Кризис - хороший помощник продовольственным ритейлерам

Илья Шуравин, управляющий партнер ГК Rusland SP, рассказывает о текущей ситуации на рынке торговой недвижимости.

В рублевом выражении с начала 2015 года всерьез выросла стоимость аренды только у супермаркетов и гипермаркетов.

Кризис - хороший помощник продовольственным ритейлерам: власти и конкретно ФАС ведут скорее формальную борьбу с ростом цен на продовольствие, а цены все выше и выше. Доходит уже до смешного - представители властей припугивают наказаниями за официальные публикации ритейлеров о повышении цен. То есть повышать цены на продовольствие у нас в стране можно, а сообщать об этом в прессе не рекомендуется - это воспринимается властями как нарушение закона "О защите конкуренции". Формально власти говорят "хватит маячить всему рынку, что пора повышать цены", а по факту борьба идет с напряженностью в информационном поле, которая выливается в недовольство населения.

Ставки аренды в Москве для супермаркетов уже доходят в спальных районах до 25-35 тыс.руб. + НДС за кв. м - и это еще не предел. Есть примеры гипермаркетов, которые в этом году подтверждали готовность подписывать договор аренды по ставке 18 тыс.руб. + НДС. В обоих случаях мы говорим о помещениях без отделки, где арендатор будет выполнять всю отделку и практически всю разводку инженерии за собственный счет.

Операторы фитнеса начали подбирать помещения в спальных районах Москвы (за пределами МКАД) и ближайшего Подмосковья в диапазоне от 8 до 12 тыс. рублей + НДС за кв. м. (против 6-8 тыс руб в прошлом году) - речь о фитнесах с бассейном. Разумеется, вся отделка и внутренние инженерные решения за счет арендатора.

Остальные арендаторы практически сохранили, либо снизили докризисные рублевые ставки, обороты упали почти у всех категорий - тяжелее всего пришлось общепиту. В хороших ТЦ с трафиком от 30 тысяч посетителей в день, которые открывались до 2015 года, мало что изменилось. Уровень вакантных помещений в таких объектах не превышает 5-7%, это связано напрямую с высокой привлекательностью для арендаторов, которые по нескольку лет могли стоять в очереди на ожидание наиболее подходящего помещения и теперь такие возможности появились.

Что всерьез изменилось по сравнению с предыдущими годами: арендаторы наотрез массово отказываются от любых привязок к долларом, евро или у.е., привязанным к тем же валютам, поскольку год показал, что основная масса потребителей работает в России за рубли, а зарплаты в кризис практически никто (за редкими исключениями) своим сотрудникам не повышал. Более того, в ряде компаний прошли очередные массовые сокращения, и даже где-то снижаются зарплаты, поэтому желание иметь эквивалент долларового дохода на рынке с рублевым потребителем не соответствует возможности рынка.

Отчасти это компенсировалось повышением индексации: если ранее арендаторы различных категорий индексировали ставку аренды от 5-5,5% для якорей и от 7 до 10% для всех остальных категорий арендаторов, то теперь все больше арендаторов готовы индексироваться в прямой привязке к уровню ИПЦ (индексу потребительских цен), а бывает, что и принимают фиксированную индексацию на уровне 12%.

Новые торговые объекты, которые будут вводиться в конце 2015 и 2016 годах, а также те, открытие которых пришлось на кризис, испытывают сложности заполнения, и это напрямую связано с показателями текущей деятельности ритейлеров. Многие в ожидании длительной рецессии полностью приостановили развитие еще в начале года и занимаются улучшением показателей эффективности уже открытых ранее магазинов.