«Метриум Групп»: Комфорт со знаком плюс

На первичном рынке недвижимости появляются жилые комплексы комфорт- класса, обладающие такими же характеристиками, как объекты более высокого уровня – класса «бизнес». Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, какие дополнительные опции включают в свои проекты девелоперы, предлагающие жилье «на класс выше» в Москве и Подмосковье.

По итогам 1 полугодия на первичном рынке недвижимости Москвы было представлено 250 объекта, совокупная площадь которых составила 2,7 млн кв. м. В Подмосковье объем реализуемого жилья еще больше: в новостройках Московской области до 30 км от МКАД в продаже находится почти 4 млн кв. м в 362 проектах. «По объему предложения рынок недвижимости бьет все рекорды последних лет, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Уровень конкуренции постоянно растет, при этом резервов для ведения «ценовых войн» у девелоперов практически не осталось. За несколько лет маржинальность в строительном бизнесе снизилась с 30-50% до 20-25%, а в некоторых проектах массового сегмента – до 10%. В таких условиях одним из главных методов привлечения покупателей становится повышение качества проектов».

Девелоперы, которые хотят сохранить долю на рынке и высокие темпы продаж, действуют по принципу «опереди или проиграешь». Своим покупателям они предлагают жилье с улучшенными характеристиками, но по той же цене, что сложилась в конкретном сегменте. Наиболее ярко эта тенденция проявляется в новых жилых комплексах класса «комфорт» – золотой середине современного рынка недвижимости по соотношению цены и качества.

1. Архитектура.

Индивидуальная архитектура появилась в массовом сегменте совсем недавно. Еще вчера это были типовые безликие дома, а сегодня многие новые комплексы комфорт-класса имеют свой неповторимый облик. Сегодня многие проекты массового сегмента отличает использование высококачественных материалов, которые раньше применялись только при строительстве дорогой недвижимости, рациональная планировка квартир, увеличенная высота потолков – от 3 м, яркий облик фасадов и стильные входные группы. Для разработки архитектурных концепций и строительства привлекаются лучшие российские и западные специалисты.

Например, для ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград», расположенного в Солнечногорском районе Подмосковья, концепцию разработало известное архитектурное бюро «Speech Чобан&Кузнецов». Дома переменной этажности в комплексе строятся по монолитной технологии, при этом каждый из них имеет свой уникальный облик. Высота потолков в квартирах составляет 3,15 м, что является редкостью для жилья массового сегмента. В городском квартале «Ривер Парк» первая очередь состоит из сборно-монолитных новостроек серии «ЕвроПа», а 2 и 3 очереди – из монолитных домов. Генподрядчиком 2 и 3 очередей проекта является компания ФОДД, которая ранее строила только дорогую элитную недвижимость. Высокие потолки, окна увеличенного размера, яркие фасады, квартальная застройка – все это является отличительной чертой «Ривер Парка».

«Жить в красивом доме приятнее, чем в одной из тысяч типовых «новостроек-близнецов» с безликим фасадом и подъездом, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С появлением в столице ярких необычных проектов комфорт-класса покупатели стали обращать внимание на качество архитектуры даже при выборе недорого жилья. Кроме того, использование дорогих отделочных материалов, например, натуральной керамической плитки, позволяет сохранить привлекательный вид фасадов, входных групп, фойе и лифтовых холлов на долгие годы».

2. Планировка квартир.

В новостройках типовых серий массового сегмента количество вариантов квартир, как правило, не превышает десяти – по два-три вида для однокомнатных, двух- и трехкомнатных квартир. В лучших проектах комфорт-класса количество вариантов планировок, предлагаемых покупателям, доходит до нескольких десятков, что не всегда можно встретить даже в новостройках бизнес-класса. Например, в «Ривер Парке» предусмотрено более 50 вариантов планировочных решений, в, т.ч. квартиры с террасами, а в ЖК «Новый Зеленоград» наряду с десятками планировок традиционных квартир также представлено жилье евроформата – с просторной кухней-гостиной.

«Большое количество вариантов планировок позволяет найти наиболее подходящую квартиру семьям с детьми, молодым парам и другим категориям покупателей, имеющим разные финансовые возможности, – говорит Евгения Акимова, генеральный директор Ikon Development. – При этом в последние годы стало очень важным, чтобы каждый квадратный метр использовался максимально эффективно: платить за «лишние» метры сегодня никто не хочет. В лучших проектах массового сегмента кухни отличаются большой площадью, просторные санузлы (один или два) запланированы даже в компактных квартирах, комнаты имеют правильную форму, а площадь проходных зон (коридоров и холлов) сведена к рациональному минимуму».

3. Инфраструктура.

Понятие комфорт уже давно не ограничивается и стандартным набором инфраструктуры. Детские сады, школы и поликлиники девелоперы обязаны строить по закону. Дополнительно в жилых комплексах, как правило, всегда открываются магазины, фитнес-центры и кафе, но их наличие уже является негласно признанным стандартом даже в сегменте недорогого жилья. Лишь немногие девелоперы готовы за свой счет строить в ЖК комфорт-класса такие дополнительные объекты инфраструктуры, которые ранее можно было встретить только в проектах бизнес-класса.

Главной инфраструктурной достопримечательностью «Ривер Парк» – уникальной не только для массового, но и элитного жилья – станет собственная пешеходная набережная шириной 20 метров и протяженностью 1,5 км, которую девелопер обустраивает на собственные средства. Кроме того, здесь будет открыта детская парусная школа, а также оборудованы лодочная станция и пирсы. Любители активного отдыха, наверняка, оценят специальные велодорожки, которые превращаются зимой в трассу для лыжников. Семьи с детьми смогут поучаствовать в мероприятиях, на специальной площадке с амфитеатром, где будут проводиться праздники. Каждую зиму будет заливаться каток с новогодней елкой. Помимо этого, на территории городского квартала будет создана обширная инфраструктура, в которую входит школа, детский сад, центр образования, поликлиника с женской консультацией, кафе и рестораны, магазины, салоны красоты, отделения банков, фитнес-центры, химчистки, медицинские центры, аптеки и торгово-развлекательный центр.

В ЖК «Новый Зеленоград» будет создана инфраструктура по сути «города в городе», что является особенно ценным для жителей Подмосковья: пять детских садов, две школы, центр детского творчества, поликлиники, два спортивных комплекса, салоны красоты, кафе, рестораны, кинотеатр и торгово-развлекательный центр, дом быта, химчистки, отделения банков и магазины детских товаров. Таким образом, жителям не придется лишний раз выезжать в Москву или Зеленоград.

4. Благоустройство территории.

Многие девелоперы, работающие на рынке недорого жилья, по-прежнему формально подходят к обустройству территорий, прилегающих к жилым комплексам. Небольшой двор, выполненный в «стандартной комплектации», включает в себя чаще всего только детскую площадку и несколько лавочек. В лучших ЖК комфорт-класса разработке и реализации концепции благоустройства уделяется такое же внимание, как и строительству домов.

В ЖК «Новый Зеленоград», расположенном на участке площадью 92 га, под озеленение и благоустройство отведены 50% территории. В каждом дворе будут открыты велопарковки, на всей территории появится 10 километров велодорожек. Детские площадки с современным оборудованием и аттракционами разделены по возрастам. Для подростков будут открыты роллердромы и горки для скейтборда. На всей территории появятся прогулочные бульвары, а для владельцев домашних животных организованы специальные площадки для выгула собак.

В «Ривер Парке» площадки также разделены по возрастам для детей 1-6 лет, 6-11, от 12 лет и отдельно для взрослых. Причем девелопер не ограничился «стандартным» набором, а поставил игровые элементы, которые развивают детей физически, располагают к исследованию территории, приобретению новых навыков, знаний и впечатлений. Для взрослых и подростков предусмотрены трансформируемые спортивные площадки, которые из футбольного поля летом превращаются в хоккейную площадку зимой. В саду, украшающем территорию, предусмотрено непрерывное цветение растений до самой глубокой осени.

5. Дополнительные преимущества.

Некоторые объекты и опции, включенные девелопером в концепцию строительства и благоустройства жилого комплекса по своей инициативе, являются той самой «вишенкой на торте», которые отличают типовые проекты от жилых комплексов «на класс выше». Например, во всех дворах и парках ЖК «Новый Зеленоград» будет работать бесплатный Wi-Fi. При желании покупатели смогут приобрести персональные кладовые. Кроме того, на территории, помимо привычных объектов инфраструктуры, будут открыты молочно-раздаточный пункт и зоомагазин. На территории «Ривер Парка» обустроят специальные безопасные маршруты, чтобы дети смогли добираться до школы без сопровождения родителей. Также для младших школьников предусмотрены развивающие зоны под открытым небом. На набережной появится корабль-плавучий сад, а зимой на главной площади будет открыт каток с новогодней елкой.

«Принцип «Всегда на класс выше» является основой стратегии компании Ikon Development, – отмечает Евгения Акимова. – Время «крепких середняков» на рынке недвижимости стремительно уходит. Если ты сейчас не стремишься сделать жилье лучшим в своим классе, завтра тебя не будет». «В то время, когда многие девелоперы заявляют о значительном падении спроса, в нашем проекте продажи постоянно растут, – говорит Лариса Швецова. – Чтобы проект был успешным, при его разработке и строительстве должны использоваться технологии не вчерашнего, а завтрашнего дня. Плюс он должен иметь множество таких «изюминок», которых нет в проектах конкурентов. При этом девелоперы должны работать над оптимизацией своих расходов, а не перекладывать дополнительные затраты на покупателей».

«В условиях беспрецедентно большого объема предложения покупатели стремятся выбрать не просто хороший, а идеальный объект недвижимости, – резюмирует Мария Литинецкая. – По итогам 1 полугодия 2016 года средневзвешенная цена кв. м на первичном рынке жилья массового сегмента в Москве составила 142,2 тыс. руб. В бизнес-классе этот показатель достиг 234,7 тыс. руб. Средняя стоимость однокомнатных квартир массового сегмента составила 6,13 млн руб., двухкомнатных – 8,84 млн руб., трехкомнатных – 12,61 млн руб. В бизнес-классе – 11,84 млн руб., 17,65 млн руб. и 26,43 млн руб. соответственно. Когда проект комфорт-класса почти не уступает по качеству более дорогим комплексам, но квартира в нем стоит в 2 раза дешевле, многие покупатели отдают предпочтение именно жилью класса «комфорт». Такие комплексы задают новые стандарты и вектор движения для остальных участников рынка. Благодаря появлению новостроек «на класс выше», в наибольшем выигрыше оказываются покупатели, которые имеют уникальную возможность приобрести современное жилье уровня бизнес-класса по цене недвижимости класса «комфорт».