Инвестировать в офисы выгоднее, чем в квартиры

Экономическая и политическая нестабильность заставляет россиян искать способы сберечь свои накопления. И самым надежным инвестиционным инструментом по-прежнему считается недвижимость. Однако к этому вопросу нужно подходить с умом. Как отмечают эксперты компании Est-a-Tet, приобретение в собственность офиса может стать гораздо более выгодной инвестицией, чем покупка квартиры.

Первая половина 2014 года ознаменовалась существенным ростом спроса на недвижимость. Всплеск покупательской активности был спровоцирован ослаблением рубля относительно евро и доллара и возрастающей напряженностью в российско-украинских отношениях. При этом, как отмечают эксперты, россияне активно скупают практически любую недвижимость, не обращая внимания на инвестиционную привлекательность актива. По мнению аналитиков компании Est-a-Tet, в условиях экономической и политической нестабильности подобный подход может сыграть с инвестором злую шутку.

«Большинство клиентов расценивают сам факт покупки недвижимости как выгодную инвестицию. Это утверждение было справедливо для стабильно растущего рынка. Сейчас же мы находимся в зоне турбулентности. А это значит, что инвесторы должны тщательно просчитывать все возможные риски и потенциальную прибыль. В противном случае велика вероятность приобретения неликвидного актива, который не только не даст дохода, но и не позволит быстро выйти в кэш в критической ситуации», - комментирует Кайдо Каарма, генеральный директор инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet.

Аналитики компании Est-a-Tet оценили инвестиционную привлекательность самых популярных объектов недвижимости на первичном рынке Москвы. Эксперты пришли к выводу, что сегодня одним из самых прибыльных инструментов инвестиций является покупка офиса в собственность. Для частных инвесторов наибольший интерес представляют небольшие офисные пространства, сопоставимые по площади с одно- и двухкомнатными квартирами. Подобные помещения пользуются большим спросом у небольших компаний, однако на сегодняшний день в качественных бизнес-центрах предложение крайне ограничено.

Одним из немногих проектов, в которых на первичном рынке в собственность предлагаются офисные помещения небольшой площади – это Деловой квартал «Сириус Парк», расположенный в Южном административном округе Москвы на пересечении Варшавского и Каширского шоссе. Аналитики компании Est-a-Tet взяли в качестве примера самый маленький по площади офис и провели сравнительный анализ с квартирой в одной из московских новостроек.

Площадь самого компактного офисного помещения в «Сириус Парке» на сегодняшний день составляет 36,7 кв. м. Он расположен в корпусе, ввод в эксплуатацию которого запланирован на конец осени 2014 года. Для сравнения была взята квартира площадью 36,4 кв. м в одной из новостроек, также расположенной в ЮАО. На текущий момент жилой комплекс полностью построен, ведется выдача ключей.

Стоимость указанного офиса по состоянию на конец июля составляет 3,73 млн рублей. Помещение сдается в состоянии shell&core, то есть требует ремонта. По оценке специалистов, средняя стоимость отделки офиса класса B составляет порядка 3 тыс. рублей за кв. м. В пересчете на площадь, сумма дополнительных вложений составит 110 тыс. рублей. Итого общий объем инвестиций – 3,84 млн рублей. Аналогичная по площади квартира обойдется инвестору в 5,7 млн рублей. Этот объект сдается уже с отделкой. Таким образом, порог вхождения при покупке офиса оказывается ниже на 33%.

Для получения постоянной прибыли, инвестору необходимо сдавать недвижимость в аренду. В Деловом квартале «Сириус Парк» ставка аренды составляет 14 тыс. рублей за квадратный метр в год. Для самого небольшого офиса ежемесячная арендная плата составит 42,8 тыс. рублей в месяц или 513,8 тыс. рублей в год. При этом порядка 10% от этой суммы составит комиссия управляющей компании за поиск арендатора и взаимодействие с ним. Итоговый годовой доход - 462,4 тыс. рублей или 12% от стоимости актива.

По оценке аналитиков Est-a-Tet, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в локации данной новостройки составляет 29,5 тыс. рублей

То есть годовой доход инвестора составит 354 тыс. рублей или 6,2% от цены покупки. Таким образом, собственник офиса за год заработает на 30% больше, чем владелец аналогичной по площади квартиры в этом же административном округе Москвы.

Без учета макроэкономических показателей, таких как инфляция, колебания курсов валют, изменение стоимости недвижимости и т.д., а также при условии непрерывного найма помещений, покупателю офиса в Деловом квартале «Сириус Парк» понадобится 8 лет и 4 месяца для того, чтобы полностью вернуть средства, затраченные на приобретение актива. В случае с указанной квартирой, этот срок составит 16 лет и 2 месяца. Эти расчеты подтверждают почти 2-кратную эффективность инвестирования денежных средств в покупку офиса по сравнению с покупкой жилья.

Кроме того, важным преимуществом для владельца офисного пространства является то, что всеми вопросами, связанными со сдачей помещения в аренду, занимается управляющая компания. Это не только поиск арендатора, но и решение многих других проблем, связанных с поддержанием помещения в надлежащем состоянии, При сдаче квартиры в аренду в частном секторе, у собственника недвижимости может возникнуть огромное количество сложностей: задержки по оплате, порча имущества, конфликты арендаторов с соседями и правоохранительными органами и т.д.

«Даже при поверхностном сравнении видно, что приобретение в собственность офиса для последующей сдачи его в аренду оказывается намного выгоднее, чем покупка аналогичной по площади квартиры. Если же углубиться в детали и провести полный инвестиционный анализ, то становится очевидно, что приобретение офиса – это отличная возможность для частного инвестора стать владельцем собственного арендного бизнеса с минимальными рисками и прозрачной схемой получения прибыли. Дополнительным бонусом является и то, что впоследствии такой бизнес можно выгодно продать. Причем его цена будет выше рыночной стоимости аналогичного объекта недвижимости», - резюмирует Евгений Захаренко, директор проекта Деловой квартал «Сириус Парк» компании «Плаза Девелопмент».