Смена собственника арендованного помещения

Что происходит с правами арендатора при смене собственника?

Практически каждый предприниматель, занимающийся коммерческим трудом, сталкивается с необходимостью найма работников, их размещения, встречи клиентов, хранения документации и т. д. Для того чтобы решить эту проблему, предпринимателю необходимо снять помещение в аренду под офис. Законодательство оставляет владельцу право, распоряжаться своим имуществом и реализовать его, даже если недвижимость была передана в арендное пользование.

Смена владельца – это передача всех прав собственности на имущество от старого владельца новому. Этот момент указывается в договоре купли-продажи. Он заверяется нотариально, и после регистрации о передачи имущественных прав новый собственник получает свидетельство, подтверждающее, что он является новым владельцем.

Нужно заметить, что договор аренды при этом остается неприкасаемым. Иногда возникают ситуации, когда новый собственник собирается повысить арендную ставку и если возникла такая ситуация, то нужно прибегнуть к пунктам договора. В случае, когда не указано, что арендная стоимость может меняться в разных условиях, сумма арендной платы не изменится на протяжении года. При этом собственник не вправе расторгнуть договор или внести в него изменения через судебные органы.

Даже в случае, когда новый собственник не догадывался о том, что имущество сдано в аренду, он не вправе расторгать договор с арендатором, если, конечно в пунктах договора не прописано о возможности аннулирования договора одной из сторон. В случае, когда таких пунктов нет, собственник имеет право расторгнуть договор, обратившись в судебные органы, или прибегнув к следующим основаниям:

- арендное пользование помещением происходит в несоответствии с пунктами договора;

- в процессе арендного пользования ухудшилось состояние помещения;

- в случае, когда происходит задержка в оплате за два месяца;

- отсутствие капитального ремонта, если этот пункт был оговорен в договоре.

Новый собственник имеет право аннулировать договор при выявлении одного из оснований, даже до момента завершения его срока. Но сначала, он обязан предоставить арендатору известие в письменном виде, оповещающее арендатора о том, что нужно исправить обнаруженные нарушения. В случае, когда арендатор добросовестно относится к пунктам договора, и никакие из условий не нарушены, у арендодателя нет оснований для расторжения данного договора.

Тем не менее, право на сдачу в арендное пользование имущества принадлежит исключительно собственнику, поэтому новый документ должен быть составлен по правилам гражданского законодательства. Обе стороны обязаны подписать договор, в котором будет содержаться информация о новых реквизитах владельца. Этот документ подлежит регистрации.

Если по каким-либо причинам договор аренды не был зарегистрирован, а арендатор не был поставлен в известность о переходе прав собственности и совершил арендную плату по старым реквизитам, то новый собственник не вправе вымогать еще одного платежа.