Может ли продавец квартиры быть поручителем?

Опубликование Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 г. N 45 вызвало очень странную реакцию прессы на один из пунктов, касающегося поручительства. Многие СМИ пишут о том, что поручительство может быть применено и к сделкам по купле продаже квартиры. Включаете, мол, в договор данный пункт, и продавец в случае судебных разбирательств обязан ввернуть покупателю деньги. Но так ли это? Этот вопрос я задаю начальнику юридического отдела АН «Триумфальная Арка» Эльвире Дейнека:

- Полагаю, что речь идет о пункте третьем постановления, вернее о его толковании.  Давайте прочитаем   его внимательно:  «Поручительством может обеспечиваться исполнение договорных обязательств, а также обязательств, возникших из иных оснований, например обязательств, возникших вследствие причинения вреда, обязательств по возврату неосновательного обогащения или полученного по недействительной сделке».  Многочисленные публикации в прессе  пестрят следующими выводами «Теперь в договор купли-продажи можно включить поручительство продавца по возврату денежных средств в случае признания сделки недействительной»

Комментируя вышеуказанное положение ППВС, авторы, видимо,  не совсем точно разобрались в его сути. Продавец не может выступать поручителем своих же обязательств.

Давайте по порядку. Что такое поручительство? По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Это положения ст. 361 ГК РФ. Например, в сделке купли-продажи можно привлечь поручителя со стороны покупателя, который поручается за исполнение им денежных обязательств по сделке. Поручитель со стороны продавца может отвечать за исполнение последним его обязательств на случай расторжения договора. В поручительстве нет ничего нового. Однако, применительно к сделкам с жилой недвижимостью между физическими лицами, привлечение поручителей встречается не часто.

В ППВС говорится о том, что поручительством может обеспечиваться исполнение, в том числе, по возврату  полученного по недействительной сделке.

По общему правилу, в случае признания сделки недействительной, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. То есть, применительно к сделке купли-продажи недвижимости, покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец возвращает покупателю деньги.

Как правило, возврат квартиры, происходит быстрее, чем возврат денег. По решению суда Росреестр зарегистрирует переход права собственности на имя продавца, а вот исполнительное производство о взыскании денег с продавца в пользу покупателя может длиться долго.

В случае, если недвижимость истребована у покупателя по виндикационному иску, то покупатель,  имеет возможность предъявить иск к продавцу о возмещении ущерба. Конечно же, продавец имеет возможность добровольно исполнить данное обязательство (которое, как правило, прописывают в тексте договора в разделе об ответственности продавца).  Но, как правило, взыскание суммы ущерба осуществляется по решению суда.

Вот на такие случаи, когда продавец не может  или не хочет исполнить свое обязательство по возврату денег или выплате суммы ущерба, привлекаются поручители. Например, при продаже квартиры, собственником которой является пожилой гражданин, можно привлечь в качестве поручителя кого-либо из родственников, особенно в тех случаях, когда полученные продавцом деньги от продажи недвижимости передаются такому родственнику для покупки на его имя другой недвижимости.  В случае наступления события, обязывающего продавца вернуть покупателю деньги, поручитель  отвечает за возврат денег наравне с продавцом.

             Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН