Как приобрести земельный участок?

С 1 марта 2015 года вступают в силу основные положения Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». По прогнозам разработчиков нововведений, его применение приведет к значительным преобразованиям в земельных правоотношениях. Например, купить земельный участок станет проще. По оценкам экспертов, данные преобразования можно считать крупнейшей за последние 10 лет земельной реформой, которая обещает наладить эффективное использование земельных ресурсов.

В старой редакции Земельного кодекса РФ в целях выбора земельного участка необходимо было направить соответствующее заявление о выборе земельного участка в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. По результатам рассмотрения заявления о выборе участка выносился акт о предоставлении участка или об отказе в предоставлении участка.

Срок рассмотрения заявления о выборе участка законодательством не был предусмотрен, что можно отметить как большой минус для заявителей.

Соответствующие органы по своему усмотрению выбирали место расположения участка, что также нельзя признать справедливой практикой, так как возможность выбора нужного участка порой используется нечистоплотными чиновниками для наживы.

Но все изменилось с 1 марта 2015 года.

Из новой редакции ЗК РФ исключена необходимость подготовки акта выбора. Место размещения объекта не будет определяться заранее. Надо подать в соответствующие органы документы по образованию земельных участков и планировке территорий.

Теперь информацию о свободных земельных участках государственные органы и органы местного самоуправления обязаны размещать на интернет-сайтах.

Определенная часть участков должна распределяться путем проведения торгов, а часть участков — без проведения торгов.

Основаниями возникновения прав на земельные участки являются:

— решение соответствующих органов о передаче земельного участка в собственность на бесплатной основе или в пользование (бессрочное);

— договор купли-продажи, если земельный участок приобретен за деньги;

— договор аренды;

— договор безвозмездного пользования.

Если речь идет о продаже земельных участков, то приобретение земельных участков предусмотрено с торгов в форме аукциона.

Цена продажи определяется по результатам проведения аукциона на земельный участок, что является основанием для отражения цены в соответствующем договоре купли-продажи.

Если на аукцион подана единственная заявка, то цена продажи земельного участка соответствует начальной цене земельного участка, по которой он был выставлен на аукцион.

Земельные участки продаются без торгов согласно перечню, определенному ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (в новой редакции). Цена продажи земельных участков без проведения аукциона определяется Правительством РФ, властью субъектов федерации или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находятся объекты.

Следует учесть, что при продаже земельных участков без проведения аукциона цены не могут превышать кадастровую стоимость объектов или иную цену, которая предусмотрена федеральным законодательством.

Отметим, что для иностранцев или лиц без гражданства предусмотрено предоставление земельных участков исключительно за плату.

Бесплатно же предоставляются земельные участки:

— лицам, с которыми есть договоры о развитии земли в границах застроенных территорий;

— религиозным организациям, если они имеют в собственности недвижимость, расположенную на таких землях;

— лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;

— гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, если земли использовались определенным образом;

— гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, если граждане работали в муниципальном образовании в определенной должности;

— гражданам, имеющим трех и более детей;

— религиозным организациям для сельскохозяйственного пользования, если участки находятся у них в бессрочном пользовании.

В аренду земельные участки из государственной и муниципальной собственности предоставляются за плату по результатам торгов, которые проводятся в форме аукциона.

Согласно ст. 39.6 ЗК РФ (в новой редакции) предусмотрен перечень случаев, когда земельные участки предоставляются за плату, но без проведения торгов.

Цена аренды земельного участка, который передается в пользование физическим и юридическим лицам, определяется по результатам проведения аукциона.

В случае если в торгах участвует одно лицо, цена аренды определяется в размере начальной цены аренды земельного участка, выставленного на аукцион.

Если земельный участок передается в аренду за плату без проведения торгов, то цена аренды определяется в соответствии с принципами, которые утверждены Правительством РФ, властью субъектов федераций или органами местного самоуправления.

Законом N 171-ФЗ определен порядок предоставления земельных участков в безвозмездное постоянное пользование, который закреплен в ст. ст. 39.9, 39.10 ЗК РФ (в новой редакции).

По решению уполномоченных органов земельные участки предоставляются в постоянное безвозмездное пользование органам государственной власти и органам самоуправления, государственным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия.

В безвозмездное пользование земля предоставляется следующим лицам:

— работникам в виде служебных наделов в определенных случаях на срок трудового договора;

— религиозным организациям;

— лицам, задействованным в сфере работ и услуг по государственным и муниципальным нуждам;

— гражданам для ведения подсобного хозяйства или фермерам на срок не более шести лет;

— гражданам для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства, работающим в муниципальном образовании, на срок не более шести лет;

— гражданам, если жилое помещение является служебным, на срок права пользования таким жилым помещением, то есть до момента увольнения;

— гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственной деятельности на срок не более пяти лет;

— некоммерческим организациям на срок не более пяти лет, если организация ведет огородничество, или в целях жилищного строительства;

— коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их проживания на срок не более 10 лет;

— и в других случаях, определенных ч. 2 ст. 39.10 ЗК РФ (в новой редакции). Согласно изменениям в ЗК РФ земля может быть предоставлена в собственность по цене, не превышающей кадастровую стоимость объектов, или по иной цене, установленной федеральными законами.

Отсюда возникает неопределенность. В связи с этим можно рекомендовать правотворческим органам доработать Кодекс и исключить слово «иной», конкретизировав соответствующую норму.

Хотелось бы отметить еще один момент: в связи с изменениями в безвозмездное пользование фермерам земля может быть предоставлена на срок не более шести лет.

Хотя шесть лет — маленький срок для фермерского хозяйства, чтобы стать на ноги.

В связи с этим представляется целесообразным в ЗК РФ предусмотреть возможность продления договоров безвозмездного пользования для фермеров. Возможно, в договорах должно содержаться условия об их продлении, но об этом должно быть упоминание в ЗК РФ.

То же самое относится и к ведению сельскохозяйственной деятельности, для чего земля предоставляется не более чем на пять лет.

Попробуйте вырастить, например, виноградник за пять лет.

Конечно же, за такой период виноградник себя не окупит. При таких обстоятельствах есть необходимость в ранжировании сроков безвозмездного пользования землей в зависимости от конкретных видов сельскохозяйственной деятельности.

В целом можно констатировать, что в российское земельное законодательство внесены существенные изменения и, как следствие, они существенно меняют устоявшиеся правила игры. Есть в этом минусы, есть и плюсы, речь о которых велась выше, но, как говорится, дорогу осилит идущий.