Децентрализация рынка офисной недвижимости продолжает усиливаться

Смещение деловой активности за пределы Третьего транспортного кольца становится все более очевидным. По оценке аналитиков инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet, объем офисных площадей класса B, который будет введен за пределами Третьего транспортного кольца в 2014 году, в 6 раз превышает этот показатель внутри ТТК.

Специалисты компании Est-a-Tet подсчитали, что с начала 2014 года в Москве было введено более 150 тыс. кв. м офисов категории B. При этом лишь 17% от этого объема расположено внутри Третьего транспортного кольца.

Как отмечают аналитики компании, тенденция к децентрализации продолжает набирать обороты – за пределы ТТК смещается как предложение, так и спрос. Это становится еще более заметно, если учитывать предполагаемые объемы ввода офисных площадей за весь 2014 год. По предварительным оценкам, до конца текущего года в столице будет введено около 600 тыс. кв. м офисной недвижимости класса B, из которых более полумиллиона квадратных метров – это бизнес-центры, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца. Таким образом, доля, сданных в эксплуатацию офисов в центре, в 2014 году будет менее 15%.

Что касается спроса на офисы за пределами ТТК, то в целом по рынку около 50% всех сделок по приобретению и аренде сегодня приходится на проекты, расположенные за пределами ТТК. Если же вычленить из этого объема офисы класс B, то на их долю придется почти три четверти всех заключенных контрактов.

Столь высокая активность за пределами ТТК вполне объяснима. Во-первых, большую роль играет цена. Если компании по роду своей деятельности не обязательно арендовать помещение внутри Садового кольца, то для нее гораздо целесообразнее выбрать офис за пределами Третьего кольца. Разница между средневзвешенной ставкой аренды внутри ТТК и за его пределами может составлять до 2,5 раз в зависимости от района и направления.

Как отмечают эксперты Est-a-Tet, вторым по значимости фактором при выборе офиса является транспортная доступность. Сюда относятся и бесконечные пробки в часы-пик по дороге в или из центра, и проблемы с паркингом. Причем на первый план выходит расширение зоны платной парковки. С 1 августа 2014 года городские власти начали взымать плату за стоянку личного автотранспорта на 153 улицах, расположенных между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Об этом стало известно еще в январе, поэтому с начала года переезд арендаторов за пределы ТТК существенно усилился.

«Очевидно, что тенденция к выводу офисов из центра Москвы будет только усиливаться. Если сейчас многие арендаторы стремятся переехать из-за введения платной парковки, то совсем скоро сюда может добавиться новая проблема – платный въезд в центр. О вероятности введения этой ограничительной меры в начале сентября заявлял глава департамента транспорта Москвы Максим Ликсутов. Кроме того, Министерство транспорта РФ подготовило законопроект, который разрешит российским городам самостоятельно принимать решение о введении платы за въезд в те или иные районы» – комментирует Кайдо Каарма, генеральный директор инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet.

Одним из крупнейших объектов класса B за пределами ТТК, который будет сдан в эксплуатацию до конца года, является Деловой квартал «Сириус Парк». На его долю придется около 11% от всего объема предполагаемых к сдаче в 2014 году в Москве офисов в этом сегменте. Деловой квартал удобно расположен в непосредственной близости от ТТК на пересечении Варшавского и Каширского шоссе. Это гарантирует ему удобную транспортную доступность из многих округов Москвы. Кроме вылетных трасс, автомобилисты смогут воспользоваться мало загруженной Нагатинской набережной для доступа в центр, или хордовой магистралью, позволяющей доехать почти без пробок до проспекта Андропова и Вернадского, Профсоюзной улицы, Ленинского, Мичуринского и даже Кутузовского проспекта.

Даже в том случае, если столичные власти решат распространить платную парковую на всю территорию Москвы внутри МКАД, арендаторы и собственники Делового квартала «Сириус Парк» не пострадают – для автомобилистов там предусмотрена просторная автостоянка на 484 машиноместа.

Дополнительными преимуществами Делового квартала «Сириус Парк» являются широкий ассортимент различных планировочных решений и площадей от 45 кв. м, современная инженерия, а также перечень уникальных сервисов, способных существенно сократить издержки при ведении бизнеса.