«Метриум»: Итоги года на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В конце 2018 года продажи велись в 58 жилых комплексах. Суммарный объем предложения составил порядка 2990 квартир общей площадью 329,4 тыс. кв. м. За год он снизился на 16%. В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном – на 12%.

Премиум-класс.

По данным «Метриум», в конце 2018 года на первичном рынке премиального жилья были представлены 33 проекта. Объем предложения составил около 2490 квартир площадью 246,7 тыс. кв. м. Число квартир в продаже уменьшилось на 15,3% относительно конца 2017 года и на 8,6% по сравнению с прошлым кварталом. Продаваемая площадь сократилась на 17,2% и 7,9% соответственно.

Предложение уменьшилось несмотря на стабильный выход на рынок новых проектов. В течение года рынок пополнился 7 новыми комплексами. Для сравнения – в 2017 году стартовало 8 проектов премиум-класса, при этом предложение увеличилось на 45%. Уменьшение показателей связано прежде всего с «вымыванием» ликвидных квартир.

По итогам 2018 года Пресненский район стал лидером по числу проектов премиум-класса, сохранив свою позицию второй год подряд, отмечают аналитики «Метриум».

Больше всего первичных премиальных квартир продается в Пресненском районе: 29,9% предложения (+3,4 п.п.). Второе место занял район Очаково-Матвеевское. Стоит отметить существенный рост доли района в 2018 году (на 17,9 п.п., до 18%). Замыкает тройку лидеров Хорошёвский район: на него пришлось 11,1% предложения (-2,5% п.п.). Немного меньше первичных квартир в Раменках – 10,1% (+2,4 п.п.). Доля остальных районов не превышает 5%.

Структура предложения по типологии распределена относительно равномерно. Однокомнатные квартиры составили 24,7% (-0,5 п.п.), двухкомнатные – 29,7% (-1,7 п.п.), трехкомнатные – 23,4% общего объема рынка (-1,1 п.п.). Заметнее изменилась доля многокомнатных квартир: за год она прибавила 3,3 п.п., достигнув 22,1%.

В конце 2018 года наибольший объем предложения был сосредоточен в корпусах на начальной стадии строительства (34,7%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей 28,9% (+1,8 п.п.). Порядка 15% квартир продавалась в корпусах, в которых велась отделка (+1 п.п.). Доля предложения в готовых домах сократилась за год до 21,4% (-4 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена на первичном рынке жилья премиум-класса по итогам 2018 года составила 459 395 руб. за кв. м ($6863). За квартал она увеличилась на 3,6%, за год – на 10,2%. Стоимость росла на протяжении всего года, за исключением второго квартала, когда из-за перемен в структуре предложения показатель сократился на 0,4%.

Элитный класс.

По данным «Метриум», элитный сегмент рынка новостроек в конце 2018 года был представлен 25 проектами, насчитывающими около 500 квартир в продаже площадью 82,7 тыс. кв. м). За год объем предложения сократился на 20,4%, продаваемая площадь – на 15,3%, а за квартал на 8,3% и 7,3% соответственно.

Значительное снижение объема предложения объясняется его «вымыванием», а также приостановкой продаж двух проектов. За первые шесть месяцев рынок не пополнился ни одним новым комплексом. Исключение составляет ЖК «Левшинский», продажи в котором открылись в первом квартале, а во втором объект уже был снят с экспозиции. Во втором полугодии в открытую реализацию поступило всего 3 жилых комплекса.

Как отмечают аналитики «Метриум», лидером по числу жилых комплексов, представленных на первичном рынке в открытой продаже, стал район Хамовники, где в конце 2018 года экспонировалось 44% всех элитных ЖК столицы (+10,6 п.п. в сравнении с концом 2017 года). На втором месте расположился район Замоскворечье. Здесь девелоперы реализуют 16% проектов (+1,2 п.п.). На третьей строчке находится Якиманка, где сосредоточено 12% проектов (-2,8 п.п.).

По количеству квартир лидерство также сохранилось за Хамовниками (43,7%; +4,3 п.п.). На второй позиции Якиманка (21,3%, +0,6 п.п.), а на третьей Таганский район (15%, +2,4 п.п.).

Предложение по-прежнему представлено в основном трёхкомнатными и многокомнатными квартирами: 36,1% (-1,7 п.п.) и 37,7% (+2,8 п.п.) соответственно. Далее следуют двухкомнатные лоты – 18,2% (-2,1 п.п.). Наименьшую часть заняли однокомнатные – 8% (+1 п.п.).

