высокую покупательскую активность, в среднем по рынку цены росли не столь стремительно. Однако если рассматривать отдельные проекты, то можно обнаружить новостройки с крайне впечатляющей динамикой. Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили рейтинг самых инвестиционно привлекательных проектов в разных сегментах первичного рынка жилья, стоимость квадратного метра в которых за 12 месяцев поднялась сильнее всего.

По данным специалистов компании «Метриум Групп», быстрее всего в прошлом году росли рублевые цены на рынке элитного жилья. Причины этого вполне очевидны: в данном сегменте исторически прайс-листы формируются в долларах, поэтому рублевый эквивалент цен увеличивался пропорционально девальвации национальной валюте. По итогам 12 месяцев прирост средней стоимости квадратного метра в рублях составил 36%, однако в долларах цены «упали» почти на четверть (24,4%).

В бизнес-классе средний «квадрат» прибавил 17,8%. А в эконом- и комфорт-классе рост цен не превысил ускорившуюся к концу года инфляцию и составил всего 10,7%. На фоне ажиотажного спроса, когда в офисах продаж выстраивались очереди, а колл-центры девелоперов не справлялись с нагрузкой, темпы роста могли быть более высокими. Но если отойти от практики замеров «средней температуры по больнице», то можно обнаружить проекты, цены на квартиры в которых росли в разы быстрее рынка. Эксперты компании «Метриум Групп» сравнили цены на новостройки, которые продавались на первичном рынке в течение всего года, и составили рейтинг инвестиционной привлекательности для каждого из трех сегментов: «элит», «бизнес» и «эконом/комфорт».

Единственным критерием оценки стало изменение стоимости квадратного метра в процентах относительно конца 2013 года. При этом для сравнения были взяты цены в одинаковых или сопоставимых по площади квартирах. «Динамику роста цен можно оценивать по-разному, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Кто-то сравнивает средние цены в проекте, другие – изменение минимальных показателей. Однако эти методы не дают реальной картины. Одним из самых наглядных способов оценки является сравнение цен на один и тот же лот в начале и в конце отчетного периода. При этом наши аналитики старались брать для оценки одинаковые квартиры с минимальной площадью. Традиционно цена квадратного метра в таких лотах выше, однако и в качестве объекта для инвестиций небольшие квартиры рассматриваются гораздо чаще».

Элитный сегмент

Первая пятерка новостроек на первичном рынке элитного жилья показала поистине феноменальный рост рублевых цен: практически во всех проектах было зафиксировано увеличение цены в два и более раза. Во многом роль сыграл почти двукратный рост курса доллара. Но присутствовали и другие факторы: сдача домов в эксплуатацию и снижение объемов предложения.

Первую позицию с показателем 135,6% занял жилой комплекс «Пречистенка, 13». По состоянию на конец 2013 года стоимость квадратного метра в рассматриваемом в рамках рейтинга лота составляла 1,15 млн. рублей. А к концу 2014 квадрат в этой же квартире стоил уже 2,71 млн рублей.

На второй строчке разместился Клубный дом «Плотникоff», где цены за год выросли с 800,5 тыс. до 1,73 млн рублей – на 116,6%. «Бронза» досталась жилому комплексу Knightsbridge Private park – +104% (с 624,5 тыс. до 1,27 млн рублей). В пятерку также вошли жилые комплексы Novel House и «Арт Хаус». Рост цен по этим проектам составил 78,3% и 72,4% соответственно.

Бизнес-класс

Ценообразование в новостройках бизнес-класса от колебаний курсов валют зависит в меньшей степени, чем в элитном сегменте. Однако часть строительных и отделочных материалов все-таки производится за рубежом, поэтому растущие доллар и евро оказывают влияние и на эту категорию первичного рынка. Впрочем, у всей пятерки проектов-лидеров рост цен был обусловлен, в первую очередь, входом в финальную стадию реализации – почти во всех проектах уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сильнее всего за год выросли цены в жилом комплексе «Скай Форт» – более чем в полтора раза (53,6%). Если в декабре 2013 года стоимость квадратного метра в рассматриваемой квартире составляла 187,1 тыс. рублей, то в конце 2014 года этот показатель достиг уже 287,4 тыс. рублей. Обладателем «серебра» стал жилой комплекс «Розмарин» (ранее – «Газойл сити»), где годовой рост цен составил 41,8% со 272,8 тыс. до 386,7 тыс. рублей. Замыкает тройку ЖК «Мосфильмовский» с показателем +40,3% (с 197,5 тыс. до 277 тыс. рублей). Четвертое место досталось ЖК «Янтарный город» (29,8%), пятое – ЖК UNION PARK (26,3%).

Эконом- и комфорт-класс

Рост средних цен в сегменте массового жилья по итогам года оказался на уровне инфляции, однако в пятерка лидеров по инвестиционной привлекательности существенно обогнала этот показатель. Среди факторов, повлиявших на ценовую динамику, были отмечены высокий спрос и близость сроков завершения строительства.

Лидером в этом сегменте стал жилой комплекс «Некрасовска-Парк». За 12 месяцев 2014 года стоимость квадратного метра в однотипных квартирах здесь увеличилась на 35,2% со 110 тыс. до 148,7 тыс. рублей.

Единственным проектом в рейтинге, где не удалось сравнить цены на однотипные лоты в одном и том же корпусе, оказался жилой комплекс «Царицыно-2». Все квартиры в домах, выставленных на продажу в декабре 2013 года были реализованы, а в конце 2014 на рынок были выведены новые корпуса. Для сравнения аналитики компании «Метриум Групп» взяли квартиры одинаковой площади в домах на этапе котлована. Как оказалось, за 12 месяцев девелопер проекта поднял стартовые цены сразу на 24,9% с 118,5 тыс. до 148 тыс. рублей за квадратный метр. Это позволило ЖК «Царицыно-2» занять второе место в рейтинге.

В тройку также вошел жилой дом МПИ. Под конец года в этом проекте остались в продаже только большие квартиры площадью более 100 кв. м. Рост цен в этом проекте составил 21,9% с 133,2 тыс. до 162,4 тыс. рублей за кв. м. Замыкают пятерку ЖК LIFE Митинская и «Вершинино». Цены в этих проектах выросли на 21,4% и 12,9% соответственно.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию, сложившуюся в стране, недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для вложения средств, - комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – И лидеры рейтинга это подтверждают: при грамотном подходе к выбору жилого комплекса для инвестиций, можно не только уберечь свои накопления от девальвации рубля, но и получить неплохую прибыль. По оценкам наших экспертов, в ближайшее время проектов с высоким инвестиционным потенциалом будет становиться все меньше. Поэтому желающим удачно вложить свои средства будет все сложнее подбирать подходящие объекты. Можно с уверенностью говорить о том, что хорошую ценовую динамику сохранят проекты, обладающие уникальными характеристиками. Например, жилой комплекс "Ривер Парк". Это единственный в Москве жилой комплекс, расположенный одновременно на берегу Москвы-реки и в шаговой доступности от парка – музея-заповедника "Коломенское". Всего за пять месяцев с момента начала продаж минимальная стоимость квадратного метра в этом проекте выросла на 23%».