Кризис на рынке недвижимости - миф. Настало время для умных

За последний год столичный рынок недвижимости претерпел значительные изменения. И если предыдущие 3-4 года продавцы квартир только и успевали переписывать цены на свое жилье в большую сторону, то этот год можно смело назвать временем покупателя. По разным оценкам, средняя стоимость квадратного метра в Москве упала на 30-40%. Как же вели себя в этих условиях участники рынка? И что ждет их в будущем, стоит ли ждать дальнейшего падения цен? На эти непростые и важные, пожалуй для каждого, вопросы отвечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» ЛЕОНИД МУРАВИН.

- Последние несколько лет цены на жилье в Москве стабильно росли. Чем это можно объяснить, может желанием владельцев квартир продать их как можно дороже?

Законы рынка никто не отменял. Покупатель всегда хочет купить дешевле, продавец продать дороже. Рынок московской недвижимости огромен, но он конечен. Спрос на московские квартиры был стабильно высок, и этим пользовались продавцы жилья. Бывали случаи, когда собственники квартир пытались поднять цену даже непосредственно во время сделки. Единственный совет покупателям в такой ситуации – прислушаться к совету опытного риэлтора, он сможет «урезонить» продавца и соблюсти интересы всех сторон сделки.

- В конце 2008 года цены на жилье стали стремительно падать. Кто-то связывал это с мировым финансовым кризисом, а кто-то говорил, что рынок был «перегрет» и падение цен закономерно. Как на это падение отреагировали участники рынка?

Не буду отрицать, рынок в период с 2006-го до второй половины 2008-го года был несколько «перегрет». Так, летом 2008 года самая дешёвая «однушка» в обычной «хрущёвке» могла стоить четверть миллиона долларов. Согласитесь, дороговато. Не удивительно, что в конце прошлого года произошла коррекция цен.

С октября 2008-го года СМИ постоянно писали о жутком кризисе. Это привело к вполне ожидаемым последствиям. С рынка ушли самые перепугавшиеся продавцы, многие покупатели приняли выжидательную позицию. Но не все могли себе это позволить. Так что, и во время разгара кризиса, на рынке происходили сделки. Рынок жил своей жизнью.

«Кризис – время для умных». И многие, кто пришёл к нам в этот период, стали быстро «умнеть». Клиенты прислушались к нашим рекомендациям, стали принимать взвешенные решения, продиктованные не страхами и опасениями, а соображениями здравого смысла и доводами профессионалов. В выигрыше оказались и продавцы, и покупатели, которые не поддались на провокации и «страшилки».

- В настоящий момент многое свидетельствует о стабилизации цен недвижимость в столичном регионе. Кризис позади?

Рынок недвижимости, при всей кажущейся зависимости от внешних факторов, развивается по своим законам. Рынок – это безбрежный океан, который находится в постоянном движении. Сегодня он не такой, каким был вчера, и завтра он точно будет не таким, каков он сегодня.

Я не согласен с экспертами, которые описывают ситуацию, сложившуюся на рынке жилья в первой половине года, как кризисную. Рынок просто-напросто вошёл в новую фазу. И эта фаза также подошла к закономерному завершению. Мы видим новый этап. Сегодня многие покупатели, которые слушали советы из разряда «давайте отложим», решили придти на рынок и приобрести то, что им нужно. Но «поезд ушёл», цены рвутся вверх, и их нельзя остановить. Хорошие квартиры «уходят» быстро, продавцы научились «переписывать ценники», и стало всё сложнее найти альтернативные квартиры по дешёвой цене. Ждать дальнейшего снижения цен – по крайней мере неразумно. Рынок диктует модель, которую я бы адресовал сомневающимся покупателям: «Кто не успел – тот опоздал!». Может, написано жёстко, но это правда.

- Несмотря на снижающийся или повышающийся тренд рынка, на нем всегда присутствуют те участники, для которых покупка или продажа жилья - жизненная необходимость – это «альтернативщики». Говорят, что в последний год их стало гораздо больше, чем ранее. Так ли это? Насколько выигрышна нынешняя ситуация для них?

Нынешняя ситуация для них идеальна. Мне кажется, что к особенностям развития рынка нужно относиться с вниманием. Это на самом деле важные факторы, которые напрямую влияют на поиск наиболее оптимального пути решения жилищных вопросов, с которыми люди приходят к нам. Ситуации у всех неповторимы, но есть некоторые закономерности.

Есть клиенты, которые хотят улучшить качественный уровень своего жилища. Есть и иные мотивы. К нам часто обращаются люди, у которых условия проживания просто невыносимы. Наступает момент, когда жить по-старому уже невозможно. Тогда мы советуем обменять жильё, которое есть у собственника, на другую квартиру по его вкусу и по возможностям. Такие сделки называют «альтернативными». Эти сделки мы помогаем людям совершать в любые периоды, независимо от соотношения уровней спроса и предложения, в до- или послекризисные времена. Этим людям неважно, какой тренд рынка зафиксирован сегодня, завтра или через полгода. Причиной этому служит тот факт, что при росте цен или при их снижении для «альтернативщика» важно, что сумма доплаты меняется незначительно.

Большинство регистрируемых на вторичном рынке сделок – это сделки альтернативные. В этом нет ничего удивительного. У клиентов есть своё жильё, с которым необходимо что-то делать: поменять меньшую на бóльшую или наоборот, сменить район, переехать из Подмосковья в область или обратно. Особенно выгодно проводить альтернативные сделки именно сейчас. Осенью ситуация наиболее благоприятна для проведения альтернативных сделок. Рынок активен, предложено много квартир, и можно подобрать вариант. Подходящий вариант. Но и затягивать подбор альтернативной квартиры тоже нельзя, потому что цена выбранной квартиры может быть увеличена продавцом. А если стоимость не увеличилась, то сама квартира может быть быстро продана. На хорошие квартиры всегда есть спрос.

Что касается типа альтернативных сделок, то они обычно распределяются следующим образом:

1. На первом месте по численности я бы выделил альтернативы по формуле «1-комн. квартира + доплата = 2-хкомн. квартира». Или «2-комн. квартира + доплата = 3-комн. квартира».

2. На втором месте стоит разъезд. 3-хкомнатные квартиры чаще всего люди хотят разменять на 2 разных квартиры.

3. На 3-м месте находятся альтернативы по формуле «Обмен на равноценную квартиру в другом районе».

4. Обмен своей квартиры на новостройку сопряжён с такими сложностями, что вероятность проведения такого рода альтернативной сделки приближается к нулю.

5. Москва-Подмосковье и Подмосковье-Москва – также популярный вид сделок. В нём есть определённые сложности организационного и юридического характера, но эти сложности в большинстве случаев решаемы.

В последнее время такого рода сделки, как «съезд», стали попадаться всё реже и реже.

- Как, на Ваш взгляд, будет развиваться столичный рынок недвижимости в дальнейшем? Каковы перспективы на ближайший год?

В 2010 году рынок недвижимости, на мой взгляд, ждет оживление. Сейчас он стабилизировался, летом цены на жилье достигли «дна», и теперь будут идти вверх. По этому же сценарию развивался рынок после кризиса 1998-го года. За короткое время цена квадратного метра вернулась на докризисный уровень и стала быстро расти.

Напомню, рынок московской недвижимости не бесконечен. Спрос постепенно увеличивается. Этому способствует стабилизация цен, постепенное улучшение экономической ситуации в стране, возрождение ипотеки, и рост популярности альтернативных сделок. А предложений на вторичном рынке жилья в Москве с начала 2009 года стало меньше почти на треть. Можно смело говорить, что рост цен на жилье в столичном регионе неизбежен! Это вернёт на рынок большое количество «выжидавших» продавцов. В 2010 году рынок обязательно отыграет свои потери. Я бы посоветовал гражданам воспользоваться сегодняшней ситуацией на рынке. Сейчас самое время решать все вопросы с жильём!