Очень часто наши клиенты задают вопрос: «Чем же отличается статус жилого помещения от статуса квартир?» и я, в свою очередь, постараюсь максимально развернуто ответить на данный вопрос.
И так, рассмотрим, что же такое квартира, как таковая с точки зрения закона. В соответствии со статьей 16 Жилищного Кодекса РФ «Виды жилых помещений» квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящая из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Статус жилые помещения. 15-я статья объясняет статус «жилое помещение» развернуто: изолированный, пригодный для постоянного проживания объект недвижимости. Это помещение должно отвечать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. По сути, жилое помещение – это обширное понятие, в структуру которого входит понятие «квартира», а помимо него – «жилой дом», «комната», «часть комнаты», «часть дома».
Значит, по закону принципиальных отличий нет! Но так ли это? Давайте постараемся рассмотреть поподробнее:
Если помещение имеет статус «квартира», то при переходе права собственности вы получаете выписку из ЕГРП (с 15 июля 2016 года свидетельства на право собственности упразднены), где будет прописано в графе вид собственности «квартира», а назначение земельного участка НЕ указывается, так как само собой подразумевает, что многоквартирный жилой дом расположен на участке, имеющим назначение «Земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом». Дома, в которых выдаются выписки со статусом «квартира» на 100% проходили государственные экспертизы строительства на всех этапах и не имеют проблем с подключением коммуникаций и выделении техусловий. Помещение со статусом квартир могут приобретать и иностранные граждане, не резиденты РФ.
Если помещение имеет статус «жилое помещение», при переходе права собственности вы получаете две выписки из ЕГРП: в первой выписке будет указан вид права собственности «жилое помещение», а во второй будут прописаны доли всех собственников на земельный участок, под данным многоквартирным жилым домом, в том числе и ваша доля. Но, данный земельный участок будет иметь назначение «Земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства». Помещения со статусом «жилое помещение» не могут приобрести граждане других стран, так как нерезиденты не имеют права приобретать в собственность земельные участки на территории РФ.
В данном случае следует задать два главных вопроса:
1. В каком году был построен и введен в эксплуатацию данный многоквартирный дом;
2. Наличие Техусловий на подключение всех коммуникаций к данному дому;
И так, в каком году был построен и введен в эксплуатацию дом со статусом жилые помещения. Дело в том, что с 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые исключают возможность строительства многоквартирного жилого дома на участке ИЖС и дальнейшего его перевода в статус жилых помещений.
Поясню! До этого момента Застройщики (в том числе и физические лица) строили многоквартирные жилые дома на участке с назначением Индивидуального Жилого Строительства (ИЖС) в некотором роде в обход законодательства. Дело в том, что на участке ИЖС нельзя по закону построить здание свыше 3-х этажей. Поэтому, для того чтобы узаконить строительство Застройщик применял многоэтапную схему: доводил строительство до третьего этажа и получал свидетельство о собственности на свое имя, затем заказывал проект реконструкции и получал свидетельства на весь дом уже по решению суда. При данной схеме право собственности на весь дом и все помещения соответственно принадлежат одному Застройщику либо физическому лицу.
То есть в данном случае государственный технадзор не мог производить проверки на этапах строительства, а только непосредственно при вводе в эксплуатацию. Отсюда вытекает второй вопрос: наличие технических условий на подключение коммуникаций.
Если техусловия для подключения коммуникаций выделены на индивидуальный жилой дом, рассчитанные на строительство частного дома или коттеджа, а построен многоквартирный жилой дом на 50 квартир, то можно задаться вопросом – а как же в дом будет поступать электричество, питьевая вода и как будет работать система водоотведения (канализация), рассчитанные на 5-10 человек? Но! Ответственные застройщики в Адлере получают техусловия на то количество квартир, которое будет построено. В данном случае, если техусловия выделены правильно, то опасаться не стоит.
Подытожим. Застройщики, которые ввели в эксплуатацию дома до 1 сентября 2015 года могут не опасаться исков и претензий от Администрации к их объектам недвижимости. То есть помещения со статусом «жилые» можно без опасений приобретать в данных домах при условии правильно, подчеркну правильно выделенных технических условий, удовлетворяющим потребностям данного дома.
По сути статус «квартира» и статус «жилое помещение» фактически одно и то же. Оба статуса позволяют оформить объект недвижимости в собственность, получить прописку, оформить ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, передать имущество по наследству или подарить.
Минусы статуса «жилое помещение» - нельзя приобрести в собственность иностранным гражданам и оформить военную ипотеку
