Как определить инвестиционную привлекательность квартиры в новостройке?

Столичный рынок недвижимости пережил уже два серьезных финансовых кризиса. И оба раза довольно успешно. Несмотря на то, что квартиры в Москве в периоды нестабильности могли потерять в цене, впоследствии они отыгрывали потери с большим плюсом. Аналитики компании «Метриум Групп» составили список рекомендаций для тех, кто и в текущей экономической ситуации хочет не только сохранить, но и преумножить свои средства.

Согласно данным официальной статистики, в последние месяцы рынок первичной недвижимости Москвы переживает настоящий бум. По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в октябре было зафиксировано рекордное за последние пять лет количество сделок на первичном рынке - за месяц было зарегистрировано 2894 договора долевого участия. Это на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Столь существенный спрос на недвижимость на первичном рынке является следствием желания граждан сохранить свои сбережения, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Как показывает опыт прошлых кризисных ситуаций в экономике, покупка квартиры - это один из немногих способов сберечь свои средства».

Однако сам по себе факт покупки квартиры в новостройке еще не является гарантией удачного вложения средств. На нестабильном рынке есть немало рисков - от снижения стоимости актива до банкротства застройщика. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», существует 7 критериев, по которым можно определить, является ли проект инвестиционно привлекательным и насколько велики риски.

О самом главном критерии - обязательном заключении договора долевого участия по 214-ФЗ - за последние годы было сказано немало. Поэтому отдельно заострять на нем внимание нет необходимости. Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках уже успели выучить, что без ДДУ в проекте делать нечего.

1. Проектное финансирование

В отличие от строительства на заемные средства, проектное финансирование предполагает непосредственное участие финансовой организации в разработке проекта. Ведь возврат инвестиций напрямую зависит от финансового потока, генерируемого конкретно этим проектом, а не всей деятельностью компании.

«В условиях кризиса банки, как правило, не особо церемонятся со своими заемщиками, - комментирует Мария Литинецкая. - Они могут потребовать досрочного погашения, закрыть кредитную линию и т.д. В 2008-2009 годах мы неоднократно были свидетелями того, как крупные банки забирали проекты за долги. В случае с проектным финансированием, схема работает несколько иначе. Банк сам является участником проекта, он кровно заинтересован в его развитии».

В России проектное финансирование чаще применяется на рынке коммерческой недвижимости. Однако на московском рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса присутствуют несколько объектов с проектным финансированием. Например, жилые комплексы «Ривер Парк» и «Life-Митинская» реализуются с участием одного из самых надежных российских банков - Сбербанка РФ.

2. Изначально доступная цена

Один из основных принципов инвестирования заключается в том, чтобы продать актив с существенным плюсом. На рынке недвижимости Москвы в последние год-два цены на недвижимость растут не очень активно. Основной причиной, по которой цены увеличивались в том или ином проекте, был выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне.

Во второй половине 2014 года на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса стартовали продажи в четырех проектах. Самый низкий порог вхождения аналитиками компании «Метриум Групп» был зафиксирован в жилом комплексе «Ривер Парк» - от 4,95 млн рублей за «однушку» площадью 30,95 кв. м. Чуть дороже обойдется жилье площадью 40,7 кв. м в ЖК «Дом на Изумрудной» - 7,015. Третью строчку занял ЖК «Life-Митинская Экопарк» с 7,5 млн рублей за 43,16 кв. м. Самым дорогим из «новичков» оказался ЖК «На Циолковского» - 10,6 млн рублей за 46,6 кв. м.

3. Небольшая плотность застройки

В условиях большого города девелоперы пытаются выжать максимум из каждого клочка земли. Это стремление вполне объяснимо: дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков наращивать объемы квадратных метров для того, чтобы окупить проект и получить прибыль.

Однако современные исследования убедительно доказывают, что для человека гораздо комфортнее городская среда с низкой плотностью застройки. Этот же фактор играет на руку и инвесторам. Ведь если в хорошем месте построить ограниченное количество жилья без возможности дальнейшей застройки, то рано или поздно квартиры в подобном проекте станут дефицитным товаром, а высокий спрос будет толкать цены вверх.

К сожалению, эта формула практически не применима на рынке недвижимости в старых границах Москвы. Единственным проектом в этой локации с действительно низкой плотностью застройки - это жилой комплекс «Ривер Парк». Несмотря на довольно внушительную площадь - 29 га - только 30% от этой территории отдано под жилые дома. Остальное пространство займут просторные и благоустроенные общественные зоны: собственная прогулочная набережная Москвы-реки протяженностью 1,5 км, парки и скверы, спортивные и детские площадки, а также обширная социальная и коммерческая инфраструктура.

4. Транспортная доступность

Еще одним важным фактором роста цен, помимо стадии строительства дома, является наличие или открытие в ближайшей перспективе рядом с комплексом станции метро. Согласно рейтингу самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро, подготовленному экспертами «Метриум Групп», в пятерку лидеров вошли жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» (станция «Некрасовка» откроется в 2015 году), ЖК «Ривер Парк» («Нагатинский Затон», 2019 г.), «Новая Пресня» («Шелепиха», 2015 г.), ЖК «Белый Парк» («Беломорская улица», 2020 г.) и ЖК «О7» («Аминьевское шоссе», 2017 г.). По оценке специалистов, цены в этих проектах после открытия метро могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню.

5. Проверенный застройщик

В последнее время для столичного рынка недвижимости эконом- и комфорт-класса этот параметр уже гораздо менее актуален - с приходом мэра Сергея Собянина случайным компаниям получить участок под застройку и разрешение на строительство стало намного сложнее. Тем не менее, покупателям не стоит терять бдительность. Жилые комплексы в Москве строят такие известные и зарекомендовавшие себя компании, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Пионер», «Сити XXI век», ФСК «Лидер», «Ведис», MR Group и другие.

Но все-таки иногда на рынке появляются новички. Например, если посмотреть документацию по жилому комплексу «Ривер Парк», то можно увидеть, что этот проект реализует ООО «Речников Инвест». Эта компания была зарегистрирована пять лет назад, однако до недавнего времени не имела в своем активе ни одного девелоперского проекта. Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», это абсолютно нормальная практика для столичного рынка недвижимости, когда застройщиком выступает компания, созданная специально под проект крупными игроками рынка. В случае с ЖК «Ривер Парк» это очень серьезные партнеры - AEON Corporation и «Ферро-Строй»

AEON Corporation является крупной международной компанией со штаб-квартирой в Москве. Занимает 91-ое место в рейтинге крупнейших частных компаний России по версии Forbes с годовой выручкой 60 млрд рублей. Корпорация ведет свою деятельность на территории России, Германии, Голландии, Украины и Казахстана. Основными бизнес-направлениями являются транспорт и недвижимость: в портфеле корпорации несколько аэропортов и речных пароходств, судостроительные заводы, проекты в области жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время, помимо строительства ЖК «Ривер парк», при финансовой поддержке Сбербанка достраивает Башню Федерация, собственником которой и является.

Портфель «Ферро-Строй» насчитывает три сданных в эксплуатацию жилых комплекса суммарной площадью 116 тыс. кв. м, около 100 тыс. завершенных объектов коммерческой недвижимости классов A и B+, а также 136 тыс. кв. м проектов жилой и коммерческой недвижимости в стадии реализации.

«Помимо перечисленных факторов я бы рекомендовала обратить внимание еще на два нюанса: сочетание цены/качества и наличие в продаже высоколиквидных однокомнатных квартир площадью от 35 до 45 кв. м, - резюмирует Мария Литинецкая. - Оптимальное сочетание цены и качества складывается, в первую очередь, из удачной концепции и конкурентоспособных цен. Грамотный проект, обладающий уникальными характеристиками, цены в котором сопоставимы с другими новостройками или ниже, имеет больший потенциал роста, чем обычная типовая новостройка с низким ценником. Одним из таких проектов сегодня является "Ривер Парк" - единственный жилой комплекс в комфорт-классе, расположенный на первой береговой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка "Коломенское"».

«Жилой комплекс "Ривер Парк" обладает не только высоким инвестиционным потенциалом, но и идеально подходит для комфортной жизни в большом мегаполисе, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Его уникальное местоположение позволит будущим жителям отвлечься от городской суеты, не уезжая при этом за пределы Москвы. Уверена, многие из тех, кто сегодня рассматривают квартиры в "Ривер Парке" в качестве инвестиционного инструмента, по прошествии времени пересмотрят свои планы и захотят остаться здесь жить».