Трезвый расчёт берет верх над эмоциями

Большинство участников рынка недвижимости ждали окончания новогодних праздников с надеждой. Со всех сторон сыпались многочисленные обещания о резком снижении процентных ставок по ипотеке. Прошло уже почти два месяца 2020-ого года, в течение которых рынок недвижимости живёт в новых реалиях.

О том, как чувствует себя сейчас рынок жилья, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеслав Шеянов:

- Действительно, в первые месяцы нового года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья оживился в сравнении с декабрём 2019-го года, когда многие покупатели заняли позицию наблюдателя. В чём была причина покупательской осторожности? Ответ на поверхности. Так как сегодня более 70% сделок совершаются с участием заёмных средств ипотечного кредитования, покупатели заняли выжидательную позицию, основываясь на многочисленных обещаниях о снижении ипотечных ставок. Эти обещания были озвучены не только представителями банковского сектора экономики, но также и чиновниками разного уровня. Возник эффект, который экономисты называют «отложенный спрос». Жилищный вопрос как был, так и остался острым, но ведь так хочется дождаться обещанной низкой ипотечной ставки. Отсюда и «отложенный спрос».

- Вы полагаете, что отложенный спрос схлынет, и рынок войдёт в свое привычное русло?

- Да. Эффект «отложенного спроса» уже сработал в период с середины января до середины февраля, и к третьей декаде февраля рынок практически вошёл в привычный темп, в котором он находился последние два года. Колебания активности рынка, конечно же, бывают, но они незначительны, и вызваны кратковременными факторами: открытие новых станций метро, периодической волатильностью курсов иностранных валют, корректировкой цен на энергоносители. Хочу обратить внимание читателей на полное отсутствие реакции рынка недвижимости в начале 2020-го года на события в Китае. Рынок жилой недвижимости столичного региона никак не отреагировал на информацию о коронавирусе. Это вполне объяснимо. Рынок жилья консервативен по отношению к международным событиям, но очень чувствителен к особенностям развития экономической ситуации внутри страны.

- Вячеслав Анатольевич, как себя в этой ситуации ведут собственники продаваемого жилья? Отмечаются ли массовые попытки поднятия цен на продаваемые квартиры?

- Возможно, кто-то из собственников предпринимает такого рода попытки. Рынок на это обычно отвечает молчанием. Покупатели не готовы платить за квартиру больше её рыночной стоимости. Аргументы собственников в стиле «У меня самая лучшая квартира в мире, поэтому я хочу за неё больше денег», ни на кого не действуют. Если покупатель сделал стороне продавца интересное предложение о цене, я рекомендую отнестись к такому предложению с максимальным вниманием, потому что следующее предложение может вообще не поступить, или поступит оно неизвестно когда, и непонятно, по какой цене.

- Значит ли это, что продавцы сейчас никакого влияния на рынок не оказывают?

- Конечно, оказывают. Продавец такой же полноправный участник рынка, как покупатель. Однако, мой совет продавцам о внимании к предложениям со стороны покупателей остаётся таким же актуальным. Выбор квартир сегодня очень большой, и покупатели охотно и с видимым удовольствием выбирают. Количество покупателей велико, но оно не бесконечно. Поэтому компромисс по цене является важным условием успешного решения жилищного вопроса. Мы успешно занимаемся переговорами с покупателями и продавцами вот уже почти четверть века. И у нас накопился гигантский опыт в этих вопросах. Мы всегда сможем найти самый выгодный вариант развития событий для всех участников сделки.

- Говорят, что на активность рынка нередко влияют заявления высоких чиновников...

- Еще как влияют! Недавно заместитель председателя правительства Российской Федерации Марат Хуснуллин сказал, что «…ипотека под 9% - это преступление... Даже если будет 5%, в наших мечтах, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 млн кв. м. и продать их. Построить можно, кому мы их продавать будем? Или мы всех загоним в ипотечную кабалу под 9%, и люди не будут есть?»…

Марат Шакирзянович всё сказал правильно. Однако, сразу после публикации его выступления, многие покупатели отложили решение своего жилищного вопроса до того времени, когда процентная ставка по ипотеке станет 5%. Эта эпоха обязательно наступит, но не скоро. А жить людям нужно сегодня.

