Nikoliers - Аналитика

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России стал рекордным за последние пять лет и составил $3 149 млн, или 242 млрд руб. Наибольшим спросом пользуются активы иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка. Однако, объем предложения постепенно сужается – многие иностранные владельцы уже продали свои бизнесы или находятся на высокой стадии переговоров. По итогам первых шести месяцев 2023 года, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $3 149 млн, или 242 млрд руб. (без учета производств и площадок под девелопмент). Показатель превысил результат всего 2022 года и стал рекордным за последние пять лет. Во всех сегментах коммерческой недвижимости сохраняется спрос покупателей к активам иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка. По данным Nikoliers, за I полугодие 2023...

Объем ввода новых складских площадей в I полугодии 2022 г. составил 580 тыс. кв. м площадей, что на 75% больше, чем в аналогичном периоде 2021 г. Несмотря на большой объем завершенного строительства в первой половине года, за весь 2022 год мы ожидаем совокупный показатель ввода на уровне 2020 г. - порядка 1 млн кв. м 2021 год был знаменателен как с точки зрения общего объема ввода, так и реализацию складов формата built-to-suit, объем которых составил 726 тыс. кв. м и стал максимальным с 2016 года. По оценкам Nikoliers, в перспективе года из-за сокращения операционной деятельности ряда игроков, в том числе из сферы e-commerce, востребованность проектов, организованных под непосредственные нужды клиента, будет снижаться, что отразится как на доли BTS-сделок в совокупном объеме, так и на строительстве объектов под конечного пользователя.В текущей ситуации из-за изменения логистических цепочек и труднодоступности ряда комплектующих...

В I полугодии 2022 г. совокупный объем сделок в сегменте складской недвижимости в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г. По объему сделок лидирует Самара – 111 508 кв. м площадей, далее следуют Екатеринбург (92 619 кв. м), Тверь (27 167 кв. м), Новосибирск (19 975 кв. м), Нижний Новгород (8 720 кв. м).В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в I полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса сформировали 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы...

Во II полугодии 2022 г. в Москве планируется ввод более 4 млн кв. м жилой недвижимости. Объем строительства жилья в Москве на начало июля 2022 г. составил 16,7 млн кв. м, что на 2,3% выше показателя на июль 2021 г. и на 2,9% выше показателя на июнь 2022 г. Сейчас на фоне постепенной стабилизации экономической ситуации, снижения ключевой ставки и стоимости проектного финансирования для девелоперов, после 4 месяцев затишья (февраль-май) мы наблюдаем активизацию девелоперской активности, ряд компаний стал активнее интересоваться приобретением перспективных площадок и выводом на рынок новых проектов. Учитывая дефицит свободных площадок под жилое строительство в Москве, девелоперы активно рассматривают крупные земельные наделы на периферии и площадки с морально устаревшими коммерческими объектами (склады, гипермаркеты, парковки, торговые и бизнес-центры). По прогнозам Nikoliers, в конце 2022-начале 2022 года девелоперы будут активнее...

По итогам I полугодия 2022 г. доля свободных площадей в сегменте класса А составила 10,4% (плюс 0,4 п.п. за полугодие). Учитывая, что сейчас ряд компаний находится в процессе переговоров с целью частичного отказа от площадей, либо полного высвобождения офиса, который, в среднем, может занимать 3-6 месяцев, до конца года на рынок может выйти значительный объем свободных площадей. В случае, если рынок будет развиваться по такому сценарию, вакантность в сегменте офисов класса А может увеличиться до уровня 2017 года и составить 14%. Однако пока примеров расторжения долгосрочных договоров аренды минимальное количество; в основном, арендаторы договариваются о возможности сдавать помещения в субаренду и/или переуступать права потенциальным новым арендаторам, что фактически увеличивает вакансию, но юридически – нет.  По итогам I полугодия 2022 г. объем ввода офисных площадей в Москве составил 37,8 тыс. кв. м в трех...

В I полугодии 2022 г. в Москве было открыто три торговых центрах совокупной арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м. Это стало минимальным значением для столичного рынка по итогам первого полугодия с 2010 г., и на текущий момент составляет 11% от общего плана девелоперов, анонсированного до конца года. Согласно предварительным анонсам девелоперов и оценке вероятности переноса сроков на более поздние периоды, объем ввода в 2022 г. может достигнуть 227 тыс. кв. м, что на 20% ниже показателя 2021 г. В 2023 г., при условии сценария не ухудшения текущей конъюнктуры, объем нового ввода может составить порядка 400—450 тыс. кв. м с высокой вероятностью переноса сроков до 50% прогнозного объема. Nikoliers продолжает наблюдать тренд на открытие малоформатных торговых центров (они формируют 80% всего объема нового строительства в этом году), а также проектов транспортно-пересадочных узлов. При этом ввод крупноформатных проектов будет...

По предварительным итогам I полугодия 2022 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн), что на 16% превышает показатели I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). При этом 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. При этом 2/3 офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург – эту тенденцию мы наблюдаем уже второй год подряд, что связано с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки. По нашим оценкам, из-за активности инвесторов на региональных и петербургском рынках по итогам года доля Москвы в общем объеме инвестиций может опуститься до минимального за всю...

Текущая ситуация повлияла на деятельность международных и российских компаний и подтолкнула их предложить часть своих текущих офисных помещений в субаренду. Таким образом, объем предложения офисов во временное пользование в Москве увеличился за 5 месяцев в три раза – ориентировочно с 30 тыс. кв. м до 90 тыс. кв. м, из которых около 80% предлагаются в качественных бизнес-центрах класса А. По нашим оценкам, объем субаренды до конца года будет увеличиваться. При этом в настоящий момент мы не наблюдаем роста уровня вакантности – с начала года доля свободных площадей в классе А держится на уровне 10%, что в абсолютном выражении составляет 500 тыс. кв. м. Это связано с тем, что компании, которые планируют освободить офисы, обязаны заблаговременно предупреждать собственников, соответственно, рост уровня вакантности мы будем наблюдать к концу года. Однако учитывая сформировавшийся дефицит площадей и интерес ряда компаний к освобождающимся...

После снижения ключевой ставки этот показатель может побить очередной рекорд и увеличиться до 90%. В мае доля ипотеки при покупке квартир комфорт-класса составила 81%, что на 14 п. п. больше, чем в апреле. В целом по рынку доля ипотеки составила 74%. В комфорт-классе ипотека является основным драйвером покупки жилья, и после снижения ключевой ставки до предсанкционного уровня 9,5% доля ипотеки в этом сегменте может вырасти до 90% в течение 2-3 месяцев. После снижения девелоперской активности в марте и апреле застройщики начинают выводить новые проекты и очереди на рынок, в первую очередь, благодаря снижению ставок по проектному финансированию. Так, в сегменте комфорт-класса на рынок были выведены новые корпуса в 18 проектах. Общая проектная мощность корпусов – 425 тыс. кв. м, что в 2,7 раз больше, чем в апреле. После стремительного повышения цен в марте, обусловленного пересмотром ценовой политики в условиях экономической...

Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала целевую аудиторию первичного рынка Москвы на основе сделок компании в период с января по апрель 2022 г. По итогам первых четырех месяцев 2022 г. наибольшая доля сделок была заключена клиентами, зарегистрированными в Москве (57%), еще 23% сделок пришлось на жителей регионов, а 20% сделок были закрыты клиентами из Московской области. Таким образом, каждая четвертая сделка по приобретению жилья в московских новостройках была совершена клиентами из регионов. Территориально покупатели были из 13 регионов России. Среднестатистический портрет регионального покупателя – это женатый мужчина в возрасте от 36 до 45 лет. Цель подобный покупки – для собственного проживания. Также помимо собственного проживания региональные клиенты приобретают недвижимость в качестве инвестиции. Для региональных инвесторов привлекательность рынка Москвы обусловлена динамичностью роста цен, что на региональных рынках...

Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала 25 сетевых ритейл-компаний и e-commerce игроков и оценила качественные складские мощности данных сетей.* В настоящий момент по объему действующих складских помещений в России лидируют компании традиционного продуктового офлайн-ритейла. Они занимают 3,5 млн кв. м площадей, что составляет 10% от общего объема складов. На втором месте расположились онлайн-ритейлеры, объем текущих складов которых составляет 2,4 млн кв. м. Следующими по объему занимаемых площадей среди проанализированных игроков рынка идут компании, специализирующиеся на продаже строительных товаров и электроники, — объемы действующих складских мощностей в этих сегментах насчитывают 754 тыс. кв. м и 519 тыс. кв. м соответственно. Лидирующее место в списке офлайн-ритейлеров по объему купленных и арендованных площадей занимает X5 Group, который размещается в складских помещениях совокупной площадью около 1,4 млн кв. м, что...

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в 2022 году инвесторы стали активнее покупать офисные объекты для собственных нужд. Всего доля таких инвестиций увеличилась с 31% в 2021 году до 73% в 2022 году. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ, а также уменьшения доходности облигаций и депозитов, недвижимость остается главным защитным активом. По данным Nikoliers, за первые пять месяцев 2022 года объем инвестиций в существующие активы в Петербурге составил $151 млн. Около 89% от объема вложений в существующие активы – или $133,7 млн – пришлись на офисный сегмент. При этом, внутри офисного сегмента наметился новый тренд: все большее количество компаний приобретают объекты для собственных нужд, а не с инвестиционными целями. Так, доля вложений в офисные объекты для собственных нужд увеличилась с 31% в 2021 году до 73% в 2022 году (или $98 млн). Преобладающая доля транзакций (90% от количества сделок) приходится на объекты стоимостью менее...

Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала развитие рынка коммерческой недвижимости в предыдущие кризисные периоды 2008, 2014 и 2020 годов и дала оценку текущей ситуации.В начале 2022 года годовой объем ввода коммерческой недвижимости в России прогнозировался на уровне 4,2 млн кв. м. Однако учитывая текущую экономическую ситуацию девелоперы корректируют свои планы, и сейчас заявленный объем ввода составляет 3,2 млн кв. м (минус 24%). Как показывает опыт предыдущих кризисных периодов, годовая корректировка объема ввода может доходить до 60%, в этом случае может быть побит антирекорд 2017 года, когда было введено 2,46 млн кв. м коммерческой недвижимости. При этом, чтобы отыграть показатели на докризисный период рынку потребуется от одного года до двух лет в зависимости от сегмента.Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Сейчас, как и в предыдущие кризисные моменты, мы наблюдаем сокращение объема ввода новых...