Инвестиции в коммерческую недвижимость России: предварительные итоги 2018 года

Аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci подвели предварительные итоги инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости за 2018 год. Одним из ключевых трендов уходящего года стали инвестиции в торговую недвижимость, как наиболее устойчивый сегмент рынка, особенно в регионах. Согласно данным экспертов S.A. Ricci:

- Объем реализованных сделок по итогам 2018 г. может составить всего

$2,7 млрд. По предварительным данным, объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам 2018 г. был на 40 % меньше показателя 2017 г. ($4,5 млрд). На протяжении трех кварталов 2018 г. инвестиционная активность была крайне низкой, наибольший объем (56%) инвестиций пришелся на 4 квартал 2018.

0 Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области традиционно остается высоким – 68%. По итогам 2018 г. объем реализованных сделок в столице может составить $1,8 млрд. В Санкт-Петербурге активы были приобретены на $517 млн (19% от общего объема). В регионах объем вложенных инвестиций составил 13% от общего объема ($346 млн).

- Знаковые сделки 2018 года:

1) Одна из ключевых сделок 2018 г. – покупка инвестиционным фондом KLS Eurasia Venture Fund ТРЦ «Ривьера» ($400 млн).

2) Еще одной ключевой сделкой - стало приобретение сети DIY-магазинов «К-Раута». Стоимость сделки оценивается примерно в $206 млн.

3) Инвестиционно-финансовая группа PPF Real Estate приобрела ТК «Невский» в Санкт-Петербурге ($194 млн).

4) Покупка ТРК «Мурманск Молл» – актив был приобретен за $167 млн.

5) МФК «Метрополис» был куплен компаниями Hines и PPF Real Estate (сумма сделки оценивается в $116 млн).

- Выросла доля иностранных инвесторов. По итогам 2018 года она составила 34% ($920 млн). Напомним, что в прошлом году доля иностранных инвесторов была ниже в абсолютном и относительном выражении: $480 млн и 11%. Однако активность 2018 года объясняется, во-первых, крупнейшей сделкой ($400 млн) с участием фонда из СНГ. А, во-вторых, приобретением объектов недвижимости компаниями Leroy Merlin, PPF и Hines, которые давно присутствуют в РФ и приняли стратегическое решение продолжать свою деятельность на российском рынке. Российские инвесторы приобрели активы на сумму $1,7 млрд (66%).

- Второй год подряд торговая недвижимость является лидером по объему инвестиций. В 2017 г. объем реализованных сделок в сегменте торговой недвижимости составил $1,8 млрд (40% от общего объема). По итогам 2018 года общий объем инвестиций в активы торговой недвижимости составил уже 45%. При этом было совершено несколько крупных сделок («Невский», «КомсоМолл», «Мурманск Молл»). Однако общая сумма сделок с торговой недвижимостью составила только $1,2 млрд.

- Объем сделок в складскую недвижимость был на 76% меньше показателя 2017 г. ($255 млн) и составил всего $63 млн. Причина – уход в формат b-t-s и продажа земли с подрядом.

- Объем инвестиций в офисные объекты снизился в абсолютном выражении. По итогам 2018 г. он составил $1 млрд, что на 42% меньше показателя 2017 г. ($1,8 млрд). Доля инвестиций в офисную недвижимость снизилась только на 2 п.п. относительно показателя прошлого года и составила 38% от общего объема.

- Основными игроками традиционно остаются инвестиционно-финансовые компании, которые инвестировали 62% от общего объема, что в абсолютном выражении составляет $1,7 млрд. Девелоперские структуры приобрели активы на сумму $431 млн (16% от общего объема).

- Средний размер сделки сокращается: в 2017 г. показатель составлял $85 млн, а в 2018 г. – $56 млн.

По прогнозам Александра Морозова, генерального директора S.A. Ricci, в 2019 г. можно ожидать увеличение инвестиционной активности относительно 2018 года. «Однако негативные тенденции в экономике РФ, политическая напряженность в отношениях с западными партнерами и предполагаемый новый виток санкций со стороны США будут оказывать сдерживающее влияние. Предпосылки для выхода новых иностранных компаний на рынок РФ минимальны – действующими игроками останутся только те компании, которые уже присутствуют на отечественном рынке. Инвестиционно-финансовые компании и девелоперские структуры сохранят лидерские позиции в сделках купли-продажи. Совокупный объем инвестиций будет находиться в диапазоне $3-4 млрд», - отмечает эксперт.