Илья Тюкин: «Бизнес-парки могут «ожить» в числе первых»

Как в последние годы развивался сегмент бизнес-парков в Московском регионе?

Формат бизнес-парков предполагает расположение в отдалении от наиболее популярных деловых и центральных районов города. Как правило, это участки с хорошей транспортной доступностью, но не развитые с точки зрения инфраструктуры. Поэтому девелоперам нужно быть в определенном смысле визионерами, уметь рассматривать потенциал территории, а также быть готовыми к рискам: чаще всего локальный спрос в районе строительства подобных объектов отсутствует или крайне низок. Таким образом, вопрос баланса цены и качества стоит особенно остро.

Формат подразумевает более низкие арендные ставки, чем на помещения в «раскрученных» локациях, интересные архитектурные решения, высокое качество инженерного оснащения. Кроме того, бизнес-парки предоставляют дополнительные рекреационные возможности, например близость озера, реки, леса. Инфраструктура таких проектов полностью заменяет городскую, также здесь организовывают социальную жизнь – проводят различные праздники, фестивали, концерты и другие подобные мероприятия.

В последнее время идея того, что бизнес-парки – это будущее офисного сегмента, значительно укрепилась в сознании не только игроков и аналитиков рынка, но и девелоперов. С каждым годом таких проектов становится все больше и больше – за короткий период за пределами ТТК сформировался довольно большой объем качественного предложения, способного составить конкуренцию бизнес-центрам высокого уровня в центральных локациях. Сегодня в Московском регионе около 20 объектов, которые позиционируют себя как бизнес-парки.

Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития бизнес-парков в Московском регионе?

Думаю, формат бизнес-парков будет развиваться после стабилизации экономической и политической ситуаций: на фоне кризисных явлений идея создания проектов в отдаленных локациях без уверенности в том, что они будут пользоваться спросом, выглядит довольно слабо. Если и будут вложения, то в безрисковые активы.

Часть уже начатых проектов могут заморозить из-за снижения спроса, отказа некоторых якорных арендаторов от подписания крупных форвардных сделок, сложностей кредитования строительства, отсутствия возможности прогнозирования.

При этом бизнес-парки, как менее дорогие проекты, могут «ожить» в числе первых. Этого не произошло в предыдущий кризис, поскольку тогда сегмент не был достаточно развит. На мой взгляд, теперь мы станем свидетелями другой динамики увеличения спроса – идея экономии без отказа от качества будет превалировать.

Каков сейчас уровень вакантности площадей в бизнес-парках?

Уровень вакантных площадей в бизнес-парках пока традиционно выше, чем в привычных объектах офисной недвижимости. Сейчас он составляет 15%-24%. Одной из причин является то, что часто помещения в бизнес-парках сдают крупными лотами (небольшие объемы не популярны в таком формате).

Каков уровень ставок в бизнес-парках?

Единых расценок в сегменте нет. В зависимости от класса объекта ставки могут составлять от 300 до 900 долларов за кв. м в год. В любом случае, повторю еще раз, они ниже, чем в аналогичных объектах внутри ТТК.

Какие арендаторы чаще всего снимают офисы в бизнес-парках?

Чаще всего «якорями» выступают крупные компании, которые не могут объединить все свои подразделения в рамках дискретных проектов в центре.

Эти «гиганты», как правило, уже не нуждаются в получении дополнительного статуса за счет локации. Кроме того, они считают своих сотрудников ценным ресурсом, который необходимо сохранять и дополнительно мотивировать, в том числе за счет офиса с «дополнительными бенефициями» (езда на работу против трафика, свободные парковки, хорошая экологическая обстановка и проч.).

А как в последние годы развивался сегмент технопарков и индустриальных парков?

Если ситуацию последних лет сравнивать с более ранним периодом, то можно говорить о том, что теперь такие проекты развиваются довольно быстрыми темпами. В их создании принимают участие власти – существуют специальные программы поддержки девелоперов. Однако пока начали работать только семь технопарков: «Москва», «Слава», «Строгино», «Мосгормаш», «Сапфир», «Визбас» и «Калибр». Запланирована постройка более 60 индустриальных парков.

Чем технопарки отличаются от индустриальных парков?

Эти форматы коммерческой недвижимости имеют принципиальное отличие.

Технопарки предназначены для разработки и внедрения новых технологий (например, производственных ноу-хау), и они априори включают научно-исследовательские объекты (институты, лаборатории). Поэтому технопарки обычно организовывают там, где расположены достойные научные базы, а также центры логистики и торговли. Часто они предполагают реализацию принципа производственной цепочки: участники и резиденты проекта взаимодействуют между собой, обеспечивая друг друга продукцией, услугами и сервисами.

А индустриальные парки предоставляют предприятиям инфраструктуру для обеспечения их основной производственной деятельности. В состав таких проектов входят складские, производственные и офисные помещения.

Как вы думаете, сможет ли развитие технопарков и индустриальных парков привести к налаживанию производства в России, что особенно актуально в условиях санкций?

Можно сказать, что это и есть конечная цель создания таких проектов. Власти принимают активное участие в их строительстве точно не для создания форматного разнообразия рынка коммерческой недвижимости.

На территории технопарков будет работать множество специалистов высокого уровня и квалификации, широкого профиля, что обеспечит быстрый трансфер новых технологий в производственный сектор. В условиях стабильной экономики помимо кадров проекты смогут притягивать капиталы, которые также будут способствовать более уверенному развитию отечественной промышленности.

В конечном итоге на базе технопарков, вероятно, сформируется материально-техническая платформа, на которой будет свободно развиваться инновационная, коммерческая и научная деятельность.

Почему арендаторы заинтересованы в технопарках и индустриальных парках?

Аренда помещений в индустриальных парках позволяет резидентам экономить на создании логистического и инженерного обеспечения территории. Часто подвод дорог и железнодорожной ветки, строительство складов и выделение инженерных мощностей – неподъемные затраты для одного производителя. Но для нескольких, особенно с участием региональных властей и девелопера, – вполне рациональны.

Разумеется, часто в таких проектах соблюдают принцип кластерности, то есть в одном парке размещаются компании одной отрасли.

Ваш прогноз – как будет развиваться сегмент технопарков и индустриальных парков?

Девелоперам и производителям будет довольно сложно развивать этот сегмент без весомой государственной поддержки: необходимы налоговые преференции, гибкость в части территориального планирования, помощь в создании инженерной инфраструктуры.

Важно понимать, какой курс примут власти в ближайшее время. В текущих условиях прямые денежные вливания или формирование выгодных для привлечения капиталов схем государственно-частного партнерства смогут составить основу продолжения работы в этом направлении.