«Метриум Групп»: первичный рынок Москвы возвращается к уровню 2013 года

По данным Росреестра количество заключенных договоров долевого участия в Москве в 2015 году снизилось более чем на 18% по сравнению с предыдущим отчетным периодом. Но при этом стоит учитывать и то, что в 2014 году активность покупателей была аномально высокой. Как отмечают аналитики компании «Метриум Групп», в сравнении с докризисным 2013 годом рынок просел не столь ощутимо.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по городу Москве подвело итоги своей деятельности за 2015 год. По подсчетам специалистов ведомства, в прошедшем году на первичном рынке столицы было зарегистрировано 19,6 тыс. договоров долевого участия. Этот показатель на 18,4% ниже зафиксированного в 2014 году, когда объем заключенных ДДУ составил 24 тыс. единиц.

«Снижение показателей является вполне закономерным, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – И связано оно не только с ухудшением экономической конъюнктуры в стране в целом. Серьезно подпортил статистику 2014 год, когда спрос был отмечен на крайне высоком уровне. В сравнении с количеством сделок, заключенных в тот период, данные за 2015 год действительно смотрятся довольно скромно. Но если сравнить их с показателями «нормального» 2013 года, то ситуация уже не выглядит настолько пугающе».

Так, в 2013 году объем зарегистрированных ДДУ составил 21,3 тыс. единиц. Это только на 7,7% больше, чем в 2015 году. Если взять в расчет то, что российский рубль за два года обесценился более чем в 2 раза, показатель снижения реальных доходов населения России только за десять месяцев 2015 года приблизился к 11% (данные ЦБ РФ), а рост индекса потребительских цен в Москве за тот же период Росстат зафиксировал на уровне 14,2%. Сокращение количества сделок на первичном рынке менее чем на 8% к уровню двухлетней давности свидетельствует лишь о том, что первичный рынок недвижимости Москвы удержался на плаву, несмотря на усиливающийся экономический кризис.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в отдельные месяцы 2015 года активность покупателей на первичном рынке даже превышала показатели предыдущих годов. В частности, в апреле-мае прошлого года договоров долевого участия было зарегистрировано за 8,3% больше, чем за аналогичный период 2014 года. А в сравнении с теми же месяцами 2013 года прирост составил 17,5%.

Рост спроса на квартиры в новостройках весной 2015 года стал следствием запуска государственной программы субсидирования ставки по ипотеке при покупке жилья на «первичке». Однако данные Росреестра свидетельствуют о том, что по итогам года ипотечный рынок упал намного сильнее, чем уровень продаж в строящихся жилых комплексах. Всего за прошлый год в столице было оформлено 33 тыс. сделок с привлечением жилищного кредитования. Это на 23,4% меньше, чем годом ранее. Впрочем, также как и со статистикой по ДДУ, при сравнении с данными за 2013 год провал оказывается намного меньше: всего 6,2%.

Есть в этой статистике еще один нюанс. «Если бы Росреестр предоставлял данные по количеству выданных ипотечных кредитов отдельно для первичного и вторичного рынков, то общая картина была бы совершенно иная, - поясняет Мария Литинецкая. – Вероятнее всего, по «первичке» итоги 2015 года превзошли бы показатели предыдущих периодов. С момента запуска программы льготной ипотеки в марте 2015 года мы отмечали высочайший спрос на ипотеку в новостройках. Чего не скажешь о рынке вторичного жилья. В этом сегменте в прошлом году объемы ипотечного кредитования были зафиксированы на рекордно низком уровне».

Без доступной ипотеки вторичный рынок недвижимости в 2015 году продемонстрировал очень плохие результаты. По данным Росреестра, количество переходов прав собственности в прошлом году составило 113,8 тыс. единиц. Этот показатель на 29,8% ниже уровня 2014 года. Причем в отличие от первичного рынка, на вторичке столь серьезное падение нельзя оправдать завышенными результатами предыдущего отчетного периода: кризис в этом сегменте рынка начал нарастать одновременно с началом девальвации рубля весной 2014 года. Тогда многие собственники квартир не смогли смириться с тем, что валютный эквивалент стоимости их жилья начал снижаться. Поэтому они стали корректировать рублевые цены вслед за растущими долларом и евро. Неоправданный рост цен на квартиры на вторичном рынке стал первой причиной снижения спроса. А впоследствии отрицательная динамика была усугублена резко увеличившейся ключевой ставкой ЦБ и взлетевшими ставками по ипотеке.

«Несмотря на пессимистичные прогнозы начала 2015 года, в целом для рынка первичной недвижимости он оказался не таким провальным, - резюмирует Мария Литинецкая. – Госпрограмма льготной ипотеки однозначно решила стоящую перед ней задачу поддержать спрос в сегменте новостроек и уберечь рынок от гораздо более серьезного кризиса. Однако при текущей стоимости нефти, колеблющейся в районе $30/баррель, в федеральном бюджете, сверстанным из расчета $50/ баррель, денег на продление не нашлось. Впрочем, в Министерстве финансов РФ обещают обеспечить другие меры поддержки ипотечного рынка. Но пока они не обнародованы, об их эффективности судить нельзя. Если замена окажется неравноценной, то 2016 год может стать для рынка первичной недвижимости довольно сложным: без господдержки ипотеки и с низким спросом на вторичном рынке у населения останется крайне мало возможностей для приобретения жилья в строящихся домах. Пострадают от этого как покупатели, которые не смогут улучшить жилищные условия, так и девелоперы, для которых дольщики сегодня являются одним из немногих оставшихся инструментов финансирования строительства. Хотелось бы верить, что в Правительстве РФ понимают всю сложность ситуации. И рынку будет предложена достойная альтернатива субсидированию ставки по ипотеке».