Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы

Департамент коммерческой недвижимости агентства Prime Time Realty подготовил обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Центр, Юго-запад или Садовое кольцо? Рост или понижение ставок? Замороженные проекты или сдача в эксплуатацию запланированных 15-и торговых центров? Каково отношение реконструкции к строительству?

Эти и многие другие вопросы лаконично освещены в 17-и пунктах обзора компании Prime Time Realty.

1. На рынке аренды офисной недвижимости в настоящее время 60% спроса приходится на площади до 300 кв.м; 35% - на площади от 300 до 1 000 кв.м; всего 4% - на площади от 1 000 до 5 000 кв.м и менее 1% - на площади свыше 5 000 кв.м.

2. Если говорить о географии, спрос на аренду коммерческой недвижимости в основном приходится на Центральный округ, далее идут Юго-западный, Западный и Северо-западный округа столицы. В пределах Садового кольца фактически существует паритет спроса и предложения.

3. Несмотря на кризис 2009 год стал рекордным по вводу новых бизнес-центров – почти 2 миллиона квадратных метров. Объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в I квартале текущего года, составил еще порядка 300 тыс. кв. м. (наиболее крупный «вклад» в «общий котел» внесли: Домников БЦ - 73 тыс. кв. м, Western Gate БЦ - 56 тыс. кв. м, Арбатская пл., 1/2 - 15,5 тыс. кв. м.).

4. Несмотря на то что уровень вакантных площадей стабилизировался, сегодня все еще пустуют 20,5% бизнес-центров класса "А".

5. Всего в апреле на рынке коммерческой недвижимости было представлено 603 объекта общей площадью 1,6 млн кв. м и стоимостью $6,8 млрд. Из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами.

6. В первом квартале 2010 года арендные ставки в бизнес центрах класса А составили в среднем 600-1000 долларов за кв.м., в бизнес центрах класса В 400-600 долларов за кв.м. Максимальная цена в сегменте офисных площадей на конец первого квартала составила 1200 – 1350 долларов за кв.м. в год. К таким объектам можно отнести БЦ «Усадьба» (Вознесенский пер., д. 22) , БЦ «Александр Хаус» (ул. Большая Якиманка, д.1-8), БЦ «Романов Двор» (Романов пер., д.4), БЦ «Ноев ковчег» (Подкопаевский пер., д.4).

7. Стоимость продажи квадратного метра в комплексах уровня В составляет $2,7-5 тыс., уровня А — $5-7 тыс.

8. На сегодняшний день наибольший объем торговых площадей сосредоточен в Центральном административном округе — 498,1 тыс. кв.м. (GLA). Немного отстают от него СВАО и ЮВАО — 485,5 и 466,4 тыс. кв.м. соответственно. Большой дефицит качественных торговых центров как функционирующих, так и планируемых к вводу, по-прежнему наблюдается в ВАО, где объем торговых площадей составляет 216,7 тыс. кв.м. (GLA).

9. За последние пять кварталов офисы класса А подешевели в два раза, класса В – на 38 %, а класса С – на 34 %. Правда сегодня темпы этого процесса заметно снизились. Так, например в классе В по итогам 1 квартала 2009 года ставки упали на 25 %, во 2 квартале уже на 11 %, в 4 квартале – вновь 10 %-ное снижение, а затем в первом квартале 2010 ставки сократились только на 5 %. В классе С ситуация складывалась аналогичным образом. В начале прошлого года снижение составило 17 %, во втором-третьем кварталах – по 12 %, в 4-м – уже не более 1 %, а первый квартал 2010 показал даже 3%-ный рост средней ставки. Тем не менее, существенных предпосылок для того, чтобы говорить, что процесс полностью остановился, пока нет.

10. Всего в 2010 г. запланировано открытие более 15 торговых объектов, в том числе торгово-развлекательных и торгово-офисных центров, наиболее крупные из которых - Mall of Russia на Краснопресненской набережной (общ. пл. 179 тыс. кв. м) и "Маркос" на Алтуфьевском шоссе (41,8 тыс. кв. м). Ввод всего трех объектов: ТРЦ Vegas, ТРЦ Mall of Russia, ТЦ "Гагаринский", обеспечит 38% от ожидаемого общего объема. Таким образом, в наступившем году ожидается ввод 1,2 млн. кв. м качественной торговой недвижимости.

11. Диапазон цен в ТЦ в зависимости от типа арендаторов составляет: для якорных - 110-320 $/кв.м.в год, для миниякорных - 500-800 $/кв.м.в год, для сопутствующих товаров - 1200-5000 $/кв.м.в год, для предприятий общественного питания - 500-2000 $/кв.м.в год и для компаний из сферы развлечений - 120-200 $/кв.м.в год.

12. В I квартале 2010 г. ввод офисных площадей класса А составил 151 211 кв. м, класса В – 90 152 кв. м. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 91% и 9% соответственно. Таким образом, общий объем зданий классов А и В на конец I квартала 2010 г. составил 11,91 млн кв. м

13. Всего в 2010 г. заявлено к вводу порядка 650 тыс. кв. м новых складских площадей, почти 90% которых принадлежит классу А, что соответствует сложившейся тенденции преобладания объектов данного класса (за счет минимальной разницы в себестоимости строительства). В 2010 г. ожидается открытие таких крупных проектов как дистрибьюторский комплекс в Шереметьево, 2-ая оч. проекта «ПНК-Чехов», складской комплекс «Апаринки» и др.

14. На сегодняшний день спрос на качественные складские площади сконцентрирован в следующем сегменте:

• Наиболее востребованная площадь - 3 000 - 5 000 кв. м;

• Класс - А;

• Направления - северное, южное;

• Профиль потребителя - логистические компании, крупные сетевые компании в сегменте торговли товарами массового потребления.

Вакантными на сегодняшний день являются порядка 12-13% площадей.

15. Ставки аренды складских площадей стабилизировались на уровне 90-110 долл. за 1 кв. м в год для класса А и 70-90 долл. - класса В (для объектов, расположенных за МКАД). В Москве, где преобладают объекты класса В, ставка аренды варьируется в пределах от 130 до 145 долл.

16. В апреле гостиничный фонд Москвы увеличился более чем на 1 000 номеров за счет открытия отелей Renaissance Moscow Monarch Centre (5*, 366 номеров), «Катерина Парк» (3*, 260 номеров) и «Украина» (после реконструкции функционирует под брендом Radisson Royal, 5*, 505 номеров, 38 апартаментов). Таким образом, на сегодняшний день в Москве около 39 000 гостиничных номеров, из которых около 8 000 номеров находятся в отелях под управлением международных гостиничных операторов (как по схеме прямого управления, так и по франшизе).

17. Основная часть гостиниц Москвы по-прежнему сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Необходимо отметить сохраняющуюся централизацию гостиниц верхнего сегмента - все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц категории «4 звезды».