Эксперт: о ликвидности благоустроенных БЦ на рынке недвижимости

За прошлый год в Москве было введено рекордное за пять лет количество офисных площадей, почти 1,5 млн. кв. м., из них порядка 50 % относится к недвижимости класса А. Ожидается, что в 2015 году будет введено около одного миллиона квадратных метров. Конкуренция на рынке качественной офисной недвижимости растет с каждым годом. Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», отмечает, что в нынешних условиях макроэкономической нестабильности и высокой конкуренции собственникам необходимо задуматься о создании добавочной стоимости для арендаторов, уделяя внимание благоустройству и комфорту офисных площадей: организации зон отдыха, озеленению, благоустройству прилегающей территории, расширению парковочных опций, навигации, созданию дополнительных услуг и прочее.

Первые качественные объекты офисной недвижимости в России появились в 2002-2007 годах. На данный момент работа с качественными параметрами объектов развивается весьма скромными темпами, и в основном в Москве и Санкт-Петербурге, поскольку столичные рынки более конкурентны, что и толкает к развитию продукта. В регионах данная концепция пока не нашла массового отклика среди собственников. Естественно, говорить о сильной сформированной тенденции на сегодняшний день неуместно.

Стоит отметить, что создание объекта офисной недвижимости, отличного от «стандартного предложения» может идти двумя путями: инициатива исходит со стороны арендаторов, нуждающихся в качественных и комфортных площадях; или девелопер может принять решение вывести на рынок продукт более высокого качества и повысить таким образом ликвидность.

Однако, существует заблуждение, что любые улучшения и даже благоустройство бизнес-центров требует от девелопера значительного увеличения бюджета и, как следствие, в дальнейшем сказывается на арендной ставке или срокам окупаемости. «Презумпция дороговизны» возникла ввиду того, что на рынке практически отсутствуют компании, профессионально занимающиеся управлением качественными параметрами, благоустройством и приданию офисным зданиям и их прилегающим территориям приятной ухоженности и высокой функциональности. Таких – единицы, а в регионах они вовсе не представлены.

Девелоперы, которые грамотно подходят к реализации объектов заранее планируют места общего пользования, входные группы, потоки на территории и внутри зданий, инфраструктуру, круглогодичную рекреацию, сервисные функции и опции комфорта – места для курения, общественные переговорные, спектр услуг и проч. Но часто такой параметр как среда вообще выпадает из поля зрения девелопера, или же им занимаются «постфактум», на «оставшиеся» средства.

Но создание комфортной среды от планирования до реализации играет положительную роль как для собственников, так и для арендаторов. Основополагающим преимуществом для владельцев БЦ станут ликвидность, устойчивость спроса и как следствие – повышенная капитализация. Вероятно, что косвенно укрепится бренд объекта и девелопера. Отрицательным влиянием станет пусть и незначительное, но увеличение эксплуатационных платежей, в части направляемой на поддержание качества созданных территорий. Но грамотное проектирование и выбор элементов благоустройства и сервиса способны свести эти затраты к мало ощутимому арендатором прибавлению.

Арендаторам в свою очередь выгодно размещение офиса в бизнес-центре с развитой средой и инфраструктурой. Основной плюс - комфортные условия, повышающие лояльность сотрудников. Кроме того, недавно проведенные исследования показывают, что, например, наличие мест отдыха демонстрирует доверие руководства своим сотрудникам, что в свою очередь является мощной мотивацией к труду. Также условия работы повышают привлекательность работодателя на рынке труда, что позволит получить лучшую команду. Важно и то, что в современном, комфортном, функциональном БЦ возможно создать обстановку, располагающую к доверительному общению с клиентами или партнерами и укрепить имидж компании.