Обзор рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга за I полугодие 2014 года

Предложение

В первом полугодии 2014 года объем ввода составил 20 000 кв. м за счет открытия II очереди логопарка Nordway. Таким образом, общий показатель предложения приблизился к отметке в 2,5 млн кв. м.

До конца 2014 года к вводу запланировано более 280 000 кв. м качественной производственно-складской недвижимости.

Основные проекты, планируемые к вводу до конца 2014 г.

Спрос

Объем заключенных сделок в первом полугодии 2014 года составил 30 000 кв. м.

На протяжении первого полугодия 2014 года уровень вакантных площадей в качественных производственно-складских объектах Санкт-Петербурга не изменился по сравнению с прошедшим годом и остался на рекордно низком уровне. В среднем по рынку уровень вакансии составляет 2-3%. При этом спрос на складские и производственные помещения остается стабильно высоким.

Несмотря на увеличение нового складского спекулятивного предложения в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, поскольку в условиях отсутствия предложения в существующих качественных проектах потенциальные арендаторы стремятся заключать договоры до момента ввода новых объектов в эксплуатацию. Мы ожидаем увеличение доли вакансии до 3-3,5%.

Арендные ставки

На протяжении 2013 года наблюдался рост ставок, который составил около 8%. На конец первого полугодия 2014 года средние ставки аренды triple net составляют 120-140 долларов в год и остаются на уровне 2013 года. По прогнозам специалистов компании East Real, ставки аренды будут оставаться стабильными на протяжении всего 2014 года.

Ключевые события

• Сразу три крупные компании заявили о планах по реализации собственных распределительных центров. Компания «Юлмарт» планирует реализовать 4 логистических центра в разных районах города к концу 2015 года, компания X5 Retail Group намерена запустить 2 логистических центра в Ленинградской области к 2017 году, а также к 2017 году планирует запустить собственный распределительный центр «Почта России».

• Компания NordEst выводит на рынок Санкт-Петербурга новый формат услуг ответственного хранения для физических лиц. Первый проект разместился на ул. Седова и занимает площадь 1 000 кв. м. В планы компании входит открытие еще двух складов формата self storage в Выборгском и Московском районах.

• Активно продолжается развитие сегмента индустриальных парков. Крупнейшим проектом, в котором в 2014 году произошла закладка первого камня, является индустриальный парк «Кола», располагающийся во Всеволожском районе. Проект занимает территорию 123,7 га. Девелопером проекта выступает компания «Теллус Групп».

Основные тенденции

• Дефицит предложения высококачественных площадей в построенных складских комплексах приводит к росту числа проектов, реализуемых по схеме build-to-suit. Актуальность таких проектов растет как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, ориентированных на реализацию объектов под конкретного арендатора с учетом его индивидуальных требований. В структуре спроса на подобные проекты преобладают российские компании.

• В среднесрочной перспективе на рынке складской недвижимости ожидается появление ряда крупных объектов как в Санкт-Петербурге, так и в Ленобласти. Среди наиболее крупных проектов можно выделить: складской комплекс Армада-Парк (ХК «Адамант»), II фаза логопарка «Осиновая роща» (ГК «Стерх»), логопарк «Троицкий» (Resolute Asset Management LLP), II фаза складского комплекса «СТК Бугры» («Инвест Бугры»).

• Несмотря на значительное увеличение предложения в сегменте складской недвижимости, которое ожидается в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, поскольку большинство площадей в новых складских комплексах уже будут арендованы к моменту ввода.