В новостройках премиум-класса небольшие квартиры остаются редкостью, а спрос на них превышает предложение примерно в два раза. Эксперты компании Regions Development рассказывают, в каких случаях клиенты приобретают премиальные студии и небольшие однокомнатные квартиры, а также раскрывают их преимущества перед крупногабаритными вариантами жилья.
В 2000-е и в первой половине 2010-х гг. небольшие квартиры в премиальных новостройках были редкостью, так как потенциальные покупатели соизмеряли престиж недвижимости с её площадью. С 2015 года отношение к габаритам жилья изменилось. На рынке появилось новое поколение клиентов, которые относятся к покупке квартиры более практично, а экономический кризис заставил пристальнее следить за эксплуатационными расходами. В итоге в сегменте премиальных и элитных новостроек возник спрос на небольшие квартиры, которые хорошо подходят для специфичных потребностей клиентов с хорошими бюджетами.
1. Запасной аэродром.
Многие потенциальные покупатели постоянно живут за городом, но должны регулярно появляться в центре: рабочие вопросы, встречи с партнерами, посещение офиса, обращение в госорганы и т.д. Деловой график трудно прогнозировать, и дела в центре могут затянуться допоздна. Возвращаться назад не очень удобно – усталость, вечерние пробки. К тому же деловой этикет нередко заставляет остаться на ужин. В такой ситуации многие оказываются регулярно, поэтому чеки из гостиниц могут со временем стать лишним бременем. Главный же ресурс – время – также не всегда разумно тратить на дорогу, особенно если уже завтра нужно отправиться на бизнес-завтрак.
Лучше всего для таких квартир подходят новостройки рядом с центром и крупными деловыми районами. К примеру, комплекс Dream Towers находится рядом с московским технопарком (м. «Технопарк»), бизнес-центром Nagatino i-Land. Также здесь строят ТПУ «Технопарк», в состав которого войдет многофункциональный комплекс. Бизнес-центры и точки деловой активности предусмотрены и в соседнем районе «Зиларт». При этом до центра от Dream Towers можно доехать всего за 15 минут, а до Москва-сити – за 20 минут.
Чтобы переночевать, вполне достаточно небольшой квартиры (около 40 кв. м). Для её покупки не нужно привлекать много средств, доставать их из оборотного капитала бизнеса или покупать в кредит. Маленькая площадь еще и предполагает небольшой имущественный налог и умеренные расходы на коммунальные платежи.
2. Перевалочный пункт.
Малогабаритная, но престижная квартира в Москве может пригодиться и тем, кто не живет в столице и появляется здесь эпизодически. К примеру, государственные служащие и политические деятели, сотрудники крупных государственных и частных корпораций, бизнесмены из других регионов и городов России. Немало россиян живут постоянно или большую часть времени за границей, но также регулярно возвращаются в Москву по делам. Планировать такие поездки часто хлопотно и включать в их логистику каждый раз новый пункт для временной остановки неудобно, особенно с учетом непредсказуемости столичного трафика.
В качестве перевалочного пункта подойдет небольшая квартира, которая отвечает двум критериям: хорошая транспортная доступность и низкая цена. Так, жилой комплекс Dream Towers находится рядом со строящимся ТПУ «Технопарк». Отсюда можно добраться до Павелецкого вокзала по Замоскворецкой линии метро и пересесть на аэроэкспресс до аэропорта Домодедово. На машине дорога до этого аэропорта займет около 40 минут. Также в шаговой доступности от Dream Towers откроется Южный речной вокзал, откуда регулярно будут отправляться речные трамваи в центр и на юго-восток. Стоимость самой доступной квартиры в Dream Towers составит 17 млн рублей, что на 18% меньше, чем в среднем по премиальным новостройкам Москвы.
3. Квартира для студента.
Нередко обеспеченные семьи стремятся дать «стартовое» жилье детям, которые недавно стали совершеннолетними. Отселение в отдельную квартиру – хороший первый опыт самостоятельной жизни, который позволяет научиться управлению личными финансами, эксплуатации первого в жизни собственного жилья. К тому же жизнь молодого человека почти всегда связана с учебой в колледже или в вузе, который может находиться слишком далеко от семейного дома.
Так исторически сложилось, что большинство крупных московских вузов сосредоточены на юге и юго-западе столицы, поэтому имеет смысл рассматривать жилье для студента в этих локациях. К примеру, в 5 минутах езды от комплекса Dream Towers находится Московский университет им. С. Ю. Витте, Московский государственный индустриальный университет, Факультет управления и права Московского финансово-юридического университета, одна из кафедр Первого МГМУ (Сеченовского университета), Академия водного транспорта Российского университета транспорта. Помимо этого, за 20-30 минут можно доехать до МГУ им. Ломоносова, РГУ нефти и газа им. Губкина и других престижных университетов юго-запада столицы.
В покупке первого жилья для студента есть и долгосрочная перспектива. Жилье в Москве с годами дорожает или по меньшей мере не теряет в цене, если речь идет о ликвидных новостройках с хорошей архитектурой в центре. Это значит, что когда студент подрастет и задумается о покупке более просторного жилья, для нового этапа жизни у него будет стартовый капитал.
4. Арендный бизнес.
Если поездки в столицу случаются эпизодически, то квартиру в центре можно выгодно сдавать в краткосрочную аренду, в том числе через специальные онлайн-сервисы. Доходность краткосрочной аренды квартиры премиального класса в центре Москвы может достигать 10-15% годовых, поэтому такое жилье будет себя окупать в период отсутствия хозяина.
Для краткосрочной аренды идеально подходят квартиры, расположенные рядом с привлекательными для туристов локациями. Так, в 5 минутах ходьбы от Dream Towers находится первый в России и крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты». Он включает в себя ландшафтный парк площадью 44 гектара, девять тематических зон, 35 аттракционов, многофункциональный концертный зал на 3 500 мест, мультиплекс на 17 кинозалов, а также более 100 магазинов и ресторанов. Спрос на краткосрочную аренду вблизи столь масштабного развлекательного комплекса будет очень высоким.
Также небольшая квартира будет пользоваться спросом и среди деловых туристов, которые приезжают в столицу по делам. Это платежеспособная аудитория, которая ценит комфорт, поэтому премиальные квартиры им хорошо подойдут. К тому же арендатором может стать крупный корпоративный клиент. С этой точки зрения Dream Towers также хорошо подойдет, так как находится рядом с технопарком, бизнес-центром Nagatino i-Land, ТПУ «Технопарк».
5. Инвестиционная покупка.
Студии и однокомнатные квартиры – универсальные варианты инвестиций в недвижимость, и поэтому покупатели премиального жилья часто в них вкладываются. С одной стороны, у небольших квартир умеренная стоимость по сравнению с вариантами жилья побольше. С другой стороны, инвестору не приходится распылять силы на разные объекты недвижимости, как если бы он решил купить студию или однокомнатную квартиру в новостройке комфорт- или бизнес-класса.
Инвестиционную квартиру можно выгодно перепродать за счет роста её стоимости по мере повышения строительной готовности комплекса. В среднем возведение новостройки премиум-класса занимает 2-3 года. По данным «Метриум», средняя стоимость квадрантного метра в таких ЖК в I квартале 2020 года составляла 479 тыс. рублей. Сейчас она выросла до 674 тыс. рублей, то есть за два года показатель повысился на 41%. Причем быстрее всего последние два года росли в цене именно студии и однокомнатные квартиры, средняя стоимость которых повысилась на 39%.
Если приобрести квартиру по цене ниже рынка, в будущем её будет легко перепродать. К примеру, в ЖК Dream Towers однокомнатную квартиру (40 кв. м) можно приобрести за 19 млн рублей, тогда как премиальные студии сейчас стоят в среднем 23 млн рублей, а однокомнатные квартиры – 37,2 млн рублей.
Благодаря своей универсальности небольшие квартиры всегда остаются ходовым вариантом жилья. Это значит, что перепродать их с выгодой можно будет через годы после покупки. Соответственно, такое жилье может служить средством сохранения капитала.
«Среди наших покупателей велика доля инвесторов, – комментирует Антон Пухов, директор по продажам Regions Development. – Этот показатель варьируется от 5% до 10%. Однако речь идет чаще не о профессионалах. Напротив, приобретая жилье, наши клиенты все чаще преследуют самые разные цели. К примеру, какое-то время они планируют жить в квартире сами или поселить детей, а затем – сдавать в аренду или перепродавать. Иными словами, покупательские стратегии стали гибридными и лучше всего для их реализации подходят небольшие квартиры».
