Один из самых напряженных моментов при проведении сделок с недвижимостью - передача денег. Если для риэлтора сделка – дело привычное, то для клиента – это всегда стресс. В первую очередь потому, что необходимо проводить взаиморасчёты между покупателем и продавцом. Московское жильё стоит дорого, и цена ошибки велика. На сегодня самой распространенной и, как считают большинство риэлторов, самой надежной схемой является использование депозитной банковской ячейки. О плюсах и минусах такого способа передачи денег от покупателя к продавцу рассказывает заместитель генерального директора компании «Триумфальная арка» Леонид Муравин.
Банковская ячейка. Про неё много написано и сказано, и все же от клиентов поступает достаточно много вопросов, так или иначе связанных с организацией и проведением взаиморасчётов между участниками сделки по купле-продаже жилья при помощи ячейки. Поэтому, имеет смысл поговорить о самых важных особенностях такого рода взаиморасчётов.
Когда «Триумфальная арка» начинала работать на рынке столичной недвижимости, на дворе стояли «лихие 90-е». Тогда про банковские ячейки, как про эффективный инструмент в работе риэлтора, можно было лишь мечтать. Взаиморасчёты между клиентами могли происходить в салоне автомобиля, в мужском туалете, в кабинете нотариуса, либо просто в подворотне. Сколько было при этом правонарушений!
С появлением первых депозитариев стало ясно, что это прекрасный инструмент, значительно снижающий риски, связанные с взаиморасчётами.
В чём суть происходящего? Сделка, связанная с приобретением или отчуждением недвижимости, проводится в несколько этапов. Начало - это закладка денег в банковскую ячейку. При этом участниками сделки подписывается договор аренды банковской ячейки и приложение к нему, определяющее условия и сроки доступа к ячейке. Соглашения бывают 2-х и 3-хсторонними. Важное преимущество 3-хстороннего состоит в том, что Сторонами этого соглашения являются не только покупатель, продавец, но и банк.
Покупатель и продавец подходят к ячейке и совместно производят закладку денег в нее. Обратим внимание, что банк не отслеживает содержимое вложений, ему безразлично, что именно туда вложили стороны. Поэтому наши риэлторы всегда советуют клиентам быть предельно внимательными в момент закладки денежных средств в ячейку. К сожалению, иногда приходится слышать, что участники сделки, не обратившиеся вовремя в надежное агентство недвижимости, оказались обмануты мошенниками. А риэлтор всегда поможет правильно составить соглашение, обратит внимание на различные «мелочи» и «подводные камни».
В нашей практике был случай, когда покупатель принёс на сделку денежные средства в банковской вакуумной упаковке, в которой он получил свои сбережения в другом банке. Продавец был готов сэкономить время и не пересчитывать деньги, но наш сотрудник настоял на пересчёте денег. И не зря! В упаковке не хватало нескольких купюр, и покупателю пришлось докладывать недостающие средства. Во время пересчёта и проверки купюр изредка встречались фальшивые купюры. Причем, о том, что они фальшивые, покупатель не имел представления. Необходимо, чтобы все эти обстоятельства выяснялись ДО закладки, а не ПОСЛЕ!
Для покупателя и продавца очень важно, что банк является незаинтересованной стороной договора, которая занимает совершенно независимую позицию. Банк никак не может повлиять на ход сделки, на оформление документов. Сотрудники банка лишь отслеживают факт выполнения или невыполнения покупателем (продавцом) условий, указанных в соглашении.
Теперь об условиях. В трёхстороннем соглашении указываются сроки доступа покупателя или продавца к ячейке хранения. Обычно срок доступа к ячейке делится на 2 части: срок 1 и срок 2. В течение срока 1 к ячейке единожды может подойти продавец и забрать всё, что там лежит, при условии предъявления сотруднику банка документов, подтверждающих факт законной регистрации сделки. Бывает, что стороны также в качестве одного из условий доступа продавца к ячейке указывают не только сам договор купли-продажи, но также и выписку из домовой книги с отметкой о снятии определённых лиц с регистрационного учёта.
Срок 2 наступает после окончания срока 1. Он значительно короче первого и длится несколько дней. В течение действия срока 2 выемку содержимого ячейки производит уже покупатель. Это происходит, если сделка не произошла, и квартира осталась в собственности продавца. В случае срыва сделки банковская ячейка помогает избежать риска потери денег.
Достаточно часто приходится слушать об опасениях клиентов. Они боятся, что ячейку могут вскрыть представители компетентных органов. Но это возможно лишь в исключительных случаях, и только по решению суда.
Взаиморасчёты с использованием «бронированного помощника», возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно мы можем утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Банковская ячейка - это наиболее надёжный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца. А минимизация рисков участников сделки –это важнейшая задача риэлтора.