- Тем более, что завтра могут вырасти цены на недвижимость, и не известно, кто выиграет, и кто проиграет.

- Вы абсолютно правы. Почему не известно? Всё известно. Цены на жильё в 2021-м году точно вырастут. У них другого выхода просто нет. Сначала подорожают новостройки, а потом это неизбежно потянет за собой и вторичку. И в этой ситуации выиграют те, кто ничего не откладывал.

- Цены на новостройки повысятся в связи с полным переходом на экскроу-счета?

- Не только. Тут несколько причин.

1) В продаже появились объекты, строительство которых было начато после июля прошлого года по новым правилам. Значит, по новым ценам.

2) В течение ближайшего времени завершится строительство объектов, которые начинали строить по старым правилам. То есть, по старым ценам.

3) Сейчас идёт поглощение небольших строительных и девелоперских компаний более крупными. Как вы считаете, как только эти процессы завершатся, то станут ли крупные игроки строительного рынка снижать цену?

- Едва ли...

- Вот и я так думаю. Поэтому людям, которые желают купить сегодня квартиру, я бы посоветовал не ждать снижения ипотечных ставок, а решать свой жилищный вопрос по мере его необходимости. Кроме того, ипотечную ставку можно рефинансировать, а вот цену на квартиру отыграть назад невозможно. Многие наши клиенты после рефинансирования кредитов, полученных 4-5 лет назад, снизили размер ежемесячных выплат по ипотеке минимум в полтора раза. А это существенная прибавка в бюджет любой семьи.

- По рынку ходят слухи, что квартирные мошенники снова оживились. Вы с этим согласны?

- Да. У них как-то бывает странно: то наблюдается некое затишье, то происходит оживление. С чем это связано, сложно сказать. Возможно, закончились деньги, полученные ими от предыдущих мошеннических действий.

- Наверное, выдумывают различные новые схемы?

- По-разному. Не брезгуют пользоваться и хорошо забытыми старыми. К примеру, нашему клиенту понравилась квартира. Стали проверять. Выяснилось: собственница квартиры умерла в 2015-м году, а свидетельство о праве на наследство по закону было выдано нотариусом наследнику только в ... 2019 году, несмотря на сроки вступления в права наследства, определённые законом. У нас возникло много вопросов, на которые мы не получили ответов. Мы не рекомендовали нашему клиенту связываться с этой квартирой. Уж очень высоки риски.

- И чем же такая квартира прельстила вашего клиента?

- Всё предельно просто. Ценой! Квартира продавалась примерно на миллион рублей дешевле её рыночной стоимости. В одной известной сказке главный герой советует: «Не гонялся бы ты, Поп, за дешевизной». Мы готовы присоединиться к этой простой и актуальной рекомендации. Такая экономия может спровоцировать крайне негативные последствия.

- Но ведь всё равно находятся смельчаки, которые приобретают подобное жильё?

- Я бы не стал называть этих самонадеянных любителей адреналина «смельчаками». Это не смелость, а глупая недальновидность. Не люблю поговорки про риск. Например: «Риск – благородное дело!», или «Кто не рискует, тот не пьёт шампанское». Я уверен: риск в работе с недвижимостью недопустим. Уж очень высоки ставки.

Наш многолетний опыт подсказывает: с одинаковой глубиной и тщательностью необходимо проверять любую квартиру, с любыми документами, с любым прошлым. С первого взгляда червоточинки могут быть и незаметны, а в дальнейшем маленькие сложности могут превратиться в большие и неприятные судебные разбирательства. А зачем и кому это нужно?

- Так что, людям все же нужно обращаться к специалистам, хотя бы за консультацией.

- Да. Все наши консультации бесплатны. Приходите. Наши специалисты знают ответы на все ваши вопросы.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин