«Метриум Групп»: Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек Новой Москвы. За год объем предложения увеличился на 25,3%. Средняя цена квадратного метра снизилась на 0,6%.

По данным «Метриум Групп», по итогам 2016 года на первичный рынок жилья Новой Москвы вышло восемь новых проектов. Девелоперская активность на присоединенных территориях в целом осталась на уровне 2015 года, когда рынок пополнился семью комплексами. Практически все новые проекты реализуются в Новомосковском округе (НАО), только ЖК «Ирландский квартал» располагается в Троицком (ТАО).

Эксперты отмечают, что девелоперы выводили на рынок проекты преимущественно во второй половине 2016 года, что отразилось на динамике объема предложения. За первое полугодие выборка сократилась на 18,1%. С третьего квартала объем экспозиции стал увеличиваться, а в четвертом был отмечен взрывной рост – сразу на 51,1%. В декабре 2016 года в реализации находилось 11155 квартир (569,5 тыс. кв. м) в 40 комплексах. Таким образом, за год прирост составил 25,3%.

Наибольшая доля предложения пришлась на Новомосковский административный округ – 94,8%. За год его доля выросла на 14 п.п.

По данным аналитиков «Метриум Групп», все проекты, вышедшие в 2016 году (кроме ЖК «Ирландский квартал), представляют собой многоэтажные комплексы. За счет этого фактора, а также снятия с реализации значительного объема квартир в одном из малоэтажных проектов, структура предложения по этажности значительно изменилась. Превалирующий объем квартир предлагался в многоэтажных новостройках – 82,7% (+29,6 п.п. относительно 4 квартала 2015 года). Оставшуюся часть разделили лоты в средне- и малоэтажных домах: 12,3% и 5,0% соответственно. За год их доля сократилась на 11,6 п.п. и 18,0 п.п. соответственно.

К концу года структура предложения по стадии строительной готовности сместилась в сторону квартир в корпусах на нулевом цикле – 43,7% (+33,1 п.п. к декабрю 2015 года). Предложение в домах на этапе монтажа этажей и отделочных работ за год сократилось до 24,8% (-9,0 п.п.) и 18,6% (-26,2 п.п.) соответственно. Оставшаяся часть продавалась в введенных в эксплуатацию домах – 12,9% (+2,1 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2016 года средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 104970 руб. (-0,6% за год). За четвертый квартал цена предложения выросла на 2,2% и практически нивелировала предыдущее девятимесячное снижение ценового уровня.

В Новомосковском округе средняя цена составила 106685 руб. за кв. м. За год она снизилась на 7,5%, главной причиной стали структурные изменения предложения. Внушительный объем лотов поступил в продажу по стартовой цене, что и привело к отрицательной коррекции.

В Троицком округе, напротив, средняя цена за год выросла – на 14,2% (до 73505 руб. за кв. м). Причиной послужило снятие с продаж внушительного объема лотов в проекте с самыми доступными предложениями в округе. Кроме того, за год в ТАО в продажу поступил всего один проект с небольшим количеством лотов, не оказавший существенного влияния на ценовую динамику в округе.

За год средний бюджет покупки в Новой Москве сократился на 12,4% до 5,29 млн руб. Причем сокращение произошло по всем типологиям. Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась на 8,7%, двухкомнатных – на 3,1% соответственно. Бюджет трех- и многокомнатных квартир уменьшился в среднем на 7,8% и 2,7% соответственно.

Минимальные по стоимости предложения были отмечены в проектах:

• «Борисоглебское»: 1,75 млн руб. за 37,17 кв. м;

• «Москвичка»: 1,96 млн руб. за 20,31 кв. м;

• «Баркли Медовая долина»: 1,99 млн руб. за 22,77 кв.м.

Тенденции 2016 года

Нестабильная динамика объема предложения. К концу 2016 года объем экспозиции на первичном рынке жилья Новой Москвы составил 11155 квартир. Такого показателя локальный рынок еще не достигал. Однако, в течение года динамика объема предложения не была однозначной. В уже реализуемых комплексах девелоперы то снимали часть домов с продажи, то выводили новые корпуса. Почти все новые проекты стартовали во второй половине года. В результате, за первые шесть месяцев число экспонируемых на локальном рынке квартир снизилось на 18,1%. В третьем квартале, несмотря на появление новых проектов, объем предложения почти не изменился (+1,2% ко второму кварталу). И только в конце года зафиксирован заметный рост числа реализуемых квартир. За последние три месяца объем экспозиции увеличился сразу в 1,5 раза, что в годовой динамике дало прирост в 25,3%.

Сокращение средней площади и среднего бюджета покупки. Если объем предложения по количеству квартир вырос за год на 25,3%, то по площади – только на 12,6% (с 505,8 до 569,5 тыс. кв. м). Причина заключается в сокращении размера экспонируемых лотов. Если в конце 2015 года средняя площадь квартиры на локальном рынке составляла 57 кв. м, то в декабре 2016 года – 51 кв. м. Как следствие, уменьшился и средний бюджет покупки на рынке (с 6,045 до 5,292 млн. руб.).

Рост доли предложения с отделкой. К концу 2016 года квартиры с отделкой составляли 18% от общего объема экспозиции в Новой Москве, тогда как годом ранее –11%. В абсолютном выражении число лотов с ремонтом выросло в два раза. Такие предложения имелись в десятой части проектов Новой Москвы. Однако следует отметить, что в большинстве из них предложение было диверсифицировано: у покупателя был выбор – приобрести квартиру с отделкой или без.

Сохранение среднего уровня цены кв. м. Второй год подряд средняя цена кв. м на первичном рынке жилья Новой Москвы практически не меняется. В конце 2016 года она составила 104970 руб., 2015 года – 105650 руб., 2014 года – 104800 руб. Несмотря на стабильность общего ценового уровня, в проектах в течение года было отмечено повышение стоимости квартир (исключение составили отдельные малоликвидные комплексы). Отсутствие динамики в 2016 году обусловлено структурными изменениями предложения. С одной стороны, увеличилась доля Новомосковского округа, характеризующегося более высоким уровнем цен. С другой – существенно вырос процент квартир на начальной стадии строительной готовности, реализуемых по стартовой стоимости.

Прогноз на 2017 год

«В 2017 году сохранится и высокий уровень конкуренции среди новостроек Новой Москвы, и давление на них со стороны первичного рынка жилья в старых границах столицы, – комментирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». – Основной интерес со стороны девелоперов как, так и покупателей будет сосредоточен не просто в Новомосковском округе, а в ближнем поясе от МКАД. Эта локация характеризуется наилучшей для присоединенных территорий транспортной доступностью. В 2016 году здесь открылись первые две станции метро – «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии. В 2017 году в юго-западном направлении за пределы МКАД планируется провести и Калининско-Солнцевскую ветку, которая повысит транспортную доступность уже реализуемых новостроек Новой Москвы, а также инвестиционную привлекательность перспективных площадок в этой локации».