Регистрация прав с учетом изменений в законодательстве (долевое строительство, ипотека)

Застройщиком теперь может быть лицо, имеющее земельный участок не только в собственности или на праве аренды, но и на праве субаренды.

Прежней редакцией ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 214-ФЗ) было предусмотрено, что застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства срока внесения платежа при условии, что данная просрочка составляет более трех месяцев. Теперь этот срок сокращен до двух месяцев, поэтому данное новшество благоприятно с точки зрения застройщика.

Важная уточняющая поправка внесена в ч.5 ст.7 Закона 214-ФЗ, в старой редакции которой было сказано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Теперь сказано, что данный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства. При этом, как следует из вновь появившейся ст. 5.1, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Изменен п.1 ч.1 ст.9 Закона 214-ФЗ, в котором ранее было сказано, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в установленный договором срок. Теперь односторонний отказ дольщика возможен, если зафиксированный в договоре срок передачи объекта превышен застройщиком на два месяца.

Изменена формулировка ч.3 ст.13 Закона 214-ФЗ. Согласно новой редакции с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строящейся недвижимости до даты передачи участнику объекта долевого строительства последний считается находящимся в залоге у дольщика.

Отдельно закреплено положение о том, что жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав строящейся недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Кроме того, особо указано, что залог земельного участка (залог права аренды или права субаренды) прекращается с момента передачи в установленном порядке участникам всех объектов долевого строительства (новая ч.8.1 ст.13 Закона 214-ФЗ).

Изменена и ст.20 Закона 214-ФЗ, в которой сказано, что информация о застройщике должна содержать сведения о размере не только кредитной задолженности, но и дебиторской.

Как было отмечено выше, нововведения затронули также Федеральный закон от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон 122-ФЗ). Например, ранее действовало правило о том, что государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства производится в 18-дневный срок со дня подачи документов, срок госрегистрации последующих договоров не мог превышать 10 рабочих дней (ст.25.1.Закона 122-ФЗ). Теперь госрегистрация второго и последующего договоров будет производиться в течение пяти рабочих дней. Кроме того, названная статья дополнена п.5 следующего содержания: на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с Законом 122-ФЗ для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Дополнение внесено в ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно вновь появившемуся п.1.1 регистрационная запись об ипотеке строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, земельного участка (либо залоге права аренды или субаренды земли) погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для погашения регистрационной записи в части ипотеки объекта долевого строительства необходим также документ, подтверждающий передачу объекта участнику (передаточный акт, иной документ о передаче или составленный в соответствии с ч.6 ст.8 Закона 214-ФЗ односторонний акт о передаче объекта). При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.