Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости

Покупка или продажа недвижимости практически для каждого человека – одно из важнейших событий в жизни. Поэтому очень важно, чтобы эта «сделка века» прошла без каких-либо накладок и печальных последствий. Главный документ, оформляющий передачу прав на жилье - договор купли-продажи. Нужно быть очень внимательным при составлении данного документа.

Мы, юристы, очень щепетильно относимся к подготовке проекта договора купли-продажи. К сожалению, все чаще сталкиваемся с желанием одной из сторон сделки самостоятельно подготовить договор, используя шаблон из интернета. Не являясь специалистом в области недвижимости, можно не учесть ряд особенностей.

Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. То есть, эти условия должны быть прописаны в договоре в обязательном порядке.

Во-первых, согласно требованиям ст.554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора купли-продажи являются несколько объектов недвижимости (земельный участок, жилой дом и хозяйственная постройка или нежилые помещения в виде апартаментов, нежилого помещения (келлера), машино-места и т.д.), то необходимо описать расположение каждого объекта в составе здания или зданий, если они расположены в разных зданиях на территории одного комплекса. Наименование объекта недвижимости в предмете договора купли-продажи должно соответствовать наименованию и виду помещения в соответствии с данными кадастрового учета.

Существенным условием договора купли-продажи также является цена продаваемой недвижимости. Это условие предусмотрено ст. 555 ГК РФ. При этом следует иметь ввиду, что при включении в один договор нескольких объектов недвижимости, цена каждого объекта недвижимости должна быть указана отдельно.

Согласно ст.558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поэтому, нужно быть крайне внимательным при подготовке договора купли-продажи в этой части. Раздел ГК РФ, касающийся вещных прав на объект недвижимости, до настоящего времени законодателями не принят. А это означает, что право пользования жилым помещением, а оно является вещным правом, в качестве обременения права собственности в ЕГРН может быть не зарегистрировано (за редким исключением).

Квартира с обременением.

Кроме того, лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма или безвозмездного пользования, так же имеют право пользоваться объектом недвижимости до окончания договора, в том числе при переходе права собственности на квартиру. Следует учитывать, что отсутствие обременения в виде договора найма в ЕГРН и отсутствие прописки у нанимателей не является основанием игнорировать их права. Если покупатель согласен приобрести квартиру, обремененную правами нанимателей, то для продавца крайне желательно прописать это условие в договоре купли-продажи.

Договор должен содержать перечень лиц, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении и их дальнейшую судьбу. Как правило, одновременно прописывают обязательство собственника о снятии этих лиц с регистрационного учета в определенные сроки. Если этого не сделать, то такие лица могут в последующем рассматриваться как сохранившие право пользования жилым помещением.

С введением в действие Жилищного кодекса, возникла необходимость включать в текст договора пункт о том, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. (ст.38 ЖК РФ) Если говорить простым языком, то покупая квартиру, гражданин приобретает и долю в общем имуществе дома, соответственно приобретает обязанность по содержанию этого имущества.

О взаиморасчетах.

В последнее время все чаще пользуются такими видами безналичных взаиморасчетов сторон, как аккредитив, расчетный счет ООО «ЦНС», накопительные счета некоторых банков. Условием поступления денежных средств на расчетный счет продавца является регистрация перехода права собственности. Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи расчеты между сторонами еще не произведены. В связи с этим, если стороны не желают регистрировать обременение в виде залога продавца до момента окончательных взаиморасчетов сторон, об этом нужно специально упомянуть в тексте договора. В противном случае, в силу ст. 488 ГК РФ в Росреестре зарегистрируют обременение - право залога продавца на квартиру, который в последующем необходимо будет снимать. А вот в случае рассрочки платежа либо оплате наличными денежными средствами без использования банковской ячейки, в договор рекомендуется включать пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца. Необходимо внимательно прописывать пункты договора в случае использования покупателем средств субсидии, средств материнского капитала, ипотечных средств.

С введением в действие новой статьи ГК РФ о заверениях (ст.431.2 ГК РФ Заверения об обстоятельствах), целесообразно включать в договор соответствующие пункты. Покупатель вправе требовать от продавца предоставления заверений об обстоятельствах, которые имеют для него существенное значение. А вот здесь уже все зависит от юриста, занимающегося подготовкой проекта договора купли-продажи. Заверения об обстоятельствах должны быть сформулированы правильно, характер заверений может отличаться от вида объекта недвижимости. Заверения могут быть предоставлены не только продавцом, но и покупателем, например, о достаточности денежных средств для приобретения объекта недвижимости. Сторона, предоставившая недостоверные заверения об обстоятельствах, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Кроме всего вышеперечисленного, договор купли-продажи может содержать условия о передаче объекта недвижимости, об ответственности сторон в случае неисполнения тех или иных обязательств, условия расторжения договора и т.д.

Все чаще стороны пользуются услугами электронной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В этом случае каждая сторона договора подписывает договор электронной цифровой подписью. Экземпляр договора с «живыми» подписями в Росреестр не поступает. Многие по привычке прописывают в договоре количество экземпляров, в том числе для архива Росреестра, что, конечно же, не является правильным.

Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела агентства недвижимости «Триумфальная арка».