В конце 2018 года фактически равное количество квартир было представлено в готовых корпусах (43,1%; +5,3 п.п.) и зданиях на стадии отделочных работ (41,3%; +16 п.п.). В домах на начальном этапе строительства экспонировалось 11,8% (+2,5 п.п.) квартир. Меньше всего лотов предлагалось в корпусах на стадии монтажа этажей (3,8%; -23,8 п.п.).

Аналитики «Метриум» подсчитали: средняя цена элитных квартир по итогам 2018 года составила 1 032 895 руб. за кв. м ($15 430). В сравнении с 2017 годом показатель вырос на 12% в рублевом и снизился на 2% в долларовом эквиваленте (за год национальная валюта заметно ослабла). Относительно III квартала 2018 года динамика составила +4,7% и +6,6% соответственно.

Основные тенденции 2018 года.

Увеличение покупательской активности.

«Главная тенденция 2018 года на московском рынке жилья – рост спроса – не обошла и высокобюджетный сегмент, – комментирует Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE. – Количество зарегистрированных ДДУ на квартиры премиум- и элитного класса выросло по сравнению с 2017 годом на 40%. Но в отличие от массового и бизнес-сегмента основным драйвером роста здесь нельзя назвать повышение доступности ипотечного кредитования. Доля ипотечных сделок немногим превысила четверть, что с одной стороны немало для этого класса, с другой – незначительно больше показателя предыдущего года. Наибольшее влияние оказало появление интересных предложений по привлекательным ценам. Так, около трети квартир было продано в двух популярных проектах, стартовавших в самом конце 2017 года. Также к приобретению жилья подталкивали колебания валютного рынка и нестабильность экономики в целом».

Снижение предложения в открытых продажах, увеличение – в закрытых.

«По итогам 2018 года суммарный объем предложения на рынке новостроек премиум- и элитного класса снизился на 16%, – продолжает Илья Менжунов. – Напомним, в 2017 году был зафиксирован рост на 28%. При этом число проектов, поступивших в открытую реализацию сопоставимо, – 10 и 12 ЖК соответственно.

Однако данная статистика обманчива. Во-первых, высокобюджетный сегмент пополнился весомым количеством проектов с апартаментами. Во-вторых, часть комплексов, как с квартирами, так и с апартаментами находятся в закрытых продажах. Некоторые проекты реализуются по схеме off-market только несколько первых недель – до начала строительства, другие не будут экспонироваться на открытом рынке никогда. Для первых это возможность «прощупать» спрос и оценить адекватность ценообразования, создать задел для успешного официального старта. Вторые, как правило, представляют собой эксклюзивные объекты клубного формата, которые, по мнению девелопера, и так найдут своего покупателя, и не нуждаются в дополнительной рекламе. Последняя схема реализации стала особенно популярна в элитном классе в 2018 году: только на рынке квартир зафиксирован старт закрытых продаж трех ЖК, еще один перешел в соответствующий статус из открытой реализации».

Укрепление позиций Пресненского района и Хамовников.

«Уже несколько лет Хамовники являются лидером по объему предложения элитного класса, Пресненский район набирает обороты как главная локация премиум-сегмента, – рассказывает Илья Менжунов. – В 2018 году позиции районов упрочились – на рынок было выведено сразу несколько проектов в этих локациях. В результате доля Пресненского района достигла почти трети рынка премиум-сегмента, а на Хамовники пришлось свыше 40% элитных квартир».

Увеличение предложения с отделкой.

«Тенденция, отмеченная еще в 2017 году, набирает обороты. Из десяти новых проектов в шести предлагаются квартиры с финишным ремонтом. Доля предложения с отделкой от застройщика выросла за год в премиум-классе с 16 до 20%, в элитном – с 23 до 26%», – обращает внимание Илья Менжунов.

Рост цен.

«Устойчивый интерес покупателей не мог ни отразиться на ценах, – говорит Илья Менжунов. – В премиум-классе квадратный метр вырос в цене на 10%, в элитном – на 12%, что превзошло статистику как массового, так и бизнес-сегмента. К такому итогу привели повышение цен в пользующихся популярностью ЖК, появление в реализации эксклюзивных дорогих объектов, вымывание наиболее дешевых лотов и безусловно рост курса доллара».