Апартаменты: практичные рекомендации частным инвесторам

20 марта в рамках Российского форума лидеров рынка недвижимости Rref, выставки «Недвижимость-2015», состоялся круглый стол «Как и где купить апартаменты, которые принесут доход». Организатором мероприятия выступила компания Nai Becar Apartments, модератором - Анастасия Кременчук, директор по развитию, главный редактор Арендатор.ру. Посетителями стали частные и институциональные инвесторы, руководители девелоперских компаний и владельцы земельных участков в Москве.

Апартаменты – один из самых интересных сегментов для частного инвестирования. Они пользуются стабильно высоким спросом среди покупателей и арендаторов, кроме того ряд девелоперов предлагает инвесторам многочисленные программы для оптимального возврата вложений.

По словам Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Realty, на сегодняшний день покупатели рассматривают апартаменты и жилье как один рынок: оба сегмента рассчитаны на одну целевую аудиторию, и потенциальные потребители хорошо понимают, что они приобретают, покупая апартаменты. За три последних года объем апартаментов на первичном рынке в высококлассном сегменте Москвы вырос в четыре раза и насчитывает сегодня 21 объект, а это 44% от всего объема предложения. В 2014 году на рынок вышли четыре крупных проекта с апартаментами: жилые комплексы «Театральный дом», «НегоцiантЪ», Balchug Residence и Balchug Viewpoint. Почти треть предложения, 28% апартаментов премиального сегмента, сосредоточена в районе Арбат. Доля сделок с апартаментами в элитном сегменте составляет 23%. Средняя цена 1 кв. м в столице составляет $17 900.

Несмотря на пессимистические прогнозы спада продаж на 15-20%, количество сделок в марте 2015 соответствует показателям прошлого года. Таким образом, в сегменте элитных апартаментов дна пока не видно. Между тем, покупатели премиальных апартаментов стали более рационально подходить к покупке. Теперь они предпочитают объекты нижнего ценового диапазона и меньшей площади. Минимальная площадь в сегменте элитных апартаментов составляет 38-40 кв. м, минимальная цена - 300-400 тыс. рублей за 1 кв. м.

По мнению г-на Попова, на рынке апартаментов существует несколько основных тактик инвестирования. Одна из них - покупка на старте проекта. Несмотря на рост популярности апартаментов, девелоперы с осторожностью выводят на рынок такой продукт, поэтому на старте продаж цены на апартаменты могут быть существенно ниже реальной стоимости. Например, в ЖК St. Nickolas на Никольской улице за первые два месяца продаж было скуплено 70% апартаментов. Конечно, девелопер, поняв, что объект был сильно недооценен, повысил стоимость квадратного метра. Таким образом, средняя доходность инвесторов, вошедших на объект на старте, за короткий период составила 15-20%. Еще один путь - вложиться в покупку апартаментов в комплексах, сочетающих в себе несколько форматов – апартаменты и квартиры. В рамках одного объекта стоимость квадратного метра апартаментов дешевле квартир на 7 - 25%, а отличаются они только юридическим статусом и, как правило, меньшей площадью лотов. Соответственно, бюджет сделки гораздо меньше. В итоге инвестор получает то же качество, но по более низкой цене. Это особенно интересно, если планируется получать доход с аренды, а не с перепродажи апартаментов. Арендная ставка в большей степени зависит от количества комнат, а не от площади квартиры, поэтому при меньшей стоимости покупки доходность от аренды апартаментов может приносить от 7% годовых, в то время когда средняя доходность от арендного бизнеса жилья составляет 5%. Еще один способ инвестирования в апартаменты – вход в дорогие, эксклюзивные проекты, которые за счет своей уникальности, высочайшего качества, удачного расположения и видовых характеристик всегда будут в цене.

Бизнес- и эконом- классы, хотя и не показывают такого взрывного роста как в декабре 2014 года, когда покупатели «сметали» даже объекты, не получившие разрешение на строительство, демонстрируют объемы продаж, соответствующие уровню марта прошлого года. Руководитель Nai Becar Apartments Александр Самодуров отметил, что частному инвестору стоит обратить внимание на апартаменты в стиле лофт. Потребительские преимущества лофтов широко известны: высокие потолки, большие окна, кирпичные стены, историческая архитектура, низкая стоимость отделки, возможность перепрофилирования в зависимости от экономической ситуации в офис. Кроме того, с лофтами, как и любыми проектами редевелопмента, значительно ниже риск недостроя.

Главный же плюс апартаментов для частного инвестора в том, что многие апарт-проекты предлагают различные программы доходности и управления приобретенными апартаментами. В проекте The Loft Club возле станции метро Тульская в Москве существует программа гарантированной доходности в 9% годовых. Предусмотрена и программа «отделка в счет аренды». Также собственник может воспользоваться услугой доверительного управления и получать 80-90% дохода от сдачи апартаментов в аренду, при этом все функции по поиску арендатора и обслуживания здания берет на себя УК. Помимо этого в ряде апарт-проектов инвесторам предлагаются программы обратного выкупа.

Еще один вид апартаментов, который приобретает все большую популярность среди частных инвесторов – это апарт-отели. Сегодня в России только два оператора работают в этом сегменте: Nai Becar с отелем среднесрочного проживания под брендом Vertical в Санкт-Петербурге и ГК «Пионер» с проектами апарт-отелей YE`S. Обе компании планируют развивать продукт. В частности, первый проект YE`S открылся в северной столице в ноябре 2014 года, второй строится в московском Митино. Vertical был открыт в августе 2014 года в Санкт-Петербурге, планируется строительство еще двух отелей среднесрочного проживания в Москве и одного в Калининграде. Плюсов у таких проектов несколько: собственники апартаментов могут проживать в них, сдавать в аренду своими силами или делать это через УК. В тоже время цены по сравнению с обычными квартирами ниже на 10-35%. Это полностью отделанные номера с мебелью и всей необходимой техникой. В частности, качество апартаментов YE`S приближается к 4-звездочному отелю. Такие апартаменты легко находят арендатора, обеспечивая собственнику хороший доход. Ставка аренды YE`S в Митино составляет 45 тыс. рублей за стандартную студию, и сегодня большинство апартаментов, предлагаемых собственниками в аренду, сданы. По мнению Александра Самодурова, инвестирующие в этот продукт получают и арендный доход, и растущую в цене собственность, что в итоге обеспечивает годовую доходность на уровне 15%.

Инвесторам также стоит взять на заметку проекты, в которых будут и апартаменты, и гостиницы с международным оператором. Они пользуются высоким спросом и большим доверием покупателей. В частности, апартаменты в комплексе «Новый Арбат, 32» под управлением Marriott стоят больше, чем квартиры в аналогичном районе. Наценка за премиальность составляет 10-25%. Такие комплексы, по мнению Алексиса Фейя, заместителя директора по развитию подразделения Accor Hotel Services в России, перспективны, так как привлекательны для экспатов, отдающих приоритет знакомым брендам. Компания Accor рассматривает возможность выступить якорным участником в такого рода проектах.