Купля-продажа долей в квартире. В чем особенности?

Большая часть жилья в нашей стране находится в общей долевой собственности и все мы в той или иной мере являемся владельцами доли в квартире, комнате или жилом доме. Некоторые граждане, объединив свои усилия, принимают решение купить квартиру в долевую собственность, другие по доброй воле приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Многие становятся участниками долевой собственности в силу закона, например, вступив в наследство наравне с другими наследниками. Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. В чем особенности продажи доли, каков порядок и кому ее можно продать?

Владение долей в жилье - это не владение комнатой. Ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить за нее. Доля в праве – понятие виртуальное. Она выражается лишь в виде дроби, например,1/2, 1/4 и т. д. Гражданский кодекс РФ устанавливает особый правовой режим для долевой собственности. Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если между ними документально не определен порядок пользования недвижимостью, они могут пользоваться всем помещением в равной степени.

Для нас, профессиональных участников рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи, установленного ГК РФ. Прежде чем продать долю третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным собственникам. Для этого их нужно известить в письменном виде о продаже. Доказательством получения извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа, а также Свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца. Несоблюдение продавцом формы извещения дает возможность другим участникам долевой собственности обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя продаваемой доли.

После извещения, сособственники в течение месяца должны либо приобрести предложенную долю, либо отказаться. Отказ предоставляется в регистрирующий орган наряду с другими документами.

Наибольшие трудности возникают, когда отношения между сособственниками не ладятся. Узнав, что кто-то хочет продать свою долю, другие сособственники зачастую начинают «ставить ему палки в колеса». Не пускают в квартиру потенциальных покупателей, уклоняются от получения извещения о продаже доли. Некоторые на бумаге дают согласие на покупку, но не делают этого, затягивая время.

Еще большие сложности возникают, когда сособственники не проживают в квартире (комнате), а их адреса не известны. Для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников долевой собственности о продаже доли достаточно, если продавец направит извещение по последнему известному ему месту жительства. Чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры по извещению сособственника о продаже, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае судебного спора.

Если участник общей долевой собственности признан судом безвестно отсутствующим, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередко один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях без помощи риэлтора продавцу доли просто не обойтись!

При продаже доли третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение 3 месяцев подать иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Указанный 3-месячный срок исчисляется со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.

Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью они покупаются. Ни для кого не секрет, что большая часть долей в Москве и области приобретается сейчас для получения регистрации по месту жительства, а не для проживания. Размер такой доли может быть мизерным, например, 1/100. Для регистрации по месту жительства собственника доли достаточно предъявить в паспортный стол документы, подтверждающие право собственности, согласия остальных собственников не требуется.

Иначе выглядит ситуация, если люди собираются жить на своей доле. Юристы агентства недвижимости «Триумфальная арка» в таких случаях разъясняют, что предмет сделки купли-продажи - именно доля в квартире, а не конкретная комната. Если порядок пользования между сособственниками ранее не был документально определен, то будущему владельцу доли придется решать этот вопрос. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями не просто. Тогда порядок пользования определяется судом.

И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом. Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями. Без помощи высококвалифицированного специалиста здесь не обойтись.