Участки без подряда: полуфабрикат или российское «ноу-хау»?

Перспективы развития сегмента.

Участки без подряда массово вышли на рынок весной 2009 г. Среди ключевых причин расширения предложения выделяются следующие:

o осознанное расширение предложения девелоперами в ответ на активизацию спроса на загородные объекты, не требующие больших первоначальных вложений с возможностью разнесения дальнейших расходов на неопределенный срок – вывод поселков без подряда

o «переформатирование» части территорий поселков, выведенных на рынок ранее, в участки без подряда – причина необходимость операционного финансирования проекта, реакция на кризис

o «нарезка» земель на индивидуальные участки и реализация их на рынке – реакция на кризис непрофильных инвесторов, «девелоперов по случаю»

В кризисный 2009 г. пик выхода новых проектов на рынок пришелся на март-июнь, когда девелоперы анонсировали около 45 поселков, причем 40 из них - без подряда. Практически все они представляли собой поля с отрисованным генпланом и многочисленными обещаниями. По нашим оценкам около 35 из них - поселки эконом класса.

К концу 2009 года на рынке предлагалось 277 поселков, новые поступления практически полностью (около 80%) представляли собой участки без подряда эконом класса. Основные зоны сосредоточения предложений этой категории – восточные и южные направления.

В настоящий момент на рынке предлагаются около 366 поселков. Во многом за счет поступлений 2009 и весны 2010 г. примерно половина существующего предложения – участки без подряда, и не менее 80% из них относятся к категории эконом.

Сейчас предложение участков без подряда широко, как никогда. Представлены объекты на любой бюджет и с широким ассортиментом характеристик: размеры участков, наличие воды, леса, стадии готовности (за год в части проектов действительно велись работы по формированию инфраструктуры, подведению коммуникаций и т.д.), степени освоения и т.д. Однако динамичное изменение потребительских предпочтений дает о себе знать уже сейчас и предложение не остается к этому безучастным. По нашим прогнозам в 2011 г. поселки с участками без подряда потеряют не менее 5-10% в структуре предложения. В отличие от 2009 г., когда предложение практически полностью пополнялось оселками без подряда, в 2011 г картина будет абсолютно полярной: не менее чем на 70-80% поступления будут состоять из поселков с подрядом и готовых домов.

Что искали покупатели, приобретая участки без подряда? Критерии и мотиваторы.

На примере европейских стран четко прослеживается тенденция к преобладанию готовых, отделанных и даже меблированных домов, в качестве наиболее востребованного формата. Предложение поселков с участками без подряда не характерно для рынков, достигших стадии зрелости.

В России пик массовых сделок по приобретению участков без подряда в сегменте эконом, пришёлся именно на 2009 г. Мотивы покупателей, характерны для кризисного времени:

• Минимальный бюджет покупки

• Нестабильная экономическая ситуация, желание «застолбить» место на перспективу

• Недостаточный опыт в строительстве и оценке всех будущих затрат

Результат: ажиотажный спрос. В поселке Солоновка компании «Волжские Дачи», расположенном в 170 км от Москвы, за первую половину 2009 г. было продано 80% участков, тогда как докризисный сценарий реализации был рассчитан на 3 года.

В 2010 г. поведение покупателей кардинально изменилось:

• Участки покупаются конечными покупателями для непосредственного проживания

• Покупатель не готов приобретать участки в чистом поле: развитие проекта должно быть очевидно при посещении площадки

• Покупатель не готов ждать годами: большинство покупателей 2010 г. собираются осваивать участки в следующем сезоне

• Покупатели начинают проработку проекта и подбор подрядчика в кротчайшее время после приобретения участка

В 2009 г. около 80% сделок на рынке ЗН – были сделки с участками без подряда. Ожидается, что уже по итогам 2010 г. эта цифра снизится на 10%, а в 2011 преобладание таких сделок над покупками участков с подрядом и готовых домов будет минимальным.

Аудитория поселков с участками без подряда описывается двумя не сопоставимыми по размеру категориями:

• Семьи, с совокупным доходом, около 100 тыс. руб. в месяц. Таких около 80% в общем объеме покупателей. Преференции в отношении локации приобретаемого участка практически полностью зависят от бюджета покупки, если говорить об удаленности от Москвы. В отношении направления выявляется практически 100%-тная привязка к району Москвы, в котором семья проживает постоянно.

• Семьи, с доходом выше 400 тыс. в месяц, мотивированные не низкими первоначальными инвестициями, а возможностью создавать свой загородный дом самостоятельно от начала до конца. Таких около 15%.

В период ажиотажного спроса 2009 г., первая категория превалировала, вторая – была представлена разовыми сделками. В текущем году высокодоходная группа выражена гораздо четче. В этой связи особого внимания заслуживают поселки без подряда, характеризующиеся наличием безусловных аттракторов: большой воды, известных рекреационных зон, заповедников, уникального рельефа. Спрос на такие поселки сохранится и в будущем, вне зависимости от тенденции сокращения этого сегмента.

В среднесрочной перспективе, вчерашние покупатели участков без подряда (массовый продукт) сегодня постепенно переориентируются не просто на дома с подрядом, а на готовые строения с минимальным сроком заселения. Наиболее ликвидными являются предложения со следующими параметрами:

• Огороженный участок 8-10 соток

• Одноэтажный дом с мансардой и террасой, совокупной площадью около 100-120 кв.м.

• Материал строительства не принципиален

• Участок укомплектован скважиной на 2-3 дома и септиком

• В доме разведено электричество, установлен фильтр, отопительное оборудование

• В поселке оборудованы несколько рекреационных (спортивных и детских) зон, поселок находится под круглосуточной охраной.

Бюджет такого приобретения не должен превышать 3,5 млн. руб. Сейчас эта же категория приобретает участки стоимостью от 300 тыс. до 1млн. руб. с отложенным платежом по коммуникациям и сбором на формирование инфраструктуры поселка. Перечисленные отсроченные платежи, как правило, составляют от 200 до 600 тыс. руб.

Такие предложения сейчас активно появляться на рынке на традиционных направлениях эконом класса: Симферопольском, Новорязанском, Ярославском шоссе.

Потенциал этого сегмента чрезвычайно высок. Но, по-настоящему, доходным для девелопера деятельность в этом сегменте может стать только благодаря эффекту масштаба и стандартизации предложения. По сути, такие проекты – аналог панельного многоэтажного строительства в Москве: массовый, быстро возводимый, относительно дешевый, но одновременно с этим достаточно качественный и надежный продукт без изысков.

«Спрос медленно, но последовательно смещается от доминирующих полуинвестиционных покупок к покупкам, обусловленным реальными потребительскими мотивами. – говорит Алексей Кудрявцев, Директор по маркетингу Управляющей компании «Волжские дачи». – Тенденция повышения интереса к загородным объектам, готовым к немедленному освоению (т. е. к домам) на лицо. Уже сейчас это хорошо видно по поведению покупателей участков без подряда»

Несомненно, русский менталитет и традиции оказывают определенное влияние, но велика вероятность, что в течение 2-3 лет российский рынок загородной недвижимости придет к аналогичной практике. Остается надеется, что существующий уровень развития технологий строительства и зарождающаяся тенденция привлечения независимой технической экспертизы, не дадут появиться на свет новым низко качественным «штампованным» Хрущевкам в загороде. Участки без подряда сохранят роль локомотива рынка загородной недвижимости в среднесрочной перспективе, но рост профессионализма покупателей и не желание откладывать загородный отдых на туманную перспективу четко видны уже сейчас.