Договор долевого участия. Заключаем и регистрируем по-новому!

Управление Росреестра по Республике Татарстан продолжает серию статей по наиболее актуальным на сегодняшний день вопросам.

Благодаря вступившему в силу Федеральному закону от 20.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 294-ФЗ), договор долевого участия, помимо предмета договора, срока передачи объекта долевого строительства участнику, цены, сроков и порядка ее уплаты, гарантийного срока на объект долевого строительства, приобрел еще одно существенное условие – способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п.п.5 п.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон)).

Сегодня мы предлагаем на всех предусмотренных Законом способах обеспечения обязательств застройщика по договору остановиться более подробно.

Итак, по-прежнему, исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, обеспечивается залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (залогом права аренды (субаренды) земельного участка), строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, объект незавершенного строительства при государственной регистрации права застройщика на последний.

Напоминаем, что государственная регистрация указанной ипотеки в силу закона осуществляется одновременного с государственной регистрацией договора долевого участия без дополнительного заявления.

По-прежнему, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок застройщика, строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости, объект незавершенного строительства при государственной регистрации на него права собственности застройщика было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников допускается в двух случаях:

- в случае обеспечения застройщиком своих обязательств по договору поручительством;

- если залогодержателем указанного выше имущества является банк и от него получены согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в порядке п.2 ст.15 Закона и на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном ч.8 ст.13 Закона.

Обращаем ваше внимание, что на сегодня, согласно п.1 ст.15.1 Закона исполнение обязательств застройщика по договору, помимо залога, может обеспечиваться поручительством банка.

При этом, если исполнение обязательств застройщика по передаче нежилого помещения может быть обеспечено, помимо залога, поручительством банка по желанию застройщика, то исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения должно быть обеспечено дополнительно в обязательном порядке!

Итак, с января прошлого года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику по всем договорам долевого участия, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1)поручительство банка в порядке, предусмотренном ст.15.1 Закона;

2)страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику в порядке ст.15.2 Закона.

Таким образом, способами обеспечения обязательств застройщика на сегодня стали:

- залог;

- обязательное поручительство банка или страхование гражданской ответственности относительно обязательств по передаче жилого помещения;

- поручительство банка относительно обязательств по передаче нежилых помещений - по желанию застройщика.

Несколько слов о новых требованиях к документам, представляемым на регистрацию договора долевого участия после 01.01.2014.

Согласно п.1 ст.15.1 и п.3 ст.15.2 Закона застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства и сведения о поручительстве либо условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

В целях наиболее полного и заблаговременного информирования потенциальных участников долевого строительства эти сведения должны быть включены в информацию о проекте строительства, содержащуюся в проектной декларации.

Ст.15.1 Закона содержит исчерпывающий перечень требований как к банку, поручительством которого обеспечивается исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику по договору, так и к самому договору поручительства.

Этим же Законом предусмотрены требования к страхованию гражданской ответственности застройщика в зависимости от выбранного застройщиком способа страхования: участие застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков либо заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией.

В соответствии с п.1 ст.13, п.2 ст.16 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с вступлением в силу Закона 294-ФЗ, наряду с проектной декларацией, планом объекта недвижимости и другими необходимыми документами, на государственную регистрацию договора долевого участия с первым участником должны быть представлены документы, подтверждающие соблюдение застройщиком требований ст.15.1 Закона к банку и договору поручительства, ст.15.2 Закона к обществу взаимного страхования, страховой организации и договору страхования.