Прага: старая или новая квартира. Как определиться

Пожалуй, самым популярным вопросом клиентов нашего агентства недвижимости является тот, когда люди интересуются различиями пражского старого и нового жилого фондов в попытке определить, что же все-таки лучше, выгоднее и надежнее в далекой перспективе. Сегодня мы попытаемся ответить на этот вопрос.

Основные различия.

Если бы потребовалось в нескольких предложениях сформировать основную разницу старого и нового жилого фондов Праги, то можно бы было выделить следующие параметры: новостройки чуть дороже, но и технологии в них получше - света в квартиры приникает больше, подъезды обладают достатком места для комфортной эксплуатации колясок, переноса мебели и прочего, чем не может похвастаться большинство старых пражских домов. Но, с другой стороны, старые квартиры дешевле, в них гораздо реальнее жить ближе к центру (или в самом центре) без инвестиций очень серьезных сумм денег, они предлагают гораздо более широкую палитру архитектурных и дизайнерских стилей разных лет и имеют “запах Праги”. Но теперь от чисто общего впечатления, давайте перейдем к фактам и цифрам.

Основные преимущества старого жилого фонда:

Квартира в старом доме всегда обходится дешевле, если рассматривать квадратный метр. При сравнении новой и старой квартир в одинаковом районе, одинаковой площади и комфортабельности, старая всегда будет несколько дешевле.

Старый жилой фонд в Праге представлен огромным разнообразием: историческая постройка, дома Первой Чехословацкой республики, советская застройка, дома 90-х лет и т.д. Все они имеют разный характер, внешний вид и характерные черты времен, когда они были построены. Их невероятная разность позволяет подобрать в этом сегменте жилье для любого клиента.

Старый жилой фонд составляет центр Праги. Для людей, предпочитающих жить в центре либо широком центре - это, зачастую, единственный вариант. Хотя, как уже было отмечено, разнообразие пражского вторичного рынка приятно удивит каждого потенциального покупателя.

Старые квартиры больше подходят тем, кто заинтересован в “ремонте под себя”. Новостройки обладают стандартным набором розеток, выводов под посудомойки и стиральные машины. Попытки их переделать ведут к задержке с заселением, на которую обычно не рассчитывают покупатели нового жилья. Плюс они несут дополнительные финансовые расходы, хотя, по умолчанию, новая квартира в Праге является полностью готовой к заселению, за исключением кухонного гарнитура. Можно заключить, что старые квартиры имеют более высокий строительный потенциал хотя бы с точки зрения экономии. Покупатель нового жилья уже оплачивает ремонт при покупки квартиры, если он начнет его немедленно переделывать, то фактически потеряет средства, заплаченные за ремонт застройщику. Лишь небольшая часть люксовых новостроек в Праге сдается в эксплуатацию без ремонта, когда покупатель обращается за услугами дизайнера и делает весь ремонт с нуля по своему вкусу, включая полы, электричество, двери и т.д. В стандартной комплектации чешской новой квартиры все это имеется.

Для поклонников исторической архитектуры подходят только старые пражские квартиры. Здания в стиле Ренессанс, винтовые лестницы, железные старинные лифты, лепнина и роспись на потолках. Такие элементы не предлагает ни один новый жилой комплекс в Праге.

Инфраструктура внутри старого микрорайона всегда выше, чем внутри нового.

Старые дома дают возможность экономить деньги на подогреве воды для коммунального использования благодаря автономным нагревательным системам, в то время как новые здания предлагают удаленный, а, значит, более дорогой, подогрев воды.

Только в старом жилом фонде Праги все еще можно встретить отдельные кухни, которые предпочитают некоторые покупатели. Новые квартиры предлагают лишь кухню, совмещенную с гостиной.

Основные преимущества нового жилого фонда:

Пражские новостройки, расположенные даже в центре города, обладают подземными паркингами. Вопрос парковки стоит в Праге достаточно остро. Иногда в старом жилом фонде во дворе есть возможность парковать лишь часть машин жильцов, в то время как паркинг для жильцов новостроек предусмотрен в обязательном порядке, а то и ни один.

Новые жилые здания в Праге соответствуют современным стандартам освещенности помещений, что делает их намного более светлыми в сравнении со старым жилым фондом.

Новые квартиры обладают значительно более высоким количеством окон на жилой метр недвижимости. Это делает жилье более светлым и уютным. Помимо этого, гостиные большинства пражских новостроек окружены французскими окнами, что создает неповторимую атмосферу.

Новый микрорайон всегда чище и опрятнее старого.

Новый дом больше соответствует современным стандартам и представлению о жилье. Там есть помещением для хранения колясок (в старых домах - не всегда), теплые и чистые кладовые даже за пределами квартиры, где можно хранить спорт-инвентарь, запасные одеяла и прочее, коридоры и лифты нового здания больше и комфортнее, в доме теплее. В ряде новых проектов предлагаются услуги, которых никогда не бывает в старых: бассейн, фитнес-зал, зарядка для электромобилей и прочее.

Новые дома дают возможность значительно экономить на отоплении благодаря современным системам изоляции здания.

Старая новостройка.

Старой новостройкой в Чехии можно назвать новый дом с историческим фасадом. Т.е. у исторического зданиях полностью изымается сердцевина и реставрируется фасад. В результате чего жильцы получают новый дом с новыми перекрытиями этажей, новой канализаций, электропроводкой и прочим, но выглядит такой дом, как старый, но чистый и отреставрированный, потому что он восстановлен по планам, благодаря которым сохраняется роспись, лепнина, дизайн лестниц и самих этажей. Это уникальное явление в мировой архитектуре, которое позволяет жить в центрах европейских городов в фактически новом доме, но с духом старины. Дома эти чрезвычайно комфортабельны и по цене соответствуют новостройкам.

Способ заработка.

Пражская недвижимость является не только привлекательной с точки зрения проживания в ней, но и с позиции постоянного заработка. Во время недавнего кризиса в странах СНГ, многих наших клиентов поддержало именно наличие недвижимости в Чехии, которую они в это время сдавали в аренду.

Чтобы зарабатывать на аренде в Чехии, не нужно обладать некими специальными знаниями либо навыками. Вы покупаете квартиру в правильном районе, правильного метража и определяетесь лишь, будете ли вы сдавать ее краткосрочно либо долгосрочно. Благодаря нашему опыту, мы сможем порекомендовать вам ликвидное жилье, которые можно годами выгодно сдавать, а в случае надобности продать без лишней проволочки.

Средняя доходность от долгосрочной аренды в Чехии составляет 7%. В квартирах класса люкс 9-13%. Это самый высокий доход, который способен получить обычный человек без инвестиций своего времени и обладания знаниями. Более высокий доход от сдачи в аренду предлагает лишь краткосрочная ее форма - заработок на туристах. И в этом плане, Прага - отличный вариант. Она ежегодно входит в десятку городов-лидеров в Европе по туристическому потоку.

Ипотека.

Начинающим инвесторам прекрасно подойдет и вариант покупки инвестиционной квартиры в ипотеку. Чешские банки предлагают отличные условия займа для иностранных граждан без долгосрочной визы в стране. Они выдают до 60% от стоимости жилья под 2,5% годовых на иностранные доходы, т.е. доходы со страны вашего постоянного проживания. Мы имеем партнерские контракты со всеми банками Чехии. Для обладателей ВНЖ и ПМЖ в Чехии мы можем предложить еще более выгодные условия.

Математика.

Теперь давайте перейдем к непосредственным подсчетам: что выгоднее купить - новую или старую квартиру в Праге.

При покупке вторичной недвижимости в Чехии, покупатель должен оплачивать дополнительные сопутствующие расходы, а именно, комиссию агентства недвижимости в размере 3%. Помимо этого, каждый покупатель недвижимости в Чехии оплачивает 4%-ый налог на перевод права собственности, если речь не идет о квартирах с первичного рынка.

Давайте рассмотрим потенциальную доходность.

Долгосрочная аренда при условии покупки инвестиционной старой квартиры в ипотеку принесет вам до 15% прибыли в год. Стандартная схема заключается в покупке квартиры, без ремонта, проведении реконструкции(на реконструкцию тоже возможно получить кредит по ставке ипотеки) и ее последующей сдачи в долгосрочную аренду. Самым выгодными районами в этом плане являются Прага 1 и Прага 2. Это значит, что при более высоких первоначальных инвестициях (метр жилья в этих районах стоит дороже, чем в других), доходность вашей квартиры солидно возрастает. При условии покупки в других районах, доходность будет падать в зависимости от качества проведенных строительных работ и достигнет примерного уровня в 7-10% годовых.

При условии покупки новой квартиры в ипотеку с целью последующей досрочной сдачи, прибыльность падает примерно до 5%, ввиду того, что квартира является типовой (а значит, ничего особо интересного с архитектурной точки зрения квартиранта не ждет ни в подъезде, ни в самой квартире), плюс она, вероятнее всего, расположена на окраине или в очень отдаленном широком центре чешской столицы. Среди плюсов в этом варианте можно выделить легкую и быструю продажу недвижимости в случае надобности и бесперебойный приток квартирантов. Еще одним преимуществом новой квартиры в данном контексте будет и мгновенное заселение квартирантов, в то время как в старой некоторое время займет ремонт (профессиональная строительная бригада нашего агентства делает ремонт квартиры-студии за 1 месяц, и это с учетом замены всех водородных труб, канализации, электрики и т.д).

При покупке квартиры с целью краткосрочной аренды, прибыль в любом районе Праги превышает 15% в год. Хотя затраты здесь значительно выше. Например, ежемесячные поиски квартирантов, организация уборки и стирки и т.д. Расходы на амортизацию квартиры тоже повышается. Однако, квартиранты, которые арендуют квартиру лишь на несколько дней, всегда являются более выгодными. Такой вариант отлично подойдет еще и тем владельцам недвижимости, которые желают периодически проживать в своей квартире. Например, наше агентство, будет отлавливать туристический поток лишь в ваше отсутствие и благополучно организовывать весь процесс. От поисков квартирантов до любых организационных ворсов, включая уборку, встречу гостей и прочее. Квартиры в центре при этой схеме имеют уникальную доходность в туристические сезоны, которые в Праге наступают несколько раз в год с короткими перерывами.

Если квартира покупается за собственные деньги, ее доходность еще больше вырастает. Качественный глобальный ремонт обходится примерно в 5000 крон за м2.

Так или иначе, каждый из этих вариантов является по-своему интересным с разных точек зрения. Зачастую, как вы видите, стоит взвешивать, с какой целью покупается квартира. Потому что эта самая цель способна корректировать площадь, район и даже оснащение жилья. К слову отмечу, что наибольшим спросом для сдачи в аренду пользуются квартиры-студии и двушки. Такие квартиры стоят доступных денег, их ремонт и оснащение не требуют огромных финансовых и временных вложений, а спрос на них на многих этапах в Праге превышает предложение.

Обратитесь к нам! Мы поможем вам подобрать квартиру, исходя из ваших целей. Мы индивидуально просчитаем доходность для всех заинтересовавших вас объектов. А если вы ищите недвижимость для себя, то мы учтем все ваши предпочтения. Мы на рынке 11 лет! В нашем штате есть дизайнеры, строительные бригады, архитекторы и другие специалисты. Мы способны вести наших клиентов в большинстве вопросов от начала до конца. Покупка недвижимости и управление ею, строительные работы, подбор арендаторов, организация уборки, открытие ВНЖ, поступление в вуз и т.д.