«Метриум Групп»: Рынок апартаментов в 1 квартале 2016 года

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке апартаментов Москвы. Несмотря на активный выход новых проектов и корпусов, объем предложения практически не изменился. Средняя цена кв. м впервые с начала 2015 года показала положительную динамику.

По итогам первого квартала 2016 года на первичном рынке апартаментов в реализации находилось 89 проектов с общим объемом предложения 10 180 лотов. Это на 0,3% меньше показателя конца предыдущего года, подсчитали аналитики «Метриум Групп».

В течение рассматриваемого периода была отмечена высокая девелоперская активность. В экспозицию поступило семь новых комплексов:

• клубный дом Bunin (ЦАО);

• Бутик-Отель Stand Art (ЦАО);

• ЖК «Царская площадь» (САО);

• Гостиница «Восток» 2 (СВАО);

• клубный квартал AFI Residence Paveletskaya (ЮАО);

• комплекс апартаментов «Букинист» (ЮЗАО);

• ЖК «Воробьев дом» (ЗАО).

Кроме того, на рынок вернулись два проекта: Soyuz Apartments и Golden Mile private residence (временно были сняты с продажи в 4 квартале 2015 года). В четырех объектах были выведены новые корпуса (TriBeCa APARTMENTS, Лофт-квартал Aerolofts, «Савеловский Сити» и «Технопарк»).

В то же время в восьми комплексах были приостановлены продажи, еще в четырех – реализованы последние апартаменты. В Резиденции «Монэ» завершился перевод юридического статуса помещений из апартаментов в квартиры. Также в первом квартале текущего года было открыто бронирование апартаментов в составе ЖК Wellton Park (СЗАО). Таким образом, несмотря на активный выход новых проектов и корпусов, количество лотов в реализации незначительно снизилось. Доля апартаментов на рынке жилья в начале 2016 года снизилась в сравнении с предыдущим отчетным периодом на 0,8 п.п. и составила 26,2%.

Структура предложения по сегментам не претерпела значительных изменений. Превалирующий объем приходится на бизнес-класс – 57,1% (-0,9 п.п.). Больше четверти рынка занимают апартаменты массового сегмента 25,5% (+0,2 п.п.) Доля элитного класса увеличилась на 0,7 п.п. и составила 17,4%.

По количеству экспонируемых проектов неизменным лидером является ЦАО, доля которого в сравнении с прошлым отчетным периодом увеличилась на 3,1 п.п. (до 45%) за счет выхода двух новых комплексов (Клубный дом Bunin и Бутик-Отель Stand Art) и возвращения на рынок Soyuz Apartments и Golden Mile private residence. Апартаменты, предлагаемые в данном округе, составили 23,3% (+0,9 п.п.) от общего числа.

Наибольшее количество лотов по-прежнему предлагается в САО (34%). По сравнению с четвертым кварталом 2015 года доля данного округа снизилась на 3,8 п.п. Причины – структурные изменения в целом по сегменту, вывод из реализации Loft Time, а также вымывание объема предложения.

Меньше всего апартаментов представлено в ВАО – 0,3% (-0,6 п.п.). После снятия с продаж проекта Loft Garden в данном округе экспонируется только апарт-комплекс Re:form.

По данным аналитиков «Метриум Групп», средняя цена кв. м на рынке апартаментов впервые с начала 2015 года показала положительную динамику и составила 268 510 руб. (+0,8% по сравнению с предыдущим отчетным периодом). На корректировку показателя вверх повлиял уход с рынка проектов с уровнем цен ниже среднего по сегменту, рост стоимости по ряду комплексов в связи с повышением стадии строительства, а также вымывание недорогого объема предложения.

Наибольшее увеличение средневзвешенной цены кв. м наблюдалось в ЗАО (+8,8%) и СЗАО (+5,3%). В обоих округах главной причиной для этого послужило снятие с реализации проектов, отличающихся более низким уровнем цен, чем в среднем по локации. Снижение показателя наблюдалось только в двух округах: ВАО и ЦАО. В первом оно составило 23,2%. Причина – из двух экспонируемых комплексов с реализации был снят более дорогой Loft Garden. Основным фактором, повлиявшим на уменьшение средней цены кв. м в ЦАО (на 0,2%), стало возвращение на рынок проекта Soyuz Apartments, а также выход нового объема предложения в жилом квартале I'M с более бюджетной стоимостью апартаментов.

В начале 2016 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• Гостиница «Восток» (2,3 млн руб. за 16,42 кв. м)

• Апарт-комплекс CleverLand (2,4 млн за 16,03 кв. м)

• «Янтарь – apartments» (2,8 млн руб. за 24,96 кв. м)

• Квартал «Березовая Аллея» (2,9 млн руб. за 26 кв. м)

• Студио-квартал «Царицыно» (мкрн «Царицыно-2») (3 млн руб. за 23,1 кв. м).

Рейтинг самых дорогих предложений первого квартала 2016 года:

• Golden Mile private residence ($34,9 млн за 896 кв. м);

• «Город Столиц» ($14 млн за 465 кв. м);

• «Новый Арбат, 32» (914,8 млн руб. за 415,8 кв. м);

• Chekhov (8,5 млн $ за 291,8 кв. м);

• Turandot Residences (6,6 млн $ за 274,28 кв. м).

Основные тенденции:

«Несмотря на и без того рекордный объем предложения, на рынок апартаментов выводятся все новые проекты, причем во всех ценовых сегментах, - отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Существует несколько факторов, объясняющих данную тенденцию. Во-первых, привлекательный уровень цен. В сравнении с квартирами, расположенными в схожей локации, апартаменты по-прежнему обладают ценовым преимуществом в размере 10-15%. Во-вторых, гибкие условия покупки. В подавляющем большинстве проектов застройщиками предлагаются различные варианты как процентных, так и беспроцентных рассрочек сроком от трех месяцев до трех лет. В трети объектов возможно обсуждение индивидуальных условий. В-третьих, повышение лояльности банков. В настоящее время отмечается смягчение политики банков в отношении апартаментов. Все больше проектов получают аккредитацию, а условия кредитования становятся выгоднее. В частности, в апреле Сбербанком планируется запуск программы ипотечного кредитования апартаментов по ставке 14% годовых. Кроме того, в дальнейшем планируется снижение ставки.

Наконец, принятие покупателями данного формата. Апартаменты как вид жилой недвижимости стал более понятен покупателям, что положительно сказывается на спросе. Этому способствовало разъяснение девелоперами особенностей данного типа жилья, а также активное освещение в СМИ.

Кроме того, стоит отметить увеличение числа жилых комплексов смешанного формата, сочетающих в себе апартаменты и квартиры. Только в первом квартале текущего года на рынок вышли корпуса в трех таких проектах: «Царская площадь», Клубный квартал AFI Residence Paveletskaya и «Воробьев дом». Данный вид ЖК обладает рядом преимуществ. В частности, расширение целевой аудитории, ценового диапазона, что повышает конкурентоспособность проекта